コンフォリア浅草橋/事故

竣 工 2011年11月
最寄駅 浅草橋駅徒歩5分
総戸数 140戸

住 所 東京都台東区柳橋2-20-10
概 要 地上14階 地下1階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
コンフォリアアサクサバシ
COMFORIA 浅草橋

■近隣周辺施設情報
どらっぐぱぱす横川店まで約2020m
ドラッグセイムス蔵前3丁目薬局まで約730m
くすりセイジョー浅草橋店まで約600m
薬マツモトキヨシ岩本町駅前店まで約1240m
シモジマ浅草橋本店まで約770m
まいばすけっと浅草橋駅北店まで約440m
まいばすけっと岩本町2丁目店まで約1220m
肉のハナマサ浅草橋店まで約800m
スーパーマーケットヤマザキ三筋店まで約920m
サンクス浅草橋駅前店まで約790m
サンクス浅草橋3丁目店まで約250m
ファミリーマート東神田2丁目店まで約890m
セブンイレブン台東蔵前2丁目店まで約510m
セブンイレブン台東浅草橋3丁目東店まで約300m
蔵前警察署まで約400m
蔵前公園まで約790m
エトワール海渡まで約1210m
永寿総合病院柳橋分院まで約210m

物件名 コンフォリア浅草橋
所在地 東京都台東区柳橋2-20-10
最寄駅 都営浅草線「浅草橋駅」徒歩5分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上14階 地下1階 RC造
総戸数 140戸 築年月 2011年11月

■駐車場   21台(機械式)
■バイク置場 3台
■駐輪場   137台
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1R~1LDK(25.13㎡~39.15㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

トラディス南大井2/事故

竣 工 2022年2月
最寄駅 大森海岸駅徒歩7分
総戸数 81戸

住 所 東京都品川区南大井2-8-1
概 要 地上12階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンE/適用可
■全部屋対象/フリーレント2ヶ月
■全部屋対象/実質フリーレント4ヶ月

■物件名フリガナ
トラディスミナミオオイ2
トラディス南大井Ⅱ

■近隣周辺施設情報
しながわ区民公園まで約410m
ローソン京急立会川駅前店まで約990m
南大井交番まで約550m
ロイヤルホスト大森北店まで約900m
ひかり医院まで約320m
品川区立鈴ケ森小学校まで約660m
ロフト大森店まで約1070m
まいばすけっと南大井3丁目店まで約430m
セブンイレブンしながわ水族館西店まで約400m
ローソン・スリーエフ南大井店まで約550m
ヤマダデンキテックランド西友大森店まで約1120m
TSUTAYA大森駅東口店まで約980m

物件名 トラディス南大井2
所在地 東京都品川区南大井2-8-1
最寄駅 京急本線「大森海岸駅」徒歩7分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上12階 RC造
総戸数 81戸 築年月 2022年2月

■駐車場   1台(平置式)月額33,000円
■バイク置場 5台/月額3,300円
■駐輪場   39台/月額330円
―――――――
■設 計   株式会社Co-Co Design一級建築士事務所
■施 工   株式会社リンク・トラスト
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(20.20㎡~40.60㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

アパート経営で帳簿を付ける最大の意義は、帳簿から決算書を作成し、確定申告をおこなって適正な税金納付をおこなうことにあります。個人の場合、適正な帳簿を付けて青色申告の要件を満たせば、所得から最大65万円の控除を受けることができます。

その他、帳簿を付けることによってアパート経営の収支管理を行いやすくなります。また、帳簿から作成される決算書は、金融機関から融資を受ける際にも必要となります。

個人が不動産所得について所得税の確定申告をおこなう際、その不動産所得が適正な金額であることの証明書類として、日々の取引を所定の帳簿に記録し、その帳簿を下に所得計算をおこなうことが義務付けられています。

そして、不動産所得のある個人や青色申告による10万円控除の適用を受ける個人については、簡易簿記による帳簿を付けることとされています。簡易簿記による帳簿とは、端的には、現金の入出金と増減を記録していく現金主義による帳簿といえます。

決算では、未収家賃や未払経費、減価償却費の計上をおこなってから、一年分の簡易帳簿を集計して、収支内訳書や青色申告決算書に転記していくことになります。簡易帳簿による場合、損益計算書の作成のみとなり、貸借対照表は作成しません。

現金出納帳は、不動産貸付用の現金の出し入れの状況を取引順に記載する帳簿です。現金で支出した必要経費は、現金出納帳に記載します。家賃収入が預金口座に入金される場合、預金出納帳を作成して記載するとよいでしょう。

収入帳には、家賃収入を取引ごとに記載します。入金ベースではなく、賃貸借契約ベースで未収家賃も記載していきます。

経費帳は、不動産の貸付けに関する必要経費を、必要経費の科目ごとに分けて記載、集計する帳簿になります。

固定資産台帳は、不動産貸付用の建物や附属設備などの取得費用を、減価償却費として各期間の必要経費に配分していく計算をする帳簿になります。

不動産所得の帳簿を複式簿記によって作成して決算をおこなう場合、青色申告の届出を提出することで、不動産所得から55万円を控除することができます。

複式簿記とは、取引を、現金と資産の増減という二つの側面から記録することで、網羅性・検証可能性・秩序性を備えた帳簿を作成する方法です。正規の簿記の原則を満たす条件でもあります。

作成する帳簿としては、上記の簡易帳簿に加えて、仕訳帳と総勘定元帳になります。決算では、これらの帳簿から貸借対照表と損益計算書という2種類の決算書を作成します。

仕訳帳とは、すべての取引を日付順に、現金と資産の増減という二つの側面から記録した帳簿です。左側に資産と費用、右側に負債・資本金と収益を記載します。一取引につき、左側と右側に記載された金額の合計額は常に等しくなるようにしていきます。

総勘定元帳とは、仕訳帳をベースにして、科目ごとに転記して集計した帳簿です。収入、必要経費、資産、負債などのすべての項目の科目ごとに作成することになります。

集計が大変な作業になるため、簿記の知識がなくても取引明細から自動で読み取り帳簿・仕訳をしてくれる「freee」や、分からないことがあった場合でも専門スタッフがサポートしてくれる「やよいの青色申告」などの会計ソフトを用いて作成することが多いといえます。決算でおこなう集計の調整は、簡易帳簿の場合と基本的には同様です。

不動産所得の計算で計上できる経費は、不動産収入を生み出す物件の維持管理に直接要した費用となります。このような費用として、税金、損害保険料、建物・設備の減価償却費、管理費、修繕費、立退料、広告宣伝費、仲介手数料、士業報酬などが挙げられます。

不動産所得を構成する不動産が5棟10室以上を目安とする事業的規模とみなされる場合、計上できる経費の範囲が一定の間接的な費用にまで広がります。事業的規模の場合、従者給与、貸倒損失、賃貸用不動産の取壊し費用などが必要経費になります。

その他、不動産賃貸業を運営する上で必要な、事務所家賃や事務所水道光熱費、通信費、交際費なども部分的に計上できる可能性が高くなります。

青色申告特別控除を控除するには、その年の3月15日までに「青色申告承認申請書」を提出する必要があります。確定申告の期限より1年前の3月15日が提出期限になっているので注意しましょう。

投資用物件の維持にかかる固定資産税、個人事業税などの税金は必要経費となり、損害保険料についても、投資用物件にかかる火災保険・地震保険の掛金が必要経費となります。

投資用建物を購入・建築した費用や、建物や設備の修繕費は最も大きな支出となる経費です。確定申告では、維持管理や原状回復の費用と認められる金額以外は、支出した年に全額を経費にすることができません。

これらの費用は、減価償却費として、法定耐用年数の期間に按分して必要経費に計上します。法定耐用年数は、木造アパートの建物は22年、給排水衛生設備やガス設備は15年が原則になります。

管理会社に投資用物件の管理を任せている場合の管理費も、必要経費となります。管理とは、入居者募集、集金業務、日常的な入居者対応、修繕や原状回復の手配、退去対応などを行う費用になります。維持管理や原状回復費用などの修繕費も、必要経費になります。

投資用物件の運営では、入居者が入れ替わるなどして入居者を募集するときに広告宣伝費や仲介手数料がかかることがあります。これらも、不動産所得の必要経費といえます。

投資用物件を購入・建築する際に組んだローンの利息分は、必要経費として計上できます。ただし、不動産所得が赤字の場合は、土地に関する利息分は必要経費として計上できなくなることに注意しましょう。

不動産所得を含めた所得税の確定申告を税理士に委託していれば、その報酬も必要経費になります。確定申告は毎年必要ですので、税理士報酬は年1回最低発生する経費といえます。この他、投資用物件に関連して士業に支払った報酬も必要経費になります。

また、物件の管理を個人に依頼するなどして給料賃金を支払った場合、それも必要経費に計上できます。個人に報酬や給料賃金を支払っている場合、原則として、その支払った分についての源泉所得税を納付する義務もあるので注意しましょう。

不動産所得が事業的規模とみなされる場合、貸倒損失、賃貸用不動産の取壊し費用なども必要経費に計上できます。

また、事務所家賃や通信費、交際費などの不動産賃貸業の運営費用についても、家事上の経費と明確に分けることで必要経費に計上できる場合があります。家事按分の方法や必要経費の計上にあたっては、税理士などの専門家に相談して慎重に行うことも検討しましょう。

不動産所得が事業的規模とみなされる場合、専従者給与を必要経費に計上することが可能です。専従者給与とは、生計が同一である親族が、不動産賃貸業に従事している場合に支払った給与を必要経費に計上できる制度です。

青色申告の承認を受けていることや青色事業専従者給与の届出を提出していることが条件になります。届出書の提出期限は、適用を受けようとする年の3月15日なので注意しましょう。

青色申告の適用を受けていない場合でも、一定額を実質的に必要経費に計上できる事業専従者控除制度があります。

アパート経営のメリットの一つには、一定規模まで拡大をすると計上できる経費の科目が増えるということがあります。

しかし、どこまで経費として計上できるのか、税法は解釈によって適用が異なるために難しい部分があり、自身で経費仕分けを行う場合、後の税務リスクについても全て自己責任となってしまう点に注意が必要です。

計上できる経費の計算で迷ったときは、税理士などの専門家に相談するようにしましょう。ただし、税理士によって得意とする専門分野が異なるうえ、料金設定にも違いがあります。複数の税理士・税理士事務所を比較し、自分の状況に適したサービスを受けられるかどうか検討してみましょう。

ブライズ東池袋/事故

竣 工 2022年3月
最寄駅 向原駅徒歩6分
総戸数 34戸

住 所 東京都豊島区東池袋2-24-3
概 要 地上12階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
ブライズヒガシイケブクロ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと向原駅北店まで約120m
ニューヤマザキデイリーストア東池袋大橋店まで約80m
スギ薬局東池袋店まで約270m
豊島郵便局まで約450m
アトレヴィ大塚まで約400m
GEO大塚駅南口店まで約650m
ミニストップ新大塚店まで約210m
まいばすけっと文京大塚6丁目店まで約170m
東池袋五丁目児童遊園まで約40m
大塚警察署大塚六丁目交番まで約390m
東京都立大塚病院まで約850m
池袋PARCOまで約1510m

物件名 ブライズ東池袋
所在地 東京都豊島区東池袋2-24-3
最寄駅 都電荒川線「向原駅」徒歩6分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 地上12階 RC造
総戸数 34戸 築年月 2022年3月

■駐車場   有
■バイク置場 ―
■駐輪場   有/無料
―――――――
■設 計   株式会社デザイン・リーグ一級建築士事務所
■施 工   株式会社合田工務店東京本店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K(25.40㎡~25.80㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

不動産投資では、利回りが収益物件の購入判断の指標の一つになります。しかし、利回りにはいくつかの種類があり、それぞれ意味合いが異なります。

不動産投資の収益は、数%の利回りの違いによって大きく異なるため、利回りの意味の違いを適切に把握して投資判断に役立てていきましょう。

利回りとは、収益物件に投資した金額に対して得られる年間収益の割合を示す数値です。不動産投資では主に、想定利回り、表面利回り、実質利回りの3つの種類が用いられます。

想定利回りは、収益物件が満室であると想定した場合の利回りを表します。

表面利回りは、現在の入居状況に基づいて計算した場合の利回りを表します。空室がある場合は、空室部分の収益は含めません。

実質利回りは、現在の入居状況と、収益物件にかかる経費を考慮して得られる収益を計算した場合の利回りになります。

不動産業者の販売資料やサイトに掲載されている利回りは、想定利回り、もしくは表面利回りとなります。想定利回り・表面利回りは大まかに物件の収益性を比較する際に便利な指標ですが、正確な収益性を比較したい時にあまり適していません。

実際の購入判断にあたっては、売主や販売業者からランニングコストや空室率に関する資料をもらい、運用や購入にかかる経費も考慮した実質利回りを参考にするとよいでしょう。

年間経費には、ローンの返済額・利子、固定資産税等、原状回復費・修繕費、保険料、管理費などがあります。購入時経費には、登記費用、ローン手数料、登録免許税などがあります。

不動産投資における利回りの最低ラインを考えるに当たり、まずは、利回りの相場を知る必要があるでしょう。新築マンションと中古アパートの最新利回り相場をみた上で、利回りが収益物件によって異なる理由について説明していきます。

2021年4月に一般財団法人・日本不動産研究所が実施した「不動産投資家調査」によると、築5年未満の賃貸住宅一棟の取引利回りは、東京都内のワンルームで3.8%~4.0%、ファミリー向けで4.0~4.1%となっています。

東京以外の地域では、期待利回りがワンルームで4.8%~5.7%、ファミリー向けで4.9~5.8%となっています。このようなデータからすると、新築マンションの利回りは、3%~6%が相場といえるでしょう。

上記で、新築マンションと中古一棟アパートの全体的な利回り相場についてみました。ただ、利回りの相場は、建物の古さや立地する地域などによって変わってきます。

たとえば、新築と中古を比較すると、中古の利回りが高くなる傾向があります。これは、経年による家賃収入の下落率より、建物の本体価格の下落率が大きいことが背景にあります。

また、都市部と地方を比較すると、地方の方が利回りは高くなります。これは、地方と都市部の土地の価格差に比べて、家賃収入の差が小さいことが背景にあるといえるでしょう。

さらに、利回りは、投資家が期待する家賃収入の割合に反比例するという側面もあり、築年数が経過するにつれて増大する修繕や空室のリスク、あるいは、賃貸需要が弱い地方の空室リスクを反映したものとも捉えることができます。

利回りの相場が、建物の古さや立地する地域などによって変わって来るため、利回りの最低ラインは、その収益物件の築年数や地域によって変わって来るといえるでしょう。

相場から大きく乖離している利回りである場合、収益性に問題がある可能性があります。相場より低い場合のみならず、高い場合であっても、それだけリスクの高い収益物件である可能性があるため、なぜ利回りが高いのかを考えて検討するようにしましょう。

また、利回りの最低ラインは、運用時におけるキャッシュフローが黒字になるかどうか、という観点から考えてみましょう。ローン金利と収益物件の利回りの差であるイールドギャップや、自己資金に対する投資効率を表す、自己資金収益率なども、利回りと合わせて考慮すべき重要な指標になります。

さらに、利回りの最低ラインを判断する際は、利益がどれぐらい出ているかという数値だけではなく、投資目的も加味する必要があります。

投資目的が長期的な収益と資産形成にあるのであれば、利回りが低かったとしても、長期間の賃貸需要が見込める物件であればよいといえます。他方、短期的に高収益を上げることを目的とするのであれば、利回りの最低ラインは上がることになるでしょう。

アジールコート西馬込2/事故

竣 工 2022年3月
最寄駅 西馬込駅徒歩7分
総戸数 52戸

住 所 東京都大田区南馬込6-10-9
概 要 地上005階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンB/適用可
■全部屋対象/実質フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
アジールコートニシマゴメ2
アジールコート西馬込Ⅱ

■近隣周辺施設情報
スギ薬局南馬込店まで約350m
ジョナサン西馬込店まで約560m
セブンイレブン馬込桜並木通り店まで約230m
ファミリーマート大田南馬込6丁目店まで約300m
スーパー文化堂西馬込店まで約600m
大田中央四郵便局まで約690m
桐里児童公園まで約330m
久保山医院まで約170m
医療法人社団松井病院まで約920m
コジマ×ビックカメラ池上店まで約1010m

物件名 アジールコート西馬込2
所在地 東京都大田区南馬込6-10-9
最寄駅 都営浅草線「西馬込駅」徒歩7分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上5階 RC造
総戸数 52戸 築年月 2022年3月

■駐車場   有
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   株式会社設計工房イー・ディー
■施 工   株式会社合田工務店東京本店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK~1LDK(25.28㎡~41.12㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

ローズウッド・ハイツ門前仲町/事故

竣 工 2005年3月
最寄駅 門前仲町駅徒歩2分
総戸数 216戸

住 所 東京都江東区永代2-30-5
概 要 地上13階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンB/適用可
■全部屋対象/フリーレント1ヶ月
■全部屋対象/実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
ローズウッド・ハイツモンゼンナカチョウ

■近隣周辺施設情報
アブアブ赤札堂深川店まで約500m
スーパーオオゼキ門仲牡丹店まで約560m
まいばすけっと深川2丁目店まで約900m
セブンイレブン門前仲町駅西店まで約170m
セブンイレブン江東門前仲町1丁目店まで約210m
サンクス門前仲町駅前店まで約270m
ファミリーマート門前仲町1丁目店まで約110m
くすりの福太郎門前仲町店まで約260m
ホームセンターコーナン江東深川店まで約840m
あそか病院まで約3240m
深川警察署門前仲町交番まで約230m
深川公園まで約560m
江東牡丹一郵便局まで約430m

物件名 ローズウッド・ハイツ門前仲町
所在地 東京都江東区永代2-30-5
最寄駅 東京メトロ東西線「門前仲町駅」徒歩2分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上13階 RC造
総戸数 216戸 築年月 2005年3月

■駐車場   有/月額33,000円~
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K(22.77㎡~23.49㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

クローバー神田紺屋町/事故

竣 工 2022年2月
最寄駅 神田駅徒歩3分
総戸数 70戸

住 所 東京都千代田区神田紺屋町35-3
概 要 地上13階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンC/適用可

■物件名フリガナ
クローバーカンダコンヤチョウ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと岩本町駅南店まで約320m
成城石井小伝馬町店まで約470m
マルエツプチ神田司町店まで約530m
ミニストップ神田富山町店まで約140m
ファミリーマート神田岩本町1丁目店まで約170m
セブンイレブン神田紺屋町店まで約240m
スギ薬局神田駅東口店まで約310m
千代田鍛冶町郵便局まで約210m
興産信用金庫本店まで約100m
株式会社東日本銀行神田支店まで約140m
株式会社みずほ銀行神田駅前支店まで約170m
医療法人財団同仁記念会明和病院まで約590m

物件名 クローバー神田紺屋町
所在地 東京都千代田区神田紺屋町35-3
最寄駅 JR山手線「神田駅」徒歩3分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上13階 RC造
総戸数 70戸 築年月 2022年2月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有/無料
―――――――
■設 計   川口土木建築工業株式会社一級建築士事務所
■施 工   川口土木建築工業株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(25.03㎡~43.80㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

アパート経営のビジネスモデルは、家賃による収入で賃貸用物件の購入費用や経費を支払っていきつつ利益を出すことです。

しかし「空室が出て、入居者が決まらない」「修繕工事などで想定外の出費が必要になった」といった事態に陥ると、想定した利益が挙げられずに物件を手放すなどでアパート経営は失敗することになります。

不動産投資に関わらず、投資をする上で気になるのが利回りです。利益を得ることはビジネスとしては重要ですが、利益を優先しすぎることで反対に失敗につながることもあります。

アパート経営では、目先の利回りだけを優先することで失敗につながる選択となることがあります。代表的なのは下記のようなケースです。

アパート経営を長い目で見ると、目先のマイナスを取ることが正しい選択のときもあります。このような選択をしないための対策として下記を参考にしてください。

アパート経営はビジネスの一つですから、利益が出ることもあれば、損益が出ることもあります。利回りはあくまでも目安として考えて、利益を出すことよりも、現状に合った経営をすることがアパート経営では大切です。

設備投資や家賃の値下げなど、あえてマイナスを選択して、長い目で見た投資を行うことが必要になることもあります。例えば、原状回復工事の際に内装のグレードを上げることで、入居者が獲得しやすくなったり、入居期間が長くなる可能もあるものです。

アパート経営は長期間にわたって行うものです。必要なときには投資をし、引き締めるところは引き締めるといったように、メリハリのある経営を心がけてみましょう。

これらの失敗例は、オーナーの勉強不足が起因して、複数の不動産の収益性や資産性、リスクの総合的な比較が出来ていなかったという背景があります。知識があり、より慎重に対応ができれば、回避できた可能性があります。こうした事態に陥らないために、アパート経営に関する知識をしっかりと勉強するようにしましょう。

アパート経営の手法に正解はありません。また、アパートオーナーは原則として経営判断を自身で行う必要があり、一般の会社のように上司や先輩から業務内容を教えてもらったり、教育プログラムの中で成長していくということもありません。

オーナー自身の判断や対応次第で成否が分かれることが多いため、オーナーとして適切な知識を持ち、冷静な判断能力を身につけることが重要です。アパート経営について勉強をするには下記のような方法があります。

このほか、管理業務主任者やファイナンシャルプランナーなど、アパート経営に役立つ資格を取得するという方法もあります。アパート経営を始めるということは経営者になるということですから、そのためにも適切に知識を持つようにしましょう。

具体的な対策法としては、空室リスクにはトレンドを意識した内装デザイン、設備や仕様の導入といった方法があります。また、資産価値を下落させないためには定期的にアパートのメンテナンスや修繕工事を行い、物件の状態を維持することなどがあります。

想定内のリスクはしっかりと対策を立てておき、想定外のリスクが起きたときにどうするのかを考えておく。こうしたアパートオーナーとしての心構えが、リスクを回避するために必要なことと言えます。

アパート経営をする上で管理会社は頼りになる存在ですが、だからと言って任せきりにするのもいけません。オーナーとしてやって欲しいことと、管理会社が行っていることが合致していないこともあるからです。

例えば、原状回復工事の見積もりを長く付き合っている会社だったり、グループ会社にだけ依頼することがあります。これではオーナーが本来、望んでいる原状回復工事にならないこともあります。

副業でアパート経営を行っているケース、あるいは遠方のアパートを経営しているケースでは特に管理会社に任せてしまいがちですが、二人三脚でアパートを経営していくような感覚が必要です。そのためには積極的に管理会社とコミュニケーションを取り、お互いの意見をすり合わせていくことが大切です。

また、入居率に大きく関わる空室対策も的確に行っていないこともあります。どのような対策を行ったか、空室を埋めるためにどのようなことをしたのか、などを定期的に確認するようにしましょう。

管理会社は預かったアパートを管理するのが仕事ですから、オーナーとして厳しい目で業務をチェックすることも大切です。依頼したことに対応してもらえない場合には、管理会社を変更することも検討しましょう。

ただし、細かな確認をしすぎると管理会社の業務に負荷をかけてしまうことにもつながります。管理会社は適切なアパート経営を行うパートナーとしてとらえ、協力体制をとることが大切です。特に、管理戸数が多い管理会社は担当者の手が回っていないこともあり、対応が後手になることもあるのです。

ラグゼ京急蒲田/事故

竣 工 2022年1月
最寄駅 糀谷駅徒歩5分
総戸数 72戸

住 所 東京都大田区南蒲田1-26-2
概 要 地上13階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可
■全部屋対象/フリーレント3ヶ月

■物件名フリガナ
ラグゼケイキュウカマタ
L’axe京急蒲田

■近隣周辺施設情報
ピザーラ蒲田店まで約70m
ローソン南蒲田2丁目店まで約50m
セブンイレブン大田区南蒲田1丁目店まで約170m
セブンイレブン大田区西糀谷4丁目店まで約290m
すき家糀谷店まで約330m
キッチンオリジン糀谷店まで約380m
ファミリーマート糀谷駅南口店まで約290m
セブンイレブン大田区南蒲田2丁目店まで約460m
マルエツ西糀谷店まで約580m
ウィングキッチン京急蒲田店まで約650m
ドラッグストア・スマイル西糀谷店まで約450m
つけ麺らーめん大新まで約490m

物件名 ラグゼ京急蒲田
所在地 東京都大田区南蒲田1-26-2
最寄駅 京急空港線「糀谷駅」徒歩5分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上13階 RC造
総戸数 72戸 築年月 2022年1月

■駐車場   有
■バイク置場 有
■駐輪場   有/無料
―――――――
■設 計   生和コーポレーション株式会社一級建築士事務所
■施 工   生和コーポレーション株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(25.18㎡~40.43㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

みなし贈与とは、法律的には贈与によって取得したとはいえない状態でも、課税の公平の観点から贈与によって取得したものとみなされ、贈与税の課税対象となる行為のことを言います。

税法独特の規定であり、贈与と言えないような行為であっても、みなし贈与とされる行為に該当すると、贈与税がかかることになるため注意が必要です。

みなし贈与に該当する行為はいくつかありますが、不動産の相続でみなし贈与に該当する可能性があると考えられるのは、低額譲渡と債務免除等による利益の2つの類型が挙げられます。以下で、それぞれの内容を詳しくみていきましょう。

みなし贈与に該当する行為の一つに、低額譲渡があります。低額譲渡を受けた場合、譲り受けた側では、その財産の時価との差額に相当する金額につき、譲渡した者から贈与されたものとみなされます。

具体的に、不動産の相続でどのようなケースがみなし贈与に該当する可能性があるか、というと、被相続人の生前に、被相続人の不動産を、相続人に対し安すぎる価格で譲渡したようなケースが該当します。

このようなケースでは、その不動産の時価とその譲渡した価格との差額につき、贈与税が課税されることになります。みなし贈与に該当する低額の譲渡の判断基準は個別の事案によって異なるものの、判例では時価の80%程度までが許容範囲と考えられています。

みなし贈与に該当する行為に、債務免除等による利益があります。債務免除、引き受け、弁済によって利益を受けた者は、その債務の免除、引き受け、弁済にかかる債務の金額を、債務の免除、引き受け、弁済をした者から贈与によって取得したものとみなされます。

不動産の相続でみなし贈与に該当するケースは、たとえば、共有名義の不動産のローンを共有者の一人が他方の共有者に支払っているような場合です。

共有者が支払ったローンの金額のうち、他の共有者の共有持分に当たる金額については、その他の共有者の財産が増えたものと考えられ、贈与税の課税対象となります。

そこで、具体的なみなし贈与の事例において贈与税の計算をしてみましょう。贈与税の税率には、一般税率と特例税率があり、直系尊属から20歳以上の子・孫などへの贈与について適用される特例税率は、下表のようになっています。

親が時価3,000万円の土地を、生前、子に1,000万円で譲渡したとします。この場合、子は、時価との差額3,000万円-1,000万円=2,000万円について、贈与により取得したとみなされ、贈与税がかかります。贈与税の税額は、次のようになります。

親が生前に2,000万円の土地を全額ローンで購入し、親と子の2分の1ずつの共有名義としました。親は、2,000万円のローンを完済しました。

この場合、子の共有持分2分の1にかかるローン2,000万円×1/2=1,000万円について、子は贈与により取得したとみなされ、贈与税がかかります。贈与税の税額は、次のようになります。

また、一定の条件をみたす夫婦間の贈与にしか当てはまりませんが、贈与税の配偶者控除の特例を利用する方法もあります。以下で、詳細をみていきましょう。

みなし贈与の回避方法として、相続時精算課税制度を選択するという方法があります。

相続時精算課税制度とは、60歳以上の父母または祖父母から、20歳以上の子または孫に対して財産を贈与した場合、2,500万円までの贈与税を非課税とするものです。2,500万円を超えた部分については、20%の税率で贈与税がかかります。

また、相続時精算課税制度を選択して非課税とされた財産は、贈与者からの相続時に、相続財産に加算されて相続税の課税対象となります。この時、制度を利用して納めた贈与税があれば、相続税から控除されて精算されます。

ただし、いったん相続時精算課税制度を選択した財産については、暦年課税に変更することはできません。

プレミアステージ芝公園2/事故

竣 工 2003年2月
最寄駅 芝公園駅徒歩7分
総戸数 88戸

住 所 東京都港区芝1-10-8
概 要 地上12階 SRC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
プレミアステージシバコウエン2

■近隣周辺施設情報
芝商店会まで約500m
まいばすけっと芝2丁目店まで約150m
マルエツプチ芝二丁目店まで約150m
ファミリーマート第一京浜芝二丁目店まで約90m
ドラッグセガミ芝浦店まで約180m
ケーヨーデイツー三田店まで約730m
成城石井まで約360m
ローソン金杉橋店まで約190m
ドラッグセガミ芝浦店まで約360m
芝公園・増上寺まで約630m
タリーズコーヒー芝二丁目店まで約180m

物件名 プレミアステージ芝公園2
所在地 東京都港区芝公園1-10-8
最寄駅 都営三田線「芝公園駅」徒歩7分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上12階 SRC造
総戸数 88戸 築年月 2003年2月

■駐車場   3台(平置式)月額59,400円
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  通勤管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1R~1K(22.98㎡~28.54㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

エスレジデンス亀戸ルーメ/事故

竣 工 2022年2月
最寄駅 亀戸駅徒歩7分
総戸数 44戸

住 所 東京都江東区大島2-32-13
概 要 地上12階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンB/適用可
■全部屋対象/実質フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
エスレジデンスカメイドルーメ
S-RESIDENCE亀戸lume

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート鈴屋大島2丁目店まで約20m
ライフ深川猿江店まで約950m
島忠江東猿江店まで約950m
エリゼこどもクリニックまで約440m
大島2丁目公園まで約280m
まんとみ幼稚園まで約990m
ダイエー大島店まで約550m
くすりの福太郎西大島店まで約370m
三井住友銀行西大島出張所まで約390m
江東区役所大島出張所まで約360m
キッチンオリジン西大島店まで約520m
Big-A ビッグ・エーまで510m

物件名 エスレジデンス亀戸ルーメ
所在地 東京都江東区大島2-32-13
最寄駅 JR中央・総武線「亀戸駅」徒歩7分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上12階 RC造
総戸数 44戸 築年月 2022年2月

■駐車場   ―
■バイク置場 有/月額2,200円
■駐輪場   44台/無料
―――――――
■設 計   株式会社都市環境設計事務所
■施 工   スミセキ・コンテック株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K(25.33㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

相続人が行方不明である、または相続人のうち1人が行方不明である場合に不動産相続を行う際には「不在者財産管理人選任」により、行方不明者の財産管理者を選任する手続きを行う方法が検討できます。

民法第25条では「従来の住所又は居所を去った者が財産の管理人を置かなかったときは、家庭裁判所は、利害関係人又は検察官の請求により、その財産の管理について必要な処分を命ずることができる。」と規定されています。

相続人であるものの、住民票に記載されている住所を去り戻る見込みのない者に財産管理人がいない場合には家庭裁判所に「不在者財産管理人」の選任を申し立てる事が可能です。

不在者財産管理人を選任することにより、不在者に代わり遺産分割や不動産の売却などを行うことができます。

なお、財産管理人が財産を不正に利用した場合には、財産管理人を改任され、損害賠償請求・業務上横領などの罪で民事・刑事責任を問われることがあります。

不在者の配偶者や相続人、受遺者など法律上で利害関係がある方が家庭裁判所に申し立てることが可能です。

生死が7年間明らかでないとき、又は戦争・船舶の沈没・震災など事故や危機に遭い、生死が1年間明らかでない場合に失踪宣告を行います。

不在者財産管理人選任は不在者の代わりに財産管理人が選ばれ相続を行うことができますが、失踪宣告では不在者が「亡くなった者」としてみなされ、行方不明者以外の相続人が相続を行う流れとなります。

不在者と連絡がつかなくなってから7年間経過している事も相違点となりますが、必ずしも7年経過するのを待つ必要はなく、7年経過した後に必ず失踪宣告をしなくてはならないということでもありません。

「不在者財産管理人選任」の申し立てを行う事で不在者に代わって財産を管理する人を選び、遺産分割を進める事は可能です。

帰来時弁済とは、不在者には法定相続分を下回る財産を相続させ、他の相続人が「法定相続分から実際に相続させた価額を差し引いた金額」を預かり、不在者が戻ってきたときに代償金として支払う遺産分割の方法です。

帰来時弁済は、一定の要件を満たした場合に裁判所から認可されることで利用できます。例えば相続財産を預かる相続人に代償金を支払う資金力がある場合や、相続財産が高額ではないケースなどが挙げられます。

帰来時弁済型の遺産分割が認められると自動的に不在者財産管理人の業務が終了するため、財産管理人の負担が大きい場合や財産管理人を選任する事が難しい時には有効な手段となります。

相続を行うために、不在者財産管理人選任の手続きを行う流れは以下の通りになります。

管理人を裁判所に申し立てた後は、不在者との関係や利害関係の有無などを考慮して適性が判断されます。

例えば、被相続人に生前お世話になった方が名乗り出た時や不在者と縁があった知人など、不在者と利害関係が無く財産管理が長期でできる方がいる場合には財産管理人として選任の申し立てができます。

ただし、財産管理が長期に渡ってしまうことで管理者の負担となってしまう可能性もあります。このような場合は、弁護士・司法書士などの専門職を選任する事も検討できるでしょう。

専門家に依頼する際には費用がかかりますが、家庭裁判所の判断で、不在者の財産から支払われることになります。他の相続人の意向や相続の状況などケースバイケースで、相続人・受遺者と話し合いながら財産管理人を決定していきましょう。

不在者の住民票に記載されている住所を管轄する家庭裁判所に「家事事件」として、不在者財産管理人選任を申し立てます。申し立てる際には以下の費用が必要となります。

郵便切手の料金は、家庭裁判所に電話又は「各地の裁判所一覧」の該当する裁判所のホームページに記載されていることがあります。

なお、不在者の財産の内容を基に、家庭裁判所が「不在者の財産を管理するために必要な費用に不足が生じる可能性がある」と判断した際には、申立人が予納金を納付するケースが存在します。

申し立ては裁判所によって対応が異なりますが、郵送又は裁判所の家事事件受付窓口に行く事で手続きが可能です。

家庭裁判所の受付時間は、多くの場合平日の8:30~17時となりますが、裁判所によっては特定の曜日に時間を延長して受付を行っている所もあります。あらかじめ該当する裁判所のホームページで確認しておきましょう。

財産管理人が不在者に代わり遺産分割協議を行う時、不在者の財産を処分する際には「権限外行為許可」となり家庭裁判所に別途手続きが必要となりますので注意しましょう。不在者が不動産相続を行う場合には、財産管理人が法務局で所有権移転登記の手続きを行います。

不在者財産管理人の業務が終了するのは、不在者について失踪宣告がされた、不在者の死亡が確認された、不在者の財産がなくなった時です。

よって遺産の分配・相続が終わった後も、不在者の財産管理や家庭裁判所への定期報告など財産管理人の業務は続くことになります。

場合によっては数十年に渡り財産管理人として職務を果たさなければいけなくなりますので、選任の際には管理人の負担も考慮しながら慎重に検討しましょう。

ステージファースト上野松が谷アジールコート/事故

竣 工 2022年1月
最寄駅 入谷駅徒歩8分
総戸数 28戸

住 所 東京都台東区松が谷3-14-9
概 要 地上13階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■1K住居対象/キャンペーンB/適用可
■1K住居対象/実質フリーレント1ヶ月

■1DK/1LDK住居対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
ステージファーストウエノマツガヤアジールコート

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート入谷2丁目店まで約360m
セブンイレブン台東西浅草3丁目店まで約320m
ローソンストア100LS西浅草店まで約350m
ライフ浅草店まで約530m
まいばすけっと合羽橋北店まで約150m
ウェルシア台東入谷店まで約650m
上野なかのクリニックまで約450m
西浅草郵便局まで約400m
下谷警察署入谷東交番まで約320m
デイ&アニーまで約300m

物件名 ステージファースト上野松が谷アジールコート
所在地 東京都台東区松が谷3-14-9
最寄駅 東京メトロ日比谷線「入谷駅」徒歩8分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 地上13階 RC造
総戸数 28戸 築年月 2022年1月

■駐車場   有
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   株式会社コルピソス一級建築士事務所
■施 工   株式会社後藤組東京支社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(25.36㎡~46.86㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

アパート経営におけるデッドクロスとは、通称、「ローン元金返済>減価償却費」という状態に陥ることをいいます。このような状態になると、所得税や法人税などの税金計算をおこなう決算書上の所得が、実際の手取りキャッシュよりも少なくなってしまいます。

その結果、アパート経営の税金負担が増えてキャッシュフローを圧迫し、アパート経営が苦しくなる可能性があります。

なぜこのような事態が生じるのか、その原因は、法定期間を経過すると減価償却費は計上できなくなるのに対し、ローン返済については、返済が進むにつれて経費に計上できる利息部分が減っていくことにあるといえます。

アパート経営で建物や建物設備を購入するのにかかった支出は、購入時に一括して経費に計上するのではなく、それらが利用できる期間に分割して経費に計上していきます。

分割計上する期間は法令によって定められており、建物について、鉄筋コンクリート造は47年、鉄骨造は34年、木造は22年、建物設備は15年で均等償却をおこないます。これが減価償却費です。

減価償却費は、購入した年は、購入した支出よりも少ない経費を計上することになりますが、それ以降は、いわば現金の支出がない経費となって所得を圧縮するため、税金が軽減されることにもつながります。

しかし、これらの法定期間が経過すると、減価償却費は計上されなくなり、その分の経費は一切なくなることになるため、所得が増え、その分の税金がかかってくることになります。

アパート経営では、建物が木造であることが多く、減価償却費計上の法定期間が早めに経過してしまいます。その上、法定期間は、新築時から計算した期間であるため、中古で購入した場合は、さらに短い期間で減価償却費は計上されなくなります。

また、平成28年3月31日以前に購入した建物設備については、定率法が認められていました。定率法では、年数が経過するにつれて減価償却費が減っていく償却方法であるため、減価償却費の減少度合はより大きかったといえます。

アパート経営で物件の購入のために組んだローンの返済額には、ローンの元本と利息が含まれています。このうち、決算書上の経費に計上できるのは、利息のみであり、元本の返済は経費になりません。

ローンの返済では、返済が進むにつれて元金が減っていくため、利息も減少することになります。特に、元利均等返済という返済方式を選択した場合、返済額は定額であるものの、総額に占める元金部分の金額が徐々に増える、という仕組みになっています。

いずれにしても、ローン返済額のうち、経費に計上できる利息部分の金額は、返済が進むにつれて減少する仕組みになっているといえます。

アパート経営では、減価償却費の経費計上の仕組みと借入金返済と経費計上の仕組みから、デッドクロスが生じることが多いといえます。

それでは、デッドクロスを回避するためにはどのような対策が考えられるのでしょうか。まずは、購入前にできる対策からみていきましょう。

減価償却費に比べてローンの元金返済額が少なくなるため、元金返済額が減価償却費を上回るリスクが低くなります。また、自己資金を多めにした場合、返済期間が短くなることもあり、返済期間が減価償却費の法定期間を超えてしまうリスクを減らすことができるでしょう。

ただし、不動産投資のレバレッジ効果は薄れることになるため、手元資金の状況や投資目的に応じて検討してみましょう。

返済期間を通じて元金の返済額が一定である元金均等返済は、ローン返済が進むにつれて、元金の返済額が増える元利均等返済よりも、デッドクロスになるリスクは低いといえます。返済方式が元金均等返済である不動産投資ローンを選択することも検討してみましょう。

ただし、元金均等返済は、返済初期の返済額が大きくなるため、家賃収入に対する返済比率の余裕があるかどうか、トラブルが生じたときに対応する手元資金が十分にあるかどうか、などキャッシュフローには注意を払うようにしましょう。

築浅の物件や木造以外の物件など、減価償却期間の長い物件を購入することで、減価償却期間が終わったために、デッドクロスに陥るリスクを避けることができます。

また、返済につれて返済元本の金額が増えていったとしても、減価償却期間が長ければ、その分デッドクロスに陥る時期を遅らせることが可能です。

購入前あるいは融資を申し込む前に、購入する物件の減価償却期間と不動産投資ローンの返済期間を比較するようにしましょう。

収益性が高い物件であれば多くの家賃収入を見込みやすく、キャッシュフローに余裕が生まれることで、資金をプールしておくことができます。資金が貯まった段階で、繰上げ返済などのデッドクロスを回避するための対策を行うことが可能になります。

ただし、収益性が高くても、減価償却費や減価償却期間は変わりません。ローンの返済期間も変わらなければ、デッドクロスそのものを回避することはできないことに注意しましょう。

デッドクロスを回避するためだけに役立つ対策ではありませんが、物件を購入する前や、ローンを組む前に、シミュレーションを綿密におこなうようにしましょう。減価償却費とローン元金の返済額のバランス推移を確認し、デッドクロスを回避できるような条件でローンを組み、物件を購入するようにしましょう。

毎年の減価償却費は、定額法の場合、下記の算式で求めることができます。建物の構造によって耐用年数が決められていますので、取得価格に法定の耐用年数に応じた償却率を乗じて計算してみましょう。

デッドクロスを回避するには、購入前に対策をおこなうのが最も効果的であるといえますが、購入後であっても対策を講じることは可能です。以下で、購入後にできる対策についてみていきましょう。

しかし、ローンの借り換えや繰上げ返済をおこなうことで、ローンの元本返済額を減らし、デッドクロスを回避することができることがあります。借り換えによって金利や返済期間などの返済条件を変更することで、元本返済額を減価償却費以下に抑えられる可能性があります。

手元資金を積み立てておくことで、ローンの繰り上げ返済をおこなうなどのデッドクロス回避策の準備をしやすくなります。

また、手元資金に余裕があれば、将来、デッドクロスが生じてキャッシュフローが悪化したとしても、大きなリスクにはならないでしょう。

デッドクロスは、税金を計算する上での所得が実際のキャッシュフローよりも大きくなって税金の支払額が負担になってしまう、という状態のことです。

そのため、デッドクロスのリスクを回避するにはアパート経営で適用できる税控除の利用を検討することも有効な手段となります。

たとえば、青色申告の条件を満たすことで、最大65万円の所得控除をすることが可能になります。さらに、不動産賃貸業を事業的規模にすることで、計上できる経費の範囲が広がり、税金の支払額を軽減できる可能性があります。

新規物件を購入することで、デッドクロスを回避することができる可能性があります。新規物件の購入によって、新たな減価償却費が発生するため、既存のローン返済と新たなローン返済の元本返済額がその減価償却費の範囲内であれば、デッドクロスの発生を先延ばしにすることができます。

しかし、新たな物件のローン返済が進んでいくと、やはりデッドクロスが生じる可能性があるため、別途、既存のローンと合わせて借り換えをおこなったり、あるいは既存物件を売却したりするなどの対策を検討する必要もあるでしょう。

デッドクロスの発生は、デッドクロスが生じる原因となった不動産投資ローンに紐づく物件を売却することで、確実に回避することが可能です。

不動産投資においては、売却によって利益確定を図ることも選択肢の一つとなります。デッドクロスが生じるとキャッシュフローは少なからず悪化するため、物件の売却を検討してみるのもよいでしょう。

ただし、物件を購入してから、家賃収入から得た利益、売却によって見込める利益をすべて合わせて、十分な利益が出るかどうかを検討してから売却するようにしましょう。