セイラン水天宮前/事故

竣 工 2008年7月
最寄駅 水天宮前駅徒歩1分
総戸数 33戸

住 所 東京都中央区日本橋蛎殻町1-35-5
概 要 地上14階 地下1階 SRC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンB/適用可
■全部屋対象/実質フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
セイランスイテングウマエ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと日本橋蛎殻町店まで約150m
肉のハナマサ新川店まで約530m
エフワン日本橋店まで約550m
セブンイレブン日本橋T-CAT店まで約100m
ファミリーマート日本橋かきがら町店まで約60m
ローソン箱崎湊橋店まで約300m
ドトールコーヒーショップ人形町箱崎店まで約160m
東京シティターミナル郵便局まで約100m
マツモトキヨシ水天宮駅前店まで約340m
三井住友銀行日本橋東支店まで約720m
水天宮前いきいきクリニックまで約290m
隅田川テラスまで約500m
深川公園まで約1700m
久松警察署まで約1000m

物件名 セイラン水天宮前
所在地 東京都中央区日本橋蛎殻町1-35-5
最寄駅 東京メトロ半蔵門線「水天宮前駅」徒歩1分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上14階 地下1階 SRC造
総戸数 33戸 築年月 2008年7月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   35台/初回登録料3,300円
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(23.12㎡~48.83㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

デルックス東駒形/事故

竣 工 2005年11月
最寄駅 本所吾妻橋駅徒歩6分
総戸数 40戸

住 所 東京都墨田区東駒形4-13-5
概 要 地上6階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
デルックスヒガシコマガタ
DeLCCS東駒形

■近隣周辺施設情報
大横川親水公園まで約150m
セブンイレブン墨田業平1丁目店まで約210m
吾妻橋交番まで約460m
千葉工業大学まで約810m
墨田区立横川小学校まで約210m
墨田区立本所中学校まで約670m
マルエツプチ本所4丁目店まで約480m
サンドラッグ業平店まで約260m
墨田区役所まで約860m
みずほ銀行押上支店まで約690m
ジョナサン業平店まで約330m

物件名 デルックス東駒形
所在地 東京都墨田区東駒形4-13-5
最寄駅 都営浅草線「本所吾妻橋駅」徒歩6分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上6階 RC造
総戸数 40戸 築年月 2005年11月

■駐車場   2台(平置式)
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K(23.80㎡~35.73㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

プラウドフラット森下/事故

竣 工 2009年8月
最寄駅 森下駅徒歩1分
総戸数 57戸

住 所 東京都江東区森下2-29-1
概 要 地上10階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
プラウドフラットモリシタ

■近隣周辺施設情報
ライフ菊川店まで約520m
オリジン弁当森下店まで約110m
ローソン江東森下二丁目店まで約50m
ファミリーマート森下二丁目店まで約130m
くすりの福太郎森下駅前店まで約150m
マルエツプチ両国緑一丁目店まで約710m
ファミリーマート白河二丁目店まで約1170m
ローソン江東清澄店まで約960m
深川警察署まで約2440m
VAN丸井錦糸町店まで約2070m

物件名 プラウドフラット森下
所在地 東京都江東区森下2-29-1
最寄駅 都営大江戸線「森下駅」徒歩1分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上10階 RC造
総戸数 57戸 築年月 2009年8月

■駐車場   2台/月額29,400円
■バイク置場 3台/月額3,150円
■駐輪場   54台
―――――――
■設 計   シオックス株式会社
■施 工   野村建設工業株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1K(20.28㎡~20.92㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

グラウンデュークス本所/事故

竣 工 2015年8月
最寄駅 本所吾妻橋駅徒歩7分
総戸数 18戸

住 所 東京都墨田区本所4-29-7
概 要 地上7階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可
■全部屋対象/保証金2ヶ月(※保証金償却)

■物件名フリガナ
グラウンデュークスホンジョウ
GROUNDEUX本所

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ本所四丁目店まで約290m
サファイアドラッグまで約360m
墨田石原郵便局まで約750m
東京東信用金庫駒形支店まで約560m
大横川親水公園まで約620m
ローソンストア100墨田区本所四丁目店まで約100m
本所税務署まで約490m
墨田区立横川小学校まで約350m
墨田区立錦糸中学校まで約470m
賛育会病院まで約950m

物件名 グラウンデュークス本所
所在地 東京都墨田区本所4-29-7
最寄駅 都営浅草線「本所吾妻橋駅」徒歩7分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上7階 鉄骨造
総戸数 18戸 築年月 2015年8月

■駐車場   ―
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K(25.90㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

カスタリア本所吾妻橋/事故

竣 工 2003年9月
最寄駅 本所吾妻橋駅徒歩9分
総戸数 35戸

住 所 東京都墨田区本所3-7-11
概 要 地上14階 SRC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
カスタリアホンジョアヅマバシ

■近隣周辺施設情報
サミットストア両国石原店まで約600m
セブンイレブン墨田本所3丁目店まで約60m
ローソン石原四丁目店まで約200m
まいばすけっと本所3丁目店まで約150m
Santoku石原店まで約270m
どらっぐぱぱす石原店まで約540m
サファイアドラッグまで約360m
大横川親水公園まで約610m
屋形舟隅田川下りまで約910m
東京スカイツリーまで約1100m

物件名 カスタリア本所吾妻橋
所在地 東京都墨田区本所3-7-11
最寄駅 都営浅草線「本所吾妻橋駅」徒歩9分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上14階 SRC造
総戸数 35戸 築年月 2003年9月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   三平建設株式会社
■施 工   東誠不動産株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK~3LDK(36.97㎡~76.73㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

リルシア本所吾妻橋2/事故

竣 工 2020年7月
最寄駅 本所吾妻橋駅徒歩8分
総戸数 22戸

住 所 東京都墨田区本所4-1-3
概 要 地上12階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
リルシアホンジョアヅマバシ2
RELUXIA本所吾妻橋2

近隣周辺施設情報
スーパーマーケット三徳石原店まで約290m
マルエツプチ本所四丁目店まで約290m
まいばすけっと亀沢4丁目店まで約480m
サミットストア両国石原店まで約650m
墨田石原郵便局まで約280m
肉のハナマサ錦糸町店まで約980m
オリジン弁当墨田石原2丁目店まで約480m
マルエツ錦糸町店まで約740m
ローソンストア100墨田区本所四丁目店まで約380m

物件名 リルシア本所吾妻橋2
所在地 東京都墨田区本所4-1-3
最寄駅 都営浅草線「本所吾妻橋駅」徒歩8分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 地上12階 RC造
総戸数 22戸 築年月 2020年7月

■駐車場   ―
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K(26.76㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

アークマーク蔵前/事故

竣 工 2022年2月
最寄駅 蔵前駅徒歩5分
総戸数 25戸

住 所 東京都墨田区本所1-20-2
概 要 地上10階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■203号室対象/仲介手数料無料

■上記以外号室対象/仲介手数料半額

■物件名フリガナ
アークマーククラマエ

■近隣周辺施設情報
本所一郵便局まで約210m
サミットストア両国石原店まで約430m
まいばすけっと蔵前駅前店まで約610m
セブンイレブン墨田本所1丁目清澄通り店まで約140m
ファミリーマート蔵前店まで約450m
ドラッグセイムス蔵前3丁目店まで約790m
ほっかほっかのお弁当一喜まで約820m
キッチンオリジン本所吾妻橋店まで約1150m
ほっともっと本所吾妻橋店まで約1190m
サミット両国石原店まで約390m
あんずレディースクリニックまで約1050m
安達クリニックまで約770m

物件名 アークマーク蔵前
所在地 東京都墨田区本所1-20-2
最寄駅 都営大江戸線「蔵前駅」徒歩5分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 地上10階 RC造
総戸数 25戸 築年月 2022年1月

■駐車場   ―
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK(28.23㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

中古住宅を売却する方法として、不動産会社に間に入ってもらい買い手を見つける「仲介」と不動産会社に直接物件を買い取って貰う「買取」の2つがあります。

不動産会社を通じて売却する「仲介」は、買取での売却より売却価格が高くなりますが、買い手が見つかるまで一定の時間を要します。また、仲介手数料が発生する点もデメリットと言えるでしょう。

一方、買取は買取価格を不動産会社と交渉し、決まり次第すぐ売買契約を交わすことが可能で、仲介手数料は不要となります。加えて仲介では物件の広告を出すことにより、周囲に家を売却する事を知られてしまう可能性がありますが、買取では周りに知られる可能性が低いという違いもあります。

買取には早く売却できる、仲介では売却しにくい物件を売却する事が出来るなどのメリットがある一方で、売却価格が相場の約7割程度になる、物件によっては買取できないケースがあるというデメリットがあります。

仲介はエリアや物件にもよりますが、買取よりも多くのステップが必要となり、多くの場合、売却までに約3~5ヶ月の期間を要します。

買取では不動産会社に査定を依頼し、そのまま依頼先の不動産会社へ売却することになります。仲介より時間や手間が少なく済むため、業者の選定が早ければ1~2ヶ月で取引が終わります。売却スケジュールが迫っている方にとって、大きなメリットと言えるでしょう。

また、買取では不動産会社が住宅を買い取った後、リフォーム・リノベーションを行うケースもある事から、仲介では買い手が見つかりにくい物件を売却できる可能性がある点もメリットとなります。

なお、売主は、売却後に不動産が契約と異なる箇所があった場合「契約不適合責任」により修理や代金の減額を請求されることがありますが、個人から不動産業者へ売却する買取では「契約不適合責任」が免責となります。

買取のデメリットは売却価格が低くなってしまうことです。仲介売却時の約7割程度となることもあるため、価格を優先したい場合には不向きな売却方法と言えます。

また、空き家で長くメンテナンスされていない物件であったり、築年数が経過して解体費用が多くかかってしまう物件だと不動産会社から買取を拒否されるケースもあります。

その他、買取を検討してもらえる不動産は需要が多く見込めるケースが多く、仲介で売り出したとしても早く買主が見つかる可能性があります。この場合、早く売却ができるという買取のメリットがあまり見込めないため、慎重に検討することが重要となります。

売却したい物件によっては仲介より買取が良い可能性がありますが、判断が難しいため不動産会社に相談してから検討することで少しでも売却価格を高くできる可能性があります。

仲介売却のしづらい再建築不可の物件であっても、建築物を管轄する特定行政庁が許可した場合には、再建築が可能となります。また隣地の土地所有者に道路が接する長さが足りない分の土地を譲ってもらう、土地を購入してもらうなど接道義務を果たし、再建築を可能にする方法もあります。

買取と仲介のどちらで売却するか、判断が難しい場合には不動産会社に相談し、上記のような方法で問題を解決できないか相談してみましょう。

広すぎる土地や容積率がオーバーしている建築基準法・都市計画法などに違反した物件など、仲介で売却しにくい物件でも買取対応してもらえる可能性があります。ただし、上記の物件でも広く広告を出す、売却価格を下げる事で「仲介」により、買い手が見つかる可能性があります。

買取価格よりも値下げを行った仲介の売却価格の方が高くなるケースもあるため、売却スケジュールに余裕があるのであれば、比較しながら慎重に検討してみると良いでしょう。

例えば築古の建物と土地を売却する場合、買取の査定額より、建物の解体費用+更地を仲介で売却する価格が高い場合には解体した後に売却した方が良いと判断できます。

買取保証とは一定期間仲介による売却活動を行い、物件が売れなかった時には不動産会社に「買取」を行ってもらう方法です。仲介の売却活動期間と買取価格はあらかじめ売主と不動産会社で相談し設定することが可能です。

仲介により売却した場合には不動産会社に仲介手数料を支払いますが、買取になった際には仲介手数料は支払いません。「○ヶ月後に家を売却したい」「まずは仲介で高値での売却を目指す」という方に適した方法です。

ただし、不動産会社が買取保証となる物件の条件を定めているケースがあり、対象外の物件では買取保証を利用する事ができないこともあるため注意しましょう。

複数の不動産会社で買取価格の査定をしてもらうことも重要なポイントです。買取査定は仲介査定と異なり、提示された査定価格がそのまま売却価格となるため、できるだけ複数社の査定を受け、高い金額を提示してもらえる不動産会社を探してみましょう。

なお、不動産会社へ買取価格の査定を依頼する際は、仲介査定も同時に依頼すると良いでしょう。この時、査定価格だけでなく想定される売却スケジュールについても合わせて確認しておくことで、買取を行うかどうかの判断材料となります。

下記、中古住宅の査定を取り扱っている不動産一括査定サイトの一覧です。下記のサイトは複数の不動産会社へ同時に査定依頼することができ、悪徳業者の排除を積極的に行っている特徴があります。提携している不動産会社に違いがあるため、複数のサイトへ登録しておくと、より多くの不動産会社へアプローチすることができます。

ラグゼナ東陽町/事故

アパートの入居者を募集するのも管理業務です。ネット広告などで賃借人を募集して、内見を案内する流れが多いでしょう。物件説明や保証会社の案内など、賃貸借契約に関する説明も管理業務に含まれます。

重要事項の説明をした後に賃貸借契約を結び、鍵の引渡しに関する案内をします。重要事項とは、退去時に発生する費用や入居時のルールなどです。

管理会社は引き落とし口座を案内したり、入金確認したりという業務も行います。仮に家賃の引き落としができなければ催促したり、クレーム処理をしたりなどのトラブル対応もあります。

退去時には傷や汚れの立ち合いを入居者と一緒に行います。室内に傷や汚れがあれば原状回復が必要になるため、立ち合いをしてオーナーと賃借人のどちらが費用負担するか決めます。

建物の保守管理とは、主に清掃と設備点検のことです。アパートの共用部を清掃したり、設備に異常がないか確認したりする業務です。

前項で解説した管理業務の内容を踏まえた上で、次にアパート経営時に管理会社を選ぶポイントについて解説します。

管理会社を選ぶ1つ目のポイントは、特徴の異なる複数の管理会社へヒアリングすることです。例えば、多くの店舗を展開している管理会社は「入居者募集」に強い傾向があり、24時間の問い合わせ対応をしている会社は「トラブル対応」に強いと言えます。

このように、管理会社ごとに特徴が異なるため、自分が経営するアパートと相性の良い管理会社を探すことが大切です。管理会社選定の際はそれぞれの特徴を比較しながら、相性の良い管理会社を探す手順で進めてみましょう。

管理会社を選ぶ2つ目のポイントは、管理実績の豊富さです。管理実績が豊富なほどノウハウが蓄積されていることが伺え、入居者のクレーム対応や退去時の修繕手配などもスムーズに行ってくれる可能性が高まります。

ただし、管理実績が豊富だからという理由だけでなく、前項のように自分が経営しているアパートとの相性も重要です。

例えば、実績が豊富なA社と、実績はA社に劣るB社が候補に挙がったとします。実績だけで比較するとA社が良いものの、B社は24時間の電話受付に対応しているため、トラブルにもスムーズに対応できることが期待できます。

トラブル対応を重視した場合は、B社の方が相性は良いとも言えます。このように実績の豊富さは確認しつつも、それぞれの比較項目を総合的に判断することが大切です。

管理会社を選ぶ3つ目のポイントは、担当者の対応を確認することです。管理会社に問い合わせたときに返答が遅かったり、返答が丁寧ではなかったりする場合は、その管理会社は避けておくことも検討してみましょう。

オーナーへの対応が悪い管理会社は入居者対応のクオリティも低い可能性があります。管理会社の対応力は入居率の低下につながるポイントでもあるため、チェックしておきましょう。

管理会社を選ぶ4つ目のポイントは管理体制です。管理体制を調べるためには、以下を管理会社にヒアリングしておくと良いでしょう。

上記の管理体制は管理会社によって異なるため、複数社にヒアリングして比較しておきます。特に清掃や建物保守管理の内容や頻度は、会社によって大きく異なる項目です。

定期的に機械を使って清掃する会社や、植木の剪定なども業務内容に含まれている会社もあります。このような細かい点も含め、複数社を比較することが重要です。

管理会社を選ぶ5つ目のチェックポイントは、入居検討者の集客方法です。アパートの入居者を集客する方法は様々ですが、多くの場合ネットでの集客がメインとなっています。ネット集客では、ポータルサイトへ物件を登録して、そのサイト経由で入居検討者を集客します。

管理会社のネット集客は広告費が発生しているため、管理会社ごとにネット広告できる枠や期間が異なる可能性があります。その会社が管理している物件が、どのポータルサイトに登録されているかをヒアリングしたり、その会社が運営している自社サイトをチェックしたりしましょう。

ただし、地方のアパート経営をしており、賃借人が地元の人ばかりという物件の場合は、ネット集客ではなく、特定地域に強い管理会社も検討してみましょう。

地域に強い不動産会社では、他の物件で退去者が出た際に入居先として紹介してくれたり、安く修繕してくれるリフォーム業者の紹介ができたりなど、特定地域に特化していることによるメリットを受けられる可能性があります。

管理会社を選ぶ6つ目のポイントは契約形態の確認です。管理会社との契約形態は様々ですが、管理費のパーセンテージや、滞納保証・家賃保証の有無についてが主なポイントとなります。

また、一括借り上げの空室保証を行う「サブリース契約」については注意が必要です。このタイプのサブリースは、アパート一棟を管理会社に借り上げてもらい、管理会社から賃料をもらう仕組みで、入居者がいなくても管理会社から賃料を得られるメリットがあります。

しかし、多くのサブリースは「管理会社が支払う一括借り上げの賃料について改定できる」という契約内容になっており、過去にはこの内容をオーナー側が把握・理解できていなかったことが、様々なトラブルの要因となりました。

このような過去のトラブルがあった背景から、サブリース契約時の広告・営業方法について規制を加えた「サブリース新法」へと法改正されるなどの対策が取られています。サブリース契約を締結する際は、契約内容をよく確認した上で契約することが重要です。

竣 工 2022年5月
最寄駅 住吉駅徒歩14分
総戸数 98戸

住 所 東京都江東区海辺7-7
概 要 地上8階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンB/適用可
■全部屋対象/フリーレント3ヶ月
■全部屋対象/実質フリーレント4ヶ月

■物件名フリガナ
ラグゼナトウヨウチョウ

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン江東海辺店まで約210m
オーケー尾高橋店まで約260m
川南海辺公園まで約280m
業務スーパー石島店まで約600m
深川立川病院まで約750m
アリオ北砂店まで約1000m
城東警察署まで約900m
イキイキ生鮮市場東陽町店まで約900m
横十間川親水公園まで約89m
江東区立第二南砂中学校まで役350m

物件名 ラグゼナ東陽町
所在地 東京都江東区海辺7-7
最寄駅 東京メトロ半蔵門線「住吉駅」徒歩14分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上8階 RC造
総戸数 98戸 築年月 2022年5月

■駐車場   9台/月額29,700円
■バイク置場 10台/月額3,300円
■駐輪場   131台/月額200円
―――――――
■設 計   生和コーポレーション株式会社一級建築士事務所
■施 工   生和コーポレーション株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK~2LDK(39.21㎡~57.41㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

住宅ローンは原則自分や家族が住む家が対象となりますので、残債がある場合は「現在ローンを組んでいる金融機関から引き続き住宅ローンの融資が受けられるか」が重要なポイントとなります。

例えば住宅金融支援機構の「フラット35」の場合、融資した資金の使い道は「申込みご本人またはそのご親族の方がお住まいになる新築住宅の建設・購入資金または中古住宅の購入資金」と定義しています。仮に融資した資金を投資用物件などの別の用途に充てている事が判明した場合、借入金の一括返済を求められるケースもあります。

このような場合、まずは金融機関で担当者に引っ越しを希望する旨を相談しましょう。転勤や離婚、親の介護等やむを得ない事情の場合、金融機関が柔軟に対応を行っているケースも少なくありません。

ローン返済中の引っ越しに関してマニュアルを設けている金融機関も存在しますが、転勤の場合は単身赴任か、家族全員で引っ越すのかといった問題やローンの残りの金額、「○年間固定金利」といったローンのプラン状況によって対応は異なるでしょう。

例えば「転勤などやむを得ない事情による一時的な転出の場合、住宅ローンを引き続き利用できる。」という金融機関も存在します。

このように、住宅ローンが残っている住宅を引っ越す際の対応は金融機関によって異なります。まずは金融機関に相談し、どのような方法が取れるのか確認することが大切です。

2.家を売却する場合は複数の不動産会社へ査定を依頼する
金融機関に相談した結果、一括返済を求められた場合や金銭的事情で売却せざるをえない時は家を売却し、ローンの返済に充てましょう。

売却する際はまず複数の不動産会社に査定を依頼し、売却金額の相場を把握しておきましょう。下記は複数の不動産会社へ同時に査定依頼ができる不動産一括査定サイトの一覧です。

1社の不動産会社に査定を依頼してしまうと、査定を依頼した不動産会社によって販売力や得意な物件タイプが異なるため、正確な査定価格を調査することが難しいケースがあります。出来るだけ複数社の査定を受け、査定価格や売却時期、営業マンの対応内容などを比較することが大切です。

査定価格の調査を終えたら、不動産会社への仲介手数料や司法書士への報酬等の売却にかかる経費の目安を計算し、売却金額から経費を差し引いた利益がいくらになるかを試算しておきましょう。

不動産売却で得た利益は引越し先の住居費用や引っ越し費用に充てることができますので、試算しておくことで新居の予算のシミュレーションに繋がります。

家を売却した際、税金(譲渡所得税)を払うケースが存在しますが、後述するマイホームの3,000万円の控除の特例制度があります。いずれにせよ売却で出る利益を試算しておくと良いでしょう。

オーバーローン物件である場合には、現在の家に住み続けられないか再検討するか、出来るだけ高く不動産を売却できるよう複数の不動産会社へ相談し、より良い売却手段を探す必要があります。

金融機関で引き続き住宅ローンを利用できないと判断されたものの、ローンの支払いを続けながら家を残しておきたい場合は、下記2つのローンを利用する方法があります。

不動産担保ローン・住み替えローン共に通常の住宅ローンよりも金利が高く、融資条件も厳しいものととなりますので、新居の住居費や賃貸用物件として貸し出した場合は利回りも計算した上でローンを組むことが大切です。

不動産担保ローンとは不動産を担保に融資が受けられるローンで、一般的なカードローンやキャッシングより金利は低いものの住宅ローンと比較すると負担は増えてしまいます。

金融機関によっては、借入限度額は最高1億円、借入期間は最長35年というケースも存在します。借入金額・期間は好条件な反面、手数料がかかり融資までに時間がかかります。

不動産担保ローンの返済が難しくなった場合は、担保に入れた家や土地を売却してローンを返済することになります。

通常の住宅ローンよりも金利が高くなり審査も厳しくなり、売却と購入を同時に行うことが条件の一つです。そのため新居探しの時間が限られてしまうというデメリットが存在し、各種手数料がかかります。

上記のデメリットがあるため、まずは金融機関との交渉や売却などその他の手段を検討した後に、住み替えローンの利用を考えてみましょう。

デメリットを知った上でも利用したい方は現在ローンを組んでいる金融機関にローンの申請を行いましょう。今までの住宅ローンの返済がスムーズである場合は、他の金融機関より審査が通る可能性が高いと言えます。

不動産担保ローン・住み替えローン共に、通常の住宅ローンより高い金利が設定されるため総返済額も増えてしまいます。ローンを組む際はどれくらい返済の負担が増えるのか、住み替え後の返済が可能かどうか確認をしておきましょう。

家を残しておきたい場合、賃貸用物件として貸し出すことで不動産ローンの返済や固定資産税などのランニングコストに充当することが可能です。また、定期借家契約を結ぶことで一定期間の賃貸契約を結べるため、転勤により戻ってくるケースでは再び住むこともできます。

ただし賃貸物件として貸し出す前に、ローンを組んでいる金融機関に賃貸物件に転用する条件について必ず相談するようにしましょう。金融機関によっては事業用ローンに組み替えなくてはいけないケースもあります。

また、マンションの賃貸経営には入居者が想定通りに入らない空室リスクや、災害によって運営が困難となる災害リスクなど、注意しておきたい様々なリスクがあります。貸し出す前に、年間の家賃収入から修繕費や固定資産税・管理費等年間にかかる経費を差し引き年間の利益をあらかじめ試算しておきましょう。

マンション経営で利益を生むためには、専門的な知識や経験を必要とする場面も少なくありません。賃貸用物件として貸し出した後に「やはり家を手放すべきだった」「思ったより賃貸事業が厳しかった」と後悔しないためにも、試算した年間の利益とローンの金利を考慮に入れ、賃貸管理会社への相談も行いながら、慎重に検討することが大切です。

引っ越す前には新居の住居費用を把握・確保しておくことが重要となります。また現在住宅ローン控除を受けている方が引っ越した後の適用可否、家を売却した時に生じる税金を最高3,000万円控除できる特例制度といった税制面についてもお伝えしていきます。

住宅ローン控除は住宅ローンを借り入れ住宅の新築・取得又は増改築等をした場合、年末のローン残高の1%を所得税から10年間控除できる制度となっています。

住宅ローン控除は大きな税制優遇であるため、多くの方が制度の適用を受けていることでしょう。しかし、控除の条件の1つに「その者が主として居住の用に供する家屋であること」という文言があり、原則引っ越した場合には住宅ローン控除の適用は出来なくなります。

住宅ローンの残っている家でローンを支払いながら、引っ越し先で再び家を購入する場合はダブルローンになってしまいます。

先に述べた住み替えローンという方法もありますが、以前より返済の負担が大きくなるという点では変わりません。

賃貸物件の場合も引っ越し代や敷金・礼金等様々な費用がかかります。新居の住居費を試算し確保した上で、現在居住している家の処遇を検討しましょう。

コンフォリア・リヴ西大島/事故

竣 工 2022年4月
最寄駅 西大島駅徒歩2分
総戸数 56戸

住 所 東京都江東区大島3-14-16
概 要 地上15階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンB/適用可
■全部屋対象/実質フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
コンフォリア・リヴニシオオシマ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと大島1丁目店まで約260m
セブンイレブン江東大島1丁目店で約790m
ローソン西大島駅前店まで約130m
ファミリーマート昭和薬品西大島駅前店まで約170m
吉野家西大島店まで約180m
ロイヤルホスト西大島店まで約210m
大島緑道公園まで約360m
若草幼稚園まで約400m
区立第二大島小学校まで約450m
区立第二大島中学校まで約680m
くすりの福太郎まで約110m
城東郵便局まで約320m

物件名 コンフォリア・リヴ西大島
所在地 東京都江東区大島3-14-16
最寄駅 都営新宿線「西大島駅」徒歩2分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上15階 RC造
総戸数 56戸 築年月 2022年4月

■駐車場   ―
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   株式会社現代綜合設計
■施 工   株式会社早野組東京支店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK(25.74㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

不動産投資では、家賃収入等の利益がある場合、所得税・住民税の確定申告と納付をする必要が生じてきます。

赤字であっても、確定申告をすることで、税金の軽減などの優遇措置を受けられることがあり、確定申告をしないと無申告加算税などのペナルティを課せられる可能性があります。

サラリーマンの方などが副業で不動産投資をおこなっている場合、不動産所得が20万円を超えていると翌年3月15日までに所得税の確定申告をして、納付する必要があります。

不動産所得には住民税も課せられますが、住民税は不動産所得が生じていれば、申告・納付が必要といえます。住民税は、所得税の確定申告に基づいて、各市区町村が翌年6月頃に決定し、賦課してきます。所得税の確定申告をしていない場合、住民税の確定申告が必要になります。

また、不動産投資を専業でおこなっている場合は、不動産所得が基礎控除である48万円を超えていれば、所得税の確定申告が必要といえるでしょう。

不動産所得が赤字であっても、給与所得などの他の総合課税の所得と損益通算することによって源泉徴収された所得税の還付を受けられる場合がありますが、赤字が何年も続いている場合はローンの金利が高い可能性があります。金利が高い場合、ローンの借り換えにより金利を下げることで月々の返済金や利息をおさえて、収支を改善することができます。

たとえば、借り換えシミュレーションができる「インベース」というサービスでは、オンライン上で不動産投資ローンの借り換えシミュレーションから借り換え手続きの代行まで一貫して行うことが可能です。下記のシミュレーションを見てみましょう。

残高2,000万円、金利3%、残年数25年、年齢40才の方の場合、よりよい条件のローンへの借り換えを行うことができれば、毎月の返済額は最大3万円、返済総額で最大310万円の削減メリットがあり、利回りは最大1.5%の改善効果があります。

低い金利のローンに借り換えをすることで毎月の利息の支払いを減らすことができ、その分キャッシュフローや利回りも良くなり運用も改善していきます。借入時の融資条件が悪い場合には、利用を検討してみると良いでしょう。

無申告加算税の額は、本来の納税額の15%~20%となっており、納期限から申告書提出日までの延滞税が課されます。延滞税の税率は、年ごとに変わる特例基準割合によって決定されます。

また、税法の法令に基づいた適正な確定申告をしていなかったことなどにより、納めた税金が少な過ぎた場合、後日、税務署から指摘を受けることがあります。そのような場合、新たに納める税金に加えて、その税額の10%~15%相当額の過少申告加算税がかかります。

また、確定申告業務は、単なる書類の作成代行ではなく、納税者に代わって税務署に主張を伝えるという税務代理業務であるため、税務署から問い合わせなどがあった場合、税理士に対応してもらうことが可能です。万一税務調査が入った場合でも、確定申告を税理士に依頼していれば、対応を依頼しやすいでしょう。

不動産投資の確定申告では、所得税の申告書を作成する前提として、不動産所得を計算する必要があります。

不動産所得を計算する際に、税法の法令に基づいて必要経費を漏れなく計上し、青色申告の特別控除などを利用することによって税金を軽減できる場合があります。

ただし、必要経費計上にかかる税法の取扱いには、減価償却費の計算方法や家事関連費の按分方法など、税法の専門知識が必要となるケースも多いといえます。

また、青色申告の特典を受けるには、不動産所得の計算において、貸借対照表、損益計算書を作成できるような正規の簿記による帳簿作成、あるいは一定の簡易的な帳簿を作成する必要があります。これらの帳簿作成には、簿記や会計の専門知識が必要となります。

このように、法令に基づいて必要経費を余すことなく計上し、適正に税金を軽減するためには、不動産所得の計算から税理士に依頼した方がよいといえます。

不動産売却の確定申告を一般人が初めておこなうには、調べなければならない事項や面倒な手続きもあり、申告期限までにすべての作業を間違いなく完了させるためにある程度の労力が必要になるでしょう。

確定申告のために労力をかけると、本業に影響が出てくる可能性もあり、税理士に確定申告を依頼することでそのような不安をなくし、本業に集中できるというメリットもあります。

不動産投資を専門とする税理士であれば、不動産投資の運営についてのコンサルティングや収益不動産の相続対策などを業務としておこなっている場合があります。

そのような税理士に不動産投資の確定申告を依頼し、顧問契約を締結することで、不動産投資に関する会計、税務だけでなく、不動産投資の運営や相続対策について日常的にアドバイスをもらうことができるようになります。

税務リスクに適切な対応をするには、税務に関する届出書の提出など期限があるケースもあり、税理士との顧問契約は税務リスクの軽減にも役立ちます。また、不動産投資の運営や相続対策は税務と密接に関係しており、税務の専門家の視点から、長期的、総合的なアドバイスを受けることができるのもメリットといえるでしょう。

不動産投資の確定申告を税理士に依頼すると、税理士に対して報酬を支払う必要があります。また、税理士との打ち合わせや資料収集など、最低限自分でおこなう作業もあることもデメリットでしょう。

不動産投資の確定申告を税理士に依頼することで軽減できる税務リスクや、税務と密接に結びついた運営や相続対策などの効果は、規模が大きくなったり、運営が長期化したりするほど大きくなる傾向があります。費用対効果を見極めて依頼を検討してみましょう。

不動産投資の確定申告を税理士に依頼した場合、確定申告や税務についてのノウハウは身に付きづらいと言えます。

不動産投資の運営と税務は密接に結びついています。収益不動産の売却や修繕、相続などの運営についての判断は、投資家自身がおこなう必要があります。投資家が税務についての知識も身に付けることで、より投資目的に沿った運営判断が可能になるケースも少なくありません。

税理士に依頼する場合でも、積極的に税務上の法律やルールについて質問を行うなどして、投資家が自らノウハウを身につけられるよう工夫をすることも大切です。

税法の解釈は多岐に渡り、事業内容によって計上できる売上や経費の区分が大きく変わることも珍しくありません。また、不動産に関連した特例も数多くあり、これに対して適切に適用していくためには、不動産投資に強い税理士へ相談することも重要なポイントとなります。

ただし、税理士によっては不動産関連の税務に詳しくなく、最低限の申告しかできないケースもあります。積極的にアドバイスを受けたい場合、不動産税務に強い税理士を探す必要がある点はデメリットと言えるでしょう。

不動産投資の確定申告を税理士に依頼する費用は、家賃収入に応じた料金体系となっている事務所が多いでしょう。また、帳簿作成を依頼するかどうか、個人か法人かでも料金は異なります。

個人、法人の場合で異なります。帳簿作成を自分でおこなうか、確定申告と合わせて税理士に依頼するかでも費用が異なります。

以下で紹介するのはあくまでも相場の目安であり、料金体系は税理士事務所によって様々ですので、実際に問い合わせて確認するようにしましょう。

不動産投資の規模が大きくなってきたり、法人を設立して不動産投資をおこなっていたりする場合は、帳簿作成の手間が増え、確定申告や税金に関連する手続きが複雑になって来ます。

税務関係の手続きには期限があることが多く、適切な判断をタイムリーに処理していくことが求められます。税務リスクを減らすためにも、顧問契約を検討するとよいでしょう。特に法人の場合、顧問契約が前提となっている税理士事務所も少なくありません。