竣 工 2022年2月
最寄駅 平和島駅徒歩6分
総戸数 88戸
住 所 東京都大田区大森西2-3-4
概 要 地上9階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／仲介手数料無料
■物件名フリガナ
ガーラグランディオオモリニシ
■近隣周辺施設情報
栄屋まで約140m
ミニストップ平和島店まで約180m
まいばすけっと平和島駅西店まで約120m
まいばすけっと大森北6丁目店まで約380m
クリエイトエス・ディー大森店まで約460m
ワークマン大森環七店まで約360m
大森西二郵便局まで約400m
古川医院まで約300m
千葉医院まで約450m
グローバルキッズ大森西園まで約160m
大田区立開桜小学校まで約350m
大田区立大森第二中学校まで約220m
| 物件名 | ガーラ・グランディ大森西賃貸 | ||
|---|---|---|---|
| 所在地 | 東京都大田区大森西2-3-4 | ||
| 最寄駅 | 京急本線「平和島駅」徒歩6分 | ||
| 物件特徴 | デザイナーズ、分譲賃貸 | ||
| 構造規模 | 地上9階 RC造 | ||
| 総戸数 | 88戸 | 築年月 | 2022年2月 |
■駐車場 ―
■バイク置場 ―
■駐輪場 有
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■設 計 株式会社シティ一級建築士事務所
■施 工 株式会社フジタ東京支店
■管理形式 巡回管理
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■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット 各部屋毎に異なる
■楽 器 各部屋毎に異なる
■保証会社 利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
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■間取り
□1DK～2K（25.51㎡～）
※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
少子高齢化問題とは若い年代の人口が減り、高齢者人口が増えることを言います。日本では少子高齢化が進行していますが、どれくらい進んでいるのでしょうか。
2017年の日本の総人口は約1億2,671万人ですが、2065年には8,808万人まで減少することが予想されています。1950年の人口が8,411万人ですので、ほぼ同じくらいの人口になります。しかし、1950年の65歳以上の人口が合計416万人だったのに対し、2065年には3,381万人と約10倍近くにまで増えることが予想されています。
2017年から2065年まで65歳以上の層の人口はあまり変化が見られませんが、64歳未満の層の人口は明らかに減少しています。このグラフから少子高齢化は着々と進行していることが確認できます。
日本は少子高齢化が進行していて、人口がこれから減っていくことが予想されていることが確認できました。この状況の中でどのような対策をすれば良いのかを考えてみましょう。
SUUMOが一人暮らしの学生・社会人の男女、夫婦世帯の計857人に行った「住み替えの実態調査2017」アンケートの結果によると、家を探す際には家賃が最も重要視されていて、その次に最寄駅からの時間や通勤・通学時間、路線・駅やエリアといった立地、その次に間取りや面積、築年数といった物件に関することが重要視されています。
設備や内装は購入後に変更できますが、立地や部屋の広さは変更できませんので、物件を購入する前に、需要が見込めるエリアで探すことが重要になります。購入前にどのような点に注意して立地を選べば良いのかを見てみましょう。
物件の周辺に住む人口が多ければそのぶん賃貸需要も期待できますので、基本的には人口が集中するエリアを選ぶことが大切です。まずは人口が多いエリアを見てみましょう。以下のグラフは東京都総務局が作成した「東京都の人口（推計）の概要」（平成３１年１月１日現在）から引用したものです。
東京都の中でも人口が増加している地域と減少している地域があることがわかります。特に23区内はどの区も増加していることが確認できます。毎年このような傾向になるとは限りませんが、2019年現在の状況であれば都心に近いエリアで物件を探すことで、空室率の低い物件が見つかることが考えられます。
東京都内ではワンルームなどのマンションに住む単身者が通勤や通学に車を使うことはあまり考えられません。特殊な業種や職種を除いて、一般的に電車で通勤や通学をしますので、駅から近いところに建つ物件は空室になる確率が低いことが考えられます。
駅から徒歩10分圏内であればよりニーズが継続することが予想できますので、なるべくその圏内で物件を探すようにしましょう。また、駅から近ければいいかというとそこは難しいところで、人気駅の徒歩1分となれば物件価格が高騰しますが、物件価格ほどに賃料は上昇しないため収益性が低下してしまうことになります。駅からの徒歩分数は、物件価格と賃料のバランスを見て判断することが大切です。
都心の23区内では人口が増加していることに触れました。国も職住近接の施策を推進していますので、その後押しもあって企業が集中する都心に住む人が増えています。職住近接の都心エリアであれば、物件が駅から近くに建ち、周辺にはコンビニやスーパー、銀行など、生活に必要な施設なども併設されている利便性から、長期的にニーズがあることが考えられます。
しかし、都心のエリアでは築浅の物件が多い上に、近年では東京オリンピックが開催されるということ等もあり物件価格が高騰しています。そのため、利回りが極端に悪くならないように慎重にシミュレーションして物件を選ぶことが大切です。
上記の「家を探すときに重視する項目」のアンケートでは「通勤・通学時間」が上位にランキングされています。通勤・通学時間は何分くらいであれば、ストレスを感じないのでしょうか。アットホーム株式会社が2018年6月に行った「都内勤務 20～30 代賃貸一人暮らし会社員の「電車通勤実態」調査」では、「29分が理想の平均」だという結果が出ています。
このアンケート結果から、都心ではなくても電車で30分位の場所であれば、通勤や通学にストレスはない距離だということが考えられます。都心で条件の合う物件が見つからなかった場合は、都心から電車30分以内の距離で、複数の路線が通っている駅などの近くの物件も視野に入れて探すと良いでしょう。
マンションは物件により様々な違いがあります。例えば、一口にワンルームマンションと言っても、専有面積は18㎡くらいのものから30㎡近いものまでありますし、古い物件だと、今ではあまり見られなくなったバスとトイレが一緒になっているものもあります。
以下の表は不動産・住宅情報サイトライフルホームズが集計した、物件を探す際に検索された設備条件のランキングです。
検索に含まれた設備条件では「バス・トイレ別」が最も多かったことが確認できます。この結果から、物件を探す際は、できればバス・トイレは別になっている物件を選んだ方が良いということが考えられます。
また、2位には「2階以上」という項目がランキングされています。4位は「室内洗濯機置き場」になっています。このような物件の設備面については、女性の視点から考えると良いでしょう。
バスとトイレが別々になっているという点もそうですが、洗面所独立やオートロックなども特に女性が気にする点です。以下はマイナビ賃貸が女性300人に取った「女性専用マンションで完備している嬉しい設備はどれですか？」というアンケートによれば、「オートロック完備」や「モニター付きインターフォン」など、女性はセキュリティ面で充実しているマンションを評価していることが確認できます。
このように女性が嬉しいと思われる設備は、男女問わず重視する項目と重なる点が多く、女性が嬉しいと思われる設備があるマンションを選ぶことでニーズが高くなることが考えられます。このようなニーズを参考に物件を探すようにしましょう。
ここまでは空室にならないためのエリアの探し方や、好まれる物件の設備などについて見てきました。では、普段の管理や入居者を募集する際などは、どのような点に注意して活動すれば良いのでしょうか。運用中の空室対策について見てみましょう。
空室になった場合、賃借人が付かないと家賃が入らなくなります。そのためすぐに次の賃借人を募集することが必要になります。賃借人が付きやすくするためのコツとして、入居者のターゲットを絞るという方法があります。
一人暮らしの学生、ビジネスマン、キャリアウーマンといったように仕事や年齢などが違えば、興味を引く内容も異なります。そのため、募集広告もターゲットに合わせて作成することが大切です。
効果的な広告を作成するには、近隣にどのような施設があるのかといったことや、他のマンションにどのような人が住んでいるかなどのエリアに住む人の傾向を知ることは重要です。自分では調べることが難しいと思いますので、不動産会社と相談をしながら話を進めるようにしましょう。
賃借人が退去して空室になった際に、次の入居者がすぐに決まるように家賃を下げることがありますが、家賃は一度下げると上げにくくなりますので、慎重な対応が必要です。
しかし、空室期間が長期化すると運用に影響があることが懸念されます。その場合は周りの家賃相場を参考にして家賃を検討しましょう。すでに周りが下がっている場合もありますし、下がっていない場合もあります。もし周りの同じような物件の家賃が下がっているようであれば、下げることを検討しなければいけません。
家を探す人が重視する項目の1位が家賃でしたので、相場に伴わない家賃設定は空室期間の長期化を招くリスクがあると言えます。ただ、家賃競争に巻き込まれてしまうと、収支は悪くなる一方ですので、そうならない工夫を同時にしていきましょう。
募集の際に賃料と共益費を分けると、違った効果が期待できます。例えば元の家賃が8万円だった場合、家賃を7万8,000円にして共益費を2,000円に設定します。このように設定すると、不動産ポータルサイトで物件を検索するときに、家賃8万円未満といった検索条件でもヒットさせることができます。
結果的に合計の金額は同じですが、多くの人の目につきやすいという点で、告知できる範囲が広がります。必ずしもこの方法で賃借人が付くということではありませんが、広告を見られる範囲が広がりますので、賃借人が決まる可能性は高まります。