リビオメゾン東日本橋賃貸

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社瑠建築設計事務所
■施　工　　　新三平建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1Dk～1LDK（29.70㎡～40.71㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マンションを売買する際は、不動産会社に仲介を依頼して買主を探してもらう方法が代表的です。売買契約が成立すると不動産会社に成功報酬を支払いますが、それが仲介手数料です。

この上限額よりも低く設定している不動産会社もあり、場合によっては減額交渉することも可能です。ただし、不動産会社は売却活動にあたって広告費や人件費、契約書作成のための物件調査費など、様々な経費が発生します。特別な理由がない限り、上限額で請求されるのが通常となります。

マンションを売買した際は所有権が移転するため、登記簿に所有権移転登記をすることになります。その際に必要なのが登記費用です。登記費用は分けて計算することもありますが、主に下記の2つで構成されています。

売主・買主のどちらが負担しても良いですが、取引慣例上、売却によって所有権移転登記を行う場合、その費用は買主側が負担するケースが多くなっています。

売主が登記費用を支払うのは、マンションの売買代金でローンを完済し、設定されている抵当権を抹消する必要があるケースです。その際に負担する登録免許税は、不動産1物件につき1,000円となっています。マンションを売却する前にローンの返済が完了しており、抵当権も抹消していれば必要ありません。

なお、司法書士に代行してもらった場合は、報酬が発生します。金額は事務所によって異なりますが、相場は10,000円～20,000円、平均では15,000前後は目安です。

不動産売買契約書は課税文書と呼ばれ、税金を納めることで法的にも正式な文書となります。その際、契約代金に合わせた収入印紙を貼付することで税金を納めることになります。

課税文書は全部で20種類あり、不動産売買契約書は第1号文書にあたります。第1号文書に貼付する収入印紙の額は下記の通りになっています。

契約書は、売主用と買主用の2通を作成しますので、売主と買主で印紙代を折半することが通例になっています。

マンションを売却した際に売却益があった場合、税金が課せられます。それが譲渡所得税です。譲渡所得は、マンションの売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて求めます。下記が計算式になります。

取得費とは、マンションを購入したときにかかった費用で、購入時にかかった税金や仲介手数料なども含まれます。

また注意点として、譲渡所得税は不動産を持っている期間によって税率が変わることを覚えておきましょう。所有していた期間が5年以下であれば短期譲渡所得、5年以上であれば長期譲渡所得となり、税率は下記のようになります。

2037年までは、各年分の基準所得税額の2.1％を復興特別所得税として、所得税と併せて申告および納付することになっています。

住宅ローンの残高がある場合は、マンションの売買代金で精算することになります。各金融機関では繰り上げ返済に関して決まりを設けており、事務手数料が発生することになります。例としてりそな銀行の全額繰上返済手数料を見てみましょう。

前の項目では、マンションを売却する際に必要なお金について解説しましたが、この項目では反対に戻ってくるお金について解説します。

固定資産税と都市計画税は、不動産の所有者に対してかかる税金です。毎年1月1日を基準として、4～6月ごろに届いた納付書で所有者が納税をします。

マンションを売却すると所有権は移転しますので、引き渡し日以降は買主が負担することになります。ただし通常は、売主が一年分を納税し、引き渡し日以降の税金を買主が売主に支払う形をとります。

契約時の取り決めになりますので、不動産会社を介して買主と調整するのが通例です。

マンションに火災保険や地震保険をかけている場合、マンションを売却すると保険を解約することになります。その際、複数年一括払い型などタイプにもよりますが、支払い済みの保険料が戻ってくることになります。

通常は、日割り計算をしますが、1年間補償の掛け捨て型などは保険料が戻ってこないこともあります。契約書などを確認しておくか、保険会社に電話などをして確認しておきましょう。

住宅ローンを組む際に、連帯保証人を立てる代わりに住宅ローンの返済を保証するという意味で支払うのが住宅ローン保証料です。申し込み時に借り入れ期間分の保証料をすべて支払う一括方式と、毎月返済するローン返済額に上乗せして保証料を支払う外枠方式があります。

マンションを売却した際に住宅ローン保証料が戻ってくるのは、一括方式で支払っているケースです。マンションを売却すると、住宅ローンが残っている場合は完済することになります。そのため、住宅ローンを保証する必要はなくなり、一括で払っていた保証料が戻ってくるのです。

ただし、保証料の返戻手続きを行う場合は手数料が必要になります。各金融機関によって異なるので確認しておいてください。前述したりそな銀行では、11,000円となっています。

マンションを売却した際にかかる費用、戻ってくる費用の概要が分かったところで、簡単な例を用いてシミュレーションをしてみましょう。一例として下記のマンションを想定して行います。

売却が決まる前に手元に残る資金を知りたい場合は、相場価格を調べることである程度は推測できます。マンションの相場価格を知るには、不動産ポータルサイトの検索や不動産流通機構の「レインズマーケットインフォメーション」を活用するといいでしょう。

詳細に物件価格を調査したい時には、不動産会社へ無料査定を依頼すると良いでしょう。不動産会社によって、査定方法や想定する購入希望者の属性が異なるため複数社に査定を依頼し、それぞれの査定価格や査定の根拠をヒアリングすることで売却価格を予想することができます。