パークアクシス白金台南/事故

竣 工 2003年8月
最寄駅 目黒駅徒歩5分
総戸数 36戸

住 所 東京都品川区上大崎1-21-1
概 要 地上13階 SRC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
パークアクシスシロカネダイミナミ
Park Axis 白金台南

■近隣周辺施設情報
アトレ目黒1まで約540m
いなげや白金台店まで約510m
ファミリーマート自然教育園前店まで約120m
ウエルシア目黒上大崎店まで約330m
目黒駅前郵便局まで約190m
きらぼし銀行目黒支店まで約120m
NTT東日本関東病院まで約780m
果実園リーベル目黒店まで約500m
国立科学博物館附属自然教育園まで約200m
東京大学医科学研究所附属病院まで約400m

物件名 パークアクシス白金台南
所在地 東京都品川区上大崎1-21-1
最寄駅 JR山手線「目黒駅」徒歩5分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 地上13階 SRC造
総戸数 36戸 築年月 2003年8月

■駐車場   4台(機械式)
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   三井住友建設株式会社
■施 工   三井住友建設株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1R~1LDK(31.71㎡~60.01㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

ドゥーエ両国/事故

竣 工 2008年4月
最寄駅 両国駅徒歩4分
総戸数 55戸

住 所 東京都墨田区横網2-4-11
概 要 地上15階 SRC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■1304号室対象/キャンペーンB/適用可
■1304号室対象/実質フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
ドゥーエリョウゴク

■近隣周辺施設情報
ローソンストア100墨田石原店まで約90m
どらっぐぱぱす石原店まで約550m
薬ヒグチ両国店まで約770m
まいばすけっと両国横綱横丁店まで約970m
マルエツプチ両国緑1丁目店まで約830m
サミットストア両国石原店まで約310m
セブンイレブン墨田本所1丁目清澄通り店まで約340m
両国国技館まで約600m
ファミリーマート亀沢1丁目店まで約620m
緑町公園まで約720m
くらまえ橋郵便局まで約610m

物件名 ドゥーエ両国
所在地 東京都墨田区横網2-4-11
最寄駅 都営大江戸線「両国駅」徒歩4分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上15階 SRC造
総戸数 55戸 築年月 2008年4月

■駐車場   ―
■バイク置場 有/月額3,300円
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1R~1DK(25.27㎡~39.53㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

パークハビオ武蔵小山/事故

竣 工 2012年10月
最寄駅 武蔵小山駅徒歩6分
総戸数 61戸

住 所 東京都品川区荏原3-8-13
概 要 地上14階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンC/適用可
■全部屋対象/キャンペーンD/適用可

■物件名フリガナ
パークハビオムサシコヤマ

■近隣周辺施設情報
東急ストアパルム武蔵小山店まで約200m
ファミリーマート武蔵小山パルム店まで約160m
ローソン品川荏原三丁目店まで約40m
クスリのカツマタ武蔵小山店まで約70m
武蔵小山駅ビルまで約520m
TSUTAYA 武蔵小山店まで240m
モスバーガー武蔵小山店まで100m
品川平塚橋郵便局まで約310m
マツモトキヨシ武蔵小山Part2店まで約140m
昭和大学病院まで約1000m

物件名 パークハビオ武蔵小山
所在地 東京都品川区荏原3-8-13
最寄駅 東急目黒線「武蔵小山駅」徒歩6分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上14階 RC造
総戸数 61戸 築年月 2012年10月

■駐車場   4台(平置式)月額38,500円
■バイク置場 4台/月額3,300円
■駐輪場   30台
―――――――
■設 計   木内建設株式会社
■施 工   木内建設株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   相談(ピアノ)
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1R~1LDK(23.66㎡~42.97㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産を売却する際は、売買契約の締結時に買主から手付金を受け取り、不動産の引渡時に残代金を受け取る流れとなります。売主に住宅ローンの残債がある場合は、引渡時に受け取った代金で残債を完済し、抵当権を抹消した後に所有権移転登記を行います。

一方、割賦契約とは、上記のように引渡時に残代金を一括で支払うのではなく、分割払いによって売買代金を支払う契約方法です。

不動産を購入する際には住宅ローンを契約し、引渡時に一括で売買代金を支払うケースが多いため、割賦契約を締結することは基本的にありません。

しかし、親族間での売買や資産価値の低い再建築不可物件といった訳あり物件の売買では、金融機関のローン審査に通らず、購入手段が自己資金のみに限られることもあります。

なお、親族間で不動産を譲渡する場合、一定の条件を満たしていれば控除を受けられるものの、基本的に受け取った側が税率の高い贈与税(みなし贈与)を負担することになるケースがあります。

割賦契約であれば、買主の費用負担を軽減できるので売買契約を進めやすく、正式な売買契約なので買い手に贈与税が発生しないというメリットがあります。

このような事情から、融資を受けにくい親族間での不動産売買、訳あり物件の売買を予定している人は、割賦契約を検討するのも選択肢の1つと言えるでしょう。

不動産の売買契約を締結するにあたり、代金の支払い方法を一括払いではなく分割払いに変更することを禁止する法律はありません。

契約自由の原則に基づいて当事者間で自由に契約条件を決めることができるため、代金の支払い方法を分割払いにすることも可能です。

ただし、当事者間での合意が必須となります。売主のみまたは買主のみが割賦契約を了承しており、どちらか一方が了承していないケースでは、分割払いによる売買契約を締結できないので注意してください。

買主と売主の双方が割賦契約を了承していても、住宅ローンを完済していないケースでは割賦契約を選択できない可能性があります。

住宅ローンを契約する際は金銭消費貸借契約を締結しますが、契約条項に「承諾なく勝手に不動産の名義変更することを禁止する」という内容が盛り込まれていることがあります。

売主側で残債を一括返済できるのであれば、抵当権を抹消することができます。しかし、返済に充てるためのまとまった資金がない場合、不動産売却の代金による一括返済ができないために抵当権の抹消もできないということになります。

このような事情から、割賦契約を行うには、残債を一括返済できるほどの自己資金がある場合、もしくはローンを完済している場合にのみ検討できる方法となります。

割賦契約は不動産売買では特別な契約形態なので、契約後のトラブルを回避するためにも割賦契約の注意点を事前に押さえておくことが大切です。それぞれの注意点を詳しく説明していきます。

割賦契約を締結する際に、「最終的に売却代金を受け取ることができれば問題ない」という理由から、無利息の割賦契約を締結しようとする人もいると思います。

しかし、割賦契約は長期に渡る高額な借り入れであると考えられることから、通常は利息を返済額に上乗せして支払います。

無利息にすることは問題ありませんが、買主に有利な契約条件となるため、利息分について贈与税が課される可能性があります。

契約期間、金額がどのくらいであれば贈与税の課税対象になるという基準はありません。ただし、無利息で契約した場合には、買主の負担が大きくなる可能性があるため、割賦契約を締結する際は税理士への相談も検討しておきましょう。

分割払いによる売買契約を締結し、不動産の名義変更手続きを済ませた場合、買主の返済が滞れば売主は残債を回収できないリスクを伴います。

強制執行認諾文言付きの契約書とは、買主の返済が滞った際に一括返済による強制施行を認めるものです。公正証書で契約書を作成しておくことも検討してみましょう。

また、一括返済による強制執行を認めてもらっても、買主に返済能力がないケースもあります。このような場合に備え、対象不動産に抵当権を設定していれば、滞納時には不動産を売却し、現金化することで残債を回収できます。

個人間での不動産売買では、自身で売買契約書を作成し、取引を行うことも可能です。しかし、専門的な知識や後の法的トラブルに備えた契約書の作成が必要となり、これまで個人間売買の契約書作成のノウハウがない方にとっては非常にハードルが高いと言えるでしょう。

不動産会社へ仲介を依頼すると、仲介手数料の費用発生がある点はデメリットですが、不動産会社の専門的な知識を持って売買契約書の作成も行ってもらえます。買主がすでに決まっている契約であれば、仲介手数料の交渉を行ってみるのも良いでしょう。

ガリシア森下5/事故

竣 工 2021年12月
最寄駅 森下駅徒歩4分
総戸数 48戸

住 所 東京都墨田区千歳3-12-7
概 要 地上12階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンE/適用可
■全部屋対象/フリーレント2ヶ月
■全部屋対象/実質フリーレント4ヶ月

■物件名フリガナ
ガリシアモリシタ5
ガリシア森下Ⅴ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと新大橋1丁目店まで約580m
両国江戸NORENまで約950m
セブンイレブン墨田千歳店まで約140m
キッチンオリジン両国店まで約480m
マルエツプチ両国緑1丁目店まで約590m
千歳公園まで約270m
朝日信用金庫立川支店まで約270m
東京法務局墨田出張所まで約570m
オリジン弁当森下店まで約430m
森下交番まで約610m
墨田区立両国小学校まで約510m
墨田区立両国中学校まで約790m

物件名 ガリシア森下5
所在地 東京都墨田区千歳3-12-7
最寄駅 都営大江戸線「森下駅」徒歩4分
物件特徴 分譲賃貸、デザイナーズ
構造規模 地上12階 RC造
総戸数 48戸 築年月 2021年12月

■駐車場   有
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   權現領建築研究所一級建築士事務所
■施 工   株式会社松下産業
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(25.58㎡~42.56㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マレーシアの年間平均気温は26~27℃と温暖な気候であり、「物価の安さ」「治安の良さ」などから移住地としても人気です。一般財団法人ロングステイ財団によると2006年から2019年まで連続して日本人のロングステイ希望国のトップに選ばれています。

国家主導により経済発展を続けるマレーシアは、今後の経済発展性や若年層の人口構成比が高いことから、不動産投資においても人気があります。そこでまずは、マレーシアの不動産投資の周辺情報を整理してみましょう。

マレーシアの住宅価格は2000年以降、年間5%ほどの上昇を続けています。特に2008年のリーマンショック後、銀行とタッグを組んだデベロッパーの不動産購入促進施策により、多くの海外不動産投資家がマレーシア市場に参入したこともあり、マレーシア経済はV字回復を見せました。

2014年からは不動産価格の高騰を懸念した政府の規制により、住宅ローン申請の厳格化や外国人最低購入価格の増額を行いました。さらに2015年後半からの原油価格急落を受け、石油産出国であるマレーシアの経済減速が鮮明となり、不動産市場は下落を始めます。

2021年時点のマレーシアの不動産価格は、コロナ禍により伸び悩みとなっています。2016年以降におけるマレーシア全体における住宅価格指数の推移は以下グラフの通りです。

2010年の平均住宅価格を100とした場合の住宅価格指数推移を表しています。マレーシアの住宅価格は、2019年頃までの約10年間で2倍まで上がってきたことがわかります。

しかし、2019年の後半以降は横ばいの状態です。2021年第2四半期は、同年第1四半期と比較して約1.6%価格が下がっています。

マレーシアには華僑と呼ばれる中国系の富裕層も住んでおり、中国からの投資マネーが不動産市場へ大量流入してきた過去があります。マレーシアの住宅市場は、外資の流入量に影響されやすい側面を持っていることも事実です。

2020年に拡大し始めたコロナウイルス感染症は、2021年に入っても収束の兆しを見せておらず、各国の経済状況に大きな影響を与えています。2021年にマレーシアの住宅価格が下落したのは、世界経済の影響も受けている可能性があり、今後の動向には注意が必要です。

マレーシアの不動産相場に対する投資家の期待感は続いています。阪急阪神不動産株式会社は今年4月、ベッドタウンとして開発が進むニライ地区で、マンション分譲プロジェクトに参画することを表明しました。すでに不動産開発においては過熱感があるとも言われるマレーシアですが、エリアを絞ることで成長性の高い物件を購入するチャンスを伺うことができます。

それではマレーシアで不動産を購入するための条件をご紹介します。まず外国人が購入できる不動産は100万リンギット、日本円で2700万円以上の物件となります。ちなみに、過去には2020年の1年間は外国人が購入できる不動産が60万リンギット(※RM1=27円~28円で1620万円以上)へと1年間だけ引き下げられたことがありました。価格規制に関しては最新情報にキャッチアップしていくことが大切です。

購入する物件の州によっても規制する法律が異なります。例えばジョホール州では、2000万リンギット以上の不動産購入にはマレーシア経済企画庁の許可が必要となります。ただし最長10年の長期滞在ビザ(MM2H)を取得していれば、最低価格が安くなる州もあります。さらにMM2Hビザを取得していれば、現地での住宅ローンが組みやすくなります。

なお、外国人が不動産を取得するには、どの州でも物件が所在する州政府からの許可が必要になります。許可は、現地の弁護士に頼んで申請を行い、2~3ヶ月で取得できます。

まず購入時に発生するのが登記に必要な印紙税です。一般的に物件引き渡しのあと2~3年後に請求されます。印紙税額は不動残購入価格と登記時の評価額とを比較し、高い方に対して価格により1~3%となっています。

次に売買契約書作成には弁護士依頼費用がかかります。こちらは不動産購入価格の0.4~1%ですが、新築物件の場合には不要となるケースもあります。なお、売買契約書は英語で作成することができるので、マレーシア語に堪能でなくても作成可能です。このほか、住宅ローン申請費用や州政府合意取得費用なども必要になります。

一方、不動産を売却する場合はキャピタルゲイン税が発生します。所有期間が5年超なら5%、5年未満なら30%となります。もちろん日本でも納税は必要なので二重課税とならないように外国税額控除ができます。ただし全額控除できるわけではないので、詳しくは税理士などの専門家に聞いておくとよいでしょう。

ところで、マレーシアは英国式税制度を採用しているので基本的に減価償却費を計上できません。そのため、家賃収入に対しての現地での課税額が大きくなるので注意が必要です。もちろん日本での所得税申告では減価償却することができます。

マレーシアでの物件選びでは、どのエリアを選ぶのかも大事なポイントです。ここでは人気エリアの「モントキアラ」「KLCC、ブキッ・ビンタン」「アンバン」「ミッドバレー」「ブキジャリル、スリペタリン」をご紹介します。

まず、高層コンドミニアムが多く高級住宅街として日本人にも人気があるのがモントキアラです。クアラルンプールの中心部から車で20分ほどにある場所で、多くの日本人や欧米人が住んでいます。複数のショッピングモールや日本食を扱うスーパーも多いのが特徴です。

次に、クアラルンプールの商業地でありビジネス街となるのが、KLCCとブキッ・ビンタンです。オフィスやホテルなどの高層ビルが多く立ち並びます。シンボルとなるペトロナスツインタワーの周辺には高層コンドミニアムが集中し、相場価格はクアラルンプールでもトップクラスとなります。

そして、KLCCの隣に位置する閑静な高級住宅街となるのがアンバンです。新築の高層コンドミニアムが多く建設されており、邸宅タイプの高級住宅も多いエリアとなります。

多くの日本人が住むコンドミニアムがあるエリアがミッドバレーです。マレーシア最大のショッピングモールもあり、伊勢丹やイオンのほかダイソーやユニクロといった日系の百貨店およびショップが多く進出しているエリアです。

アジア圏は高い経済成長と人口増加から不動産価格の上昇が見込まれ、不動産投資利回りに魅力があるとされます。それでは実際に、マレーシアは他国と比べるとどのくらいの利回りが期待できるのでしょうか。少し前のデータになってしまいますが、Global Property Guideによると2017年の平均利回りは、次のようになります。

アジア各国のなかでは、マレーシアの利回りはそれほど高くないことがわかります。不動産価格の上昇に加えてコンドミニアムなどの開発ラッシュにより、供給過剰となるエリアがあることなどが一因です。

それでは、マレーシアのエリア別利回りをご紹介します。Global Property Guideの2017年11月時点でのデータによると、次のようになります。なお全てベッドルームが1つの部屋での表面利回り比較になります。

TTDIはパンサーの西側に位置し、昨年、大量高速輸送システム1号線が開通したばかりです。スリハマスはモントキアラの南側にあるエリアで、バンサーは高級住宅地・コンドミニアムが多いのが特徴です。ケニーヒルズはモントキアラの東に位置するエリアで、ダマンサラハイツは一戸建てが多い高級住宅地です。

マレーシアのビバリーヒルズと呼ばれるダマンサラハイツやKLCCは物件価格の上昇により利回りは低くなっています。利回りの低いエリアではキャピタルゲインを狙い、利回りの高いエリアではインカムゲインを狙う方針で投資を始めるのも良いでしょう。

外国での不動産投資はリスクも考えなければいけません。マレーシアは原油産出国なので世界のオイルマネーの流れによっては経済的な影響を大きく受けます。

また未完成時に購入するプレビルド物件の場合は、竣工の遅れにも注意が必要です。たとえばマレーシアのコンドミニアムは、30階建てのケースで1棟建設するのに3年ほどかかりますが、長期計画となるため竣工が遅れることもあり、場合によっては開発が中止となるというリスクがあります。

これまでは完成前に購入したコンドミニアムを完成後に高値で売却するケースもありましたが、今後は、現在の供給量の多さや未完成となるリスクを考慮することが大切なポイントです。デベロッパーの資金量などチェックできることは調べておきましょう。

このほか、2~3年間など短期間で家賃保証をつける物件もあります。この場合、家賃保証終了後も賃貸需要が見込めるかを十分に検討することも大事です。都市部のクアラルンプールでも、実際には賃借人をつけるのに苦労する物件が見受けられます。買い物などの住環境もチェックして、利便性の高い物件を選ぶなどの工夫も必要です。

さらに、売却時のリスクとしては、為替差損に気をつける必要があります。インフレによりマレーシアの通貨リンギットが円に対して上昇すれば、物件を売却して得られる日本円は少なくなるので、売却のタイミングが重要となります。

現在、マレーシアの外国人向けのコンドミニアムは賃貸需要を超えた現在過剰供給にあるといえます。多額の現金を投入してキャピタルゲインのみを狙うのであれば別ですが、インカムゲインによる収益を考えるなら地元の賃借人がつきやすい物件を選ぶのが無難でしょう。

開発エリアの人口の増加率などをチェックし、賃貸需要がどの程度見込めるのかを確認するようにしましょう。例えばイスカンダル開発計画が進むジョホール州のイスカンダル地区は、政府試算では190万人(2017年)から2025年までに300万人増えるとされています。しかし、住宅物件は投機目的で購入されたケースが多く、物件価格は上昇しているものの人口は少なく、シンガポールからの移住も増えていないのが現状です。一方でペナンは3%台の利回りですが物件価格も賃貸需要も安定して推移しています。インカムゲインを狙うのであれば、このようなエリアを狙うのもよいでしょう。

また大手デベロッパーが開発する物件を選ぶことも大切です。日本企業も開発に参入しており、開発が滞りなく遂行される物件を選ぶようにしましょう。現地で実績豊富なデベロッパーには、以下のような企業があります。

ティモーネグランデ目黒サウス/事故

竣 工 2022年1月
最寄駅 西小山駅徒歩8分
総戸数 26戸

住 所 東京都品川区荏原5-11-3
概 要 地上7階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
ティモーネグランデメグロサウス

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン荏原4丁目店まで約450m
ローソンストア100品川小山店まで約450m
サミットストア荏原4丁目店まで約210m
業務スーパー武蔵小山店まで約550m
ツルハドラッグ西小山店まで約750m
武蔵小山商店街パルムまで約700m
品川小山五郵便局まで約290m
昭和大学病院附属東病院まで約650m
荏原西保育園まで約210m
品川区立小山小学校まで約290m
しいのき公園まで約170m

物件名 ティモーネグランデ目黒サウス
所在地 東京都品川区荏原5-11-3
最寄駅 東急目黒線「西小山駅」徒歩8分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 地上7階 RC造
総戸数 26戸 築年月 2022年1月

■駐車場   ―
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   叶デザイン株式会社
■施 工   株式会社松尾工務店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(25.60㎡~42.42㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

中古アパートを購入するメリットは、新築アパートよりも購入価格が2割前後低くなっており、投資金額を抑えることができることです。

また、満室時の利回りは都内の中古アパートで6~10%と新築アパートの5~6%より高くなっています。利回りが高いということは、初期投資の回収までの時間を短縮できることになるため、満室経営が実現できれば新築よりも投資効率を上げることができるという点も大きなメリットと言えるでしょう。

中古アパートを購入するデメリットは、投資金額を抑えることができるものの、経年劣化とともに、修繕費が増大していくため、家賃収入が圧縮されることです。

また、築年数の経過とともに入居者の確保が困難になってくるため、アパートの出口戦略を検討する必要が生じてくるなど、年々リスクが高くなってくることもデメリットと言えるでしょう。

新築アパートとは、既に完成済で一度も誰の手にも渡っていない築1年以内のアパートか建築途中で数ヵ月以内に完成するアパートです。

値幅が数千万円から数億円と大きくなる主な原因は、地域による地価の差です。アパートの建築価格は地域差がそれほど大きくありませんが、地価については地域差が大きいため、都心に近くなればなるほど価格が高くなるという傾向があります。

完成済み・建築途中の新築アパートを購入するメリットは、投資用の土地探しから始めてオーダーメイドのアパートを建てる場合よりも、割安になっていることが多いことです。また、土地を探す時間やアパートの設計を一から考える手間を省くことができるというメリットもあります。

完成済み・建築途中の新築アパートを購入するデメリットは、アパートの立地や設備が既に決まっているということです。土地を購入してアパートを新築する場合のように、需要が期待できる場所を選ぶことができず、内装や設備、間取りなどを自由に設計できません。

また、初期投資が大きくなるため、満室時の利回りは都内で5~6%前後と中古アパートの6~10%より低くなります。運用実績がなく、購入したものの利回り通りの結果を出せるか分からないため、その分リスクが高くなってしまうと言えるでしょう。

相続などによって土地を取得した場合は、自宅を建てる・駐車場経営をするといった土地活用の方法以外にも、アパートを建てて運用するという方法もあります。アパートを建てることによって毎月の家賃収入が得られるだけでなく、固定資産税も抑えることができます。

アパートを建てる費用は、建物の構造によって大きく異なります。構造は木造・鉄骨造・RC造の全部で3種類あります。それぞれの特徴と費用は以下の通りです。

木造は、建築費用を抑えることができるものの、強度が鉄骨造・RC造よりも弱くなるため、低層アパート向きになります。おおよその建築費用は坪単価50万円程度となっています。

鉄骨造は、強度が木造よりも少し強くなるため、低中層アパートの建築が可能になります。しかし、おおよその建築費用は坪単価50~70万円と強度が強くなった分高くなってしまいます。

RC造は、強度が最も強くなるため、高層アパートの建築が可能になります。しかし、おおよその建築費用は坪単価70~100万円と鉄骨造よりさらに高くなってしまいます。

一般的な4~6戸程度の低層アパートの場合には木造建築が多く、仮に総戸数が6戸で延床面積が60坪だった場合は、木造の坪単価を50万円で計算すると、建築費用は3,000万円必要になります。

相続などで取得した土地にアパートを建てるメリットは、土地の購入費用が発生しないため初期投資を抑えることができ、高利回りでリスクを抑えた経営ができることです。

また、それぞれの地域に合わせた自分の理想通りのアパートを作ることができる以外にも、本来発生する予定だった土地の購入費用を回すことで太陽光パネルを設置するなど、違う部分に費用をかけることができることもメリットと言えるでしょう。

ご自分の土地にアパートを建てる場合に役立つのが、NTTデータグループが提供する「HOME4U」の土地活用サービスです。アパート経営の収益プランはもちろん、マンション経営や駐車場経営といった別の投資手法との比較検討もできるメリットがあります。

まだ建築会社が決まっていないという場合は、こういった一括比較・お問い合わせサービスを賢く活用することも視野に入れてみると良いでしょう。

相続などで取得した土地にアパートを建てるデメリットは、中古アパートや完成済み・検知途中の新築アパートを購入する場合のように、既に完成している物件を購入するわけではないため、建物の設計や打ち合わせなどの手間がかかるほか、運用を開始するまでに時間がかかってしまうことです。

また、土地を既に所有していることによって初期投資を抑えることができますが、所有している土地が賃貸需要のない地域であった場合は、アパートを建てても入居者が集まらずに低い利回りになってしまうことや収支が赤字になってしまうことがあるなど、所有している土地の影響を受けやすいこともデメリットと言えるでしょう。

アパート経営のために最適と考えられる土地を探すだけでなく、アパートの間取りや設備などを自分で考えることもできるため、自由度の高い経営方法と言えます。

アパートを新築する場合の費用に加え、土地の購入費用が発生しますが、土地の購入費用は地域によって大幅に異なるため、その地域の地価を確認する必要があります。

都内は賃貸需要が期待できるものの、土地の購入費用が高くなるため、土地とアパートの新築費用を合わせて1億円前後になることを想定しておく必要があります。2018年後半からアパートローンの審査が徐々に厳しくなっており、土地付きの新築アパートでは年収500万円~700万円程度が借入できる目安になってきていると言われています。

「自分の借入可能額が知りたい」という方や、「どのような物件があるか知りたい」という方は、まずは下記のような新築アパート経営会社に一度相談されてみると良いでしょう。

アークマーク西小山/事故

竣 工 2021年10月
最寄駅 西小山駅徒歩7分
総戸数 39戸

住 所 東京都品川区荏原5-12-2
概 要 地上7階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■1R/1K対象/仲介手数料無料
■1LDK対象/仲介手数料半額

■物件名フリガナ
アークマークニシコヤマ
ARKMARK西小山

■近隣周辺施設情報
サミットストア荏原4丁目店まで約300m
まいばすけっと西小山駅前店まで約490m
セブンイレブン西小山桜並木通り店まで約410m
ヒノミドラッグ西小山店まで約520m
荏原警察署まで約570m
荏原郵便局まで約650m
大黒屋西小山店まで約430m
TSUTAYA武蔵小山店まで約900m
松屋西小山店まで約480m
私立昭和大学まで約580m

物件名 アークマーク西小山
所在地 東京都品川区荏原5-12-2
最寄駅 東急目黒線「西小山駅」徒歩7分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上7階 RC造
総戸数 39戸 築年月 2021年10月

■駐車場   ―
■バイク置場 有
■駐輪場   有
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■設 計   株式会社エル設計事務所
■施 工   株式会社リンク・トラスト
■管理形式  巡回管理
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■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
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■間取り
□1R~1LDK(20.23㎡~40.82㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

民法では被相続人が亡くなった場合、「指定相続人」又は「法定相続人」が財産を相続すると規定されています。基本的には指定相続が優先され、法定相続は遺言がいない時の補助的な基準です。

指定相続人とは遺言書がある場合に遺言で指定された相続人で、法定相続人とは被相続人の配偶者・子供や孫、父母や祖父母、兄弟姉妹・甥・姪などの親族を指します。

被相続人の相続財産に負債が多い、受け継ぎたくないといった理由で相続人全員が放棄をした場合、相続人がいない状態となります。

相続放棄を行っても民法940条の規定により相続財産の管理義務を負う事になりますので、このケースではまず放棄をした方に連絡を行う事になります。

相続人と連絡が取れず行方不明である時には、相続人がいない状態です。失踪して7年以上経過している場合には、家庭裁判所に失踪宣告の申し立てを行うことで亡くなった者とみなされ相続人ではなくなります。

実際には、相続財産管理人を選任したり、他の相続人が財産を預かり相続人が戻ってきたときに代償金を支払う「帰来時弁済型」を行う事例があります。

被相続人に特別縁故者、や債権者がいる場合には、申立人となり家庭裁判所に相続財産管理人の選任の手続きを行う事が可能です。該当する方がいない場合には、相続財産は国庫に帰属されます。

法定相続人がいるものの、被相続人の遺言書の変造・破棄などを行った、相続で他の相続人を死亡に至らせたなどの行為により「相続欠格」になる事例があります。

また、被相続人に虐待又は重大な侮辱を行った、著しい非行があった場合には被相続人が主に遺言によって「相続廃除」を行うことができます。結果的に相続人はいないものとされます。

日本では法律婚主義を採用しているため、「特別縁故者」と呼ばれる内縁関係の方は被相続人と長く一緒に住んでいても法定相続人に該当しません。

生前に被相続人の療養看護をした方、生計を共にしていた方、特別の縁故があった方なども特別縁故者です。

特別縁故者は遺言書により相続人に指定されている際には指定相続人として相続を行う事が可能ですが、遺言書が無い時には「相続人がいない」とみなされてしまいます。

ただし、相続財産管理人の選任申立を行い、一定のプロセスを踏む事で特別縁故者も相続が出来ることがあります。

上記のような状況で空き家を相続する人がいない時には、相続財産管理人の選任申し立てを行う、国の財産として帰属させるという2つの方法があります。相続人全員が相続放棄をしたケースでは、相続放棄者に連絡を行います。

連絡が取れなかった時、連絡がついても話し合いにならないケースでは、被相続人の利害関係者や債権者、特別縁故者などが相続財産管理人の選任を申し立てる流れとなります。

被相続人の債権者、遺贈を受けた方、特別縁故者などが被相続人の最後の住所にある家庭裁判所に相続財産管理人の選任を申し立て、管理人となった方が相続財産の管理を行います。

相続財産管理人に資格は必要ありませんが、家庭裁判所が被相続人との関係・利害関係の有無などを考慮し、相続財産の管理人として最も適任と認められる人を選びます。

弁護士・司法書士などの専門職が選ばれることもあります。選任された後は、主に以下の流れで財産の処分を行います。

民法第959条では「処分されなかった相続財産は、国庫に帰属する」と規定されています。

遺言書が無く相続人・特別縁故者がいない場合には全額が、特別縁故者に財産の一部を与えた際は余った財産が国庫に帰属する事になります。

基本的には、被相続人に債権者や特別縁故者などがいる場合には相続財産管理人を選任、いない場合には国庫に帰属という流れになるでしょう。

ただし債権者はいないものの、相続財産がマイナス又はほぼ無価値のケースでは、特別縁故者がいても国庫に帰属することとなる可能性があります。

少子高齢化の影響で空き家が増加、社会問題になったことから2014年国土交通省は「空家等対策の推進に関する特別措置法」を施行しました。

法律により保安上危険となる恐れある状態又は著しく衛生上有害となる可能性のある空き家を「特定空家」とし、自治体から助言・指導の後猶予期限を付けて、空き家を除却できる事になりました。

1999年に被相続人が亡くなった川口市の事例では、被相続人は不動産を所有していましたが、法定相続人がいない状態で空き家として放置されていました。結果、土地に定着した立木の枝が近隣の道路にはみ出し、地域住民の生活環境に影響を及ぼしている状態だったため、2016年埼玉県川口市に「特定空家」に認定されています。

川口市はさいたま家庭裁判所に相続財産管理人の選任の申し立てを行い、法的措置を取る事になりました。空き家を放置しておくことで「特定空家」に認定されると、行政指導や勧告を受けることとなる可能性があるため、注意が必要です。

相続財産管理人の選任の申し立てを行う際、収入印紙800円分と連絡用の郵便切手代、官報公告料4230円の他に「予納金」を支払う可能性があります。