カーサスプレンディッド三田慶大前賃貸

竣　工　2016年3月
最寄駅　三田駅徒歩4分
総戸数　38戸

住　所　東京都港区三田3-3-1
概　要　地上11階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
カーサスプレンディッドミタケイダイマエ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと芝5丁目店まで約250m
ローソン港三田三丁目店まで約120m
ドラッグストアスマイル三田店まで約220m
ケーヨーデイツー三田店まで約440m
港芝五郵便局まで約270m
三井住友銀行三田通支店まで約120m
ココカラファイン三田店まで約150m
グランパークまで約1020m
スターバックスコーヒー白金高輪店まで約1280m
キャン・ドゥ白金店まで約1360m
ブックオフ白金台店まで約1880m
ドン・キホーテ六本木店まで約2430m

物件名	カーサスプレンディッド三田慶大前賃貸
所在地	東京都港区三田3-3-1
最寄駅	都営浅草線「三田駅」徒歩4分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模	地上11階 RC造
総戸数	38戸	築年月	2016年3月

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　38台
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（22.60㎡～53.08㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

新築不動産投資とは、相続などで取得した土地や新規に購入した土地に賃貸用物件を新築、または新築の賃貸用物件を購入して運用する不動産投資のことです。

相続などで所有した土地は、そのまま所有していても固定資産税が発生するだけです。賃貸用物件を新築すると、費用がかかるものの、うまく借り手が付けば長期的な家賃収入が得られるなど、土地の有効活用につながります。また、土地を新規に購入して賃貸用物件を新築する場合には、需要が期待できる土地を選んで運用を始められるため、不動産投資のリスク軽減に繋げられます。

一方で、新築の賃貸用物件を購入する場合には、新規に土地を購入して新築するよりも安く初期投資を抑えられる可能性があります。新築物件は、最新設備を有していてきれいなので、ある程度需要が期待できます。また、一般的に購入してから10年程度は修繕費がほとんど発生しないため、キャッシュフローが安定しやすいことがメリットとして挙げられるでしょう。

新築不動産投資は、相続などで取得した土地の有効活用につながる、最新設備を有していてきれいなどの理由から安定した需要が期待できる、というメリットがありました。しかし、不動産投資を始める際には自己資金だけでは足りず、銀行融資を受けながら運用するのが一般的です。

融資を受けるということは必ず返済を伴うため、想定とは異なる運用結果によって返済計画に支障が生じないようにする必要があります。返済計画に支障が生じないようにするには、新築不動産投資のよくある失敗例を把握しておくことが重要です。主な失敗例は以下の5つです。

1つ目の失敗例は、利回りが低いことによる失敗です。新築不動産投資を始める際は、新たに土地を取得して新築する、もしくは土地がセットの新築不動産を購入する必要があります。仮に相続などで取得した土地を有している場合でも、投資用物件を新築する必要があるため初期投資が大きくなってしまいます。

初期投資が大きくなるということは、そのぶん利回りが低下することを意味します。だからと言って、利回りを高めるために家賃設定を引き上げると、需要の低下につながる可能性があるので容易に変更できません。

また、利回りの低さはキャッシュフローの悪化と結びついています。購入した物件の価格や融資条件によっては、利回りの低さが原因で家賃収入だけでは返済が追い付かない場合もあります。返済が完了するまでは、給料や貯金を切り崩しながら運用するケースもあるので十分に注意しましょう。

2つ目の失敗例は需要が予測できないことによる失敗です。新築不動産投で資は、過去の運用実績がないため、契約中の想定利回りを算出できても、実際に運用した場合にどうなるのかは予測できません。

「周辺の物件が常に入居者がいる状態なので、この地域で新築不動産投資を始めても問題ない」と思っていても、たまたまその物件が人気なだけで、いざ始めても入居者が現れない可能性もあります。

中古不動産投資であれば、過去の運用実績で入居者需要がある程度予測できるだけでなく、入居者がいる状況を引き継げば、しばらくは長期的な家賃収入が期待できます。新築不動産投資を始めたのはいいものの、空室で家賃収入が全く得られないというケースもあるので注意しましょう。

また、売却価格の下落による失敗もあります。新築物件は不動産会社やデベロッパーの利益などが上乗せされているため、物件価格が高くなります。投資額が大きくなる分、利回りが低くなることについては既に触れましたが、新築物件は売却価格の下落が大きいということにも注意が必要です。

例えば、新築マンションなどは、建設したデベロッパーの利益や販売会社の広告費や人件費、修繕積立基金などの費用が上乗せされています。そのため、1年住んだだけでも、売却時には1～2割程度価格が下がると言われています。

節税効果が思ったよりも期待できなかった、ということも失敗事例として挙げられます。不動産投資の魅力の1つとしてよく挙げられる節税効果ですが、相続税に対する節税効果は期待できるものの、新築不動産投資で注意しなければならない点としては所得税の節税効果があります。

不動産投資によって得られる不動産所得は、得られた家賃収入から必要経費などを引いて算出します。その経費の中に含まれていて、大きな節税効果が期待できるのが減価償却費です。減価償却とは、築年数の経過によって生じる建物・設備の資産価値の目減りを費用として計上するものです。

しかし、新築不動産の減価償却期間は木造で22年、鉄筋コンクリート造で47年となっています。木造住宅であれば、22年かけて建物部分の資産価値を経費として計上できますが、マンションなどの鉄骨鉄筋コンクリート造は47年かけるため、1年あたりの節税効果は意外と小さいので注意しましょう。

新築不動産投資では、管理する不動産会社や販売を手掛ける不動産会社からサブリース契約を勧められる場合があります。サブリース契約とは、一括借り上げとも呼ばれるもので、不動産会社などが部屋を借りて、借りた部屋を転貸することです。不動産会社などが部屋を継続して借りてくれるため、オーナーは家賃保証システムによって空室リスクを気にせず運用できるというメリットがあります。

しかし、サブリース契約では管理料として家賃収入の10～15％程度を徴収されるほか、将来的に家賃を引き下げられる可能性もあります。また、アパートなどでは、約10年に1回割高な修繕を求められて、キャッシュフローが悪化するといったケースもあるので注意しましょう。

まず、返済計画をしっかり立てておくことが必要です。銀行融資を受けることで自己資金を少なく抑えながら不動産投資を始められますが、住宅ローンと比較して不動産ローンの金利は高いため、返済総額が大きくなってしまいます。その結果、返済額が月々の家賃収入を上回ることもあるので注意が必要です。

そのような状況を防ぐには、返済総額は大きくなるものの、返済期間を長くして月々の返済負担を軽くするほか、自己資金を多く拠出して月々の返済負担を軽くするといった方法があります。返済計画をしっかり立てれば、投資額が大きくなりやすい新築不動産投資でも安定した運用に繋げられるでしょう。

また、需要が期待できる地域以外に投資しないことも重要です。不動産投資は長期的な家賃収入が期待できると言っても、それは需要が高く安定した入居率が確保できる地域に限った話で、需要が低い地域では空室リスクを高めることになります。

新築不動産投資では過去の運用実績がないため、市場調査をしっかりすることが重要です。市場調査の結果、同じような物件の需要が高い、賃貸用物件が多い、立地条件が良いなど、需要が期待できる地域である場合に限定して不動産投資を始めれば、リスクを抑えながら運用できるでしょう。

物件の購入・新築前から、売却価格の下落を想定した出口戦略を立てておくことも必要です。新築不動産は地価の上昇などがない限りは、基本的に年ごとに売却価格が下落するのが一般的です。裏を返すと、地価の下落が生じた場合には、さらに売却価格が下落するリスクが高いと言えます。

新築不動産投資では短期間の運用で売却しても利益が出ることは少ないため、地価が大幅に上昇して利益が得られない限り売却しないなど、売却価格の下落を想定しながら長期的な運用を視野に入れた出口戦略を立てておくことが重要と言えるでしょう。

節税目的の投資で後悔しないためには、節税効果の仕組みを理解しておくことが欠かせません。不動産投資は相続税に対する節税効果は期待できますが、所得税の節税効果は不動産所得の一部を抑える効果は期待できても、そこまで大きなものとは言えません。

節税効果を期待したにもかかわらず、不動産投資で収入が増えたことによって所得が多くなると、税率が以前よりも高くなる場合もあります。給与所得などの所得を合算して税率が高くならないか、事前に確認しておくことが重要と言えるでしょう。