レガリス文京大塚賃貸

竣　工　2022年1月
最寄駅　新大塚駅徒歩6分
総戸数　47戸

住　所　東京都文京区大塚4-19-13
概　要　地上4階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可

■物件名フリガナ
レガリスブンキョウオオツカ

■近隣周辺施設
まいばすけっと千石2丁目店まで約350m
ライフ新大塚店まで約550m
セブンイレブン文京大塚4丁目店まで約190m
ファミリーマート大塚3丁目店まで約450m
文京大塚三郵便局まで約450m
東京健生病院まで約230m
東京都立大塚病院まで約500m
大空と大地のなーさりぃ茗荷谷園まで約130m
文京区立大塚小学校まで約130m
筑波大学附属小学校まで約300m
東邦音楽短期大学まで約500m
文京区立大塚窪町公園まで約180m
文京区立大塚公園まで約300m

物件名	レガリス文京大塚賃貸
所在地	東京都文京区大塚4-19-13
最寄駅	東京メトロ丸ノ内線「新大塚駅」徒歩6分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模	地上4階 RC造
総戸数	47戸	築年月	2022年1月

■駐車場　　　―
■バイク置場　有/月額5,500円
■駐輪場　　　有/無料
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1DK（25.46㎡～31.06㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

株式投資など他の投資との違いの一つに、収入を確定する方法が挙げられます。株式投資の場合は購入した株の株価が上下し、決済をすることで損益が確定します。その点ではワンルームマンションを売却した時点で損益が確定することと同じです。

しかし、ワンルームマンション投資の場合、賃借人がいれば家賃収入が入りますので、売却しなくても利益を得ることができます。賃借人がいる限りは定期的な収入が約束されている点で大きなメリットがあると言えます。

しかし、毎月家賃収入を得ることができても、入ってきた家賃が全額手元に残るわけではありません。一般的にマンションはローンを組んで購入しますので、家賃収入からローンの返済や管理費などを支払った残りが手元に残る純利益になります。その差額が大きいほど、手元にストックされていく資金が増えることになります。

差額が大きいかどうかは、物件の価格や頭金の額、ローンの金利など、様々な条件が影響して変わってきます。そのため、専用のソフトウェアなどでシミュレーションを作成し、毎月の収支や、数年後のローンの残債、物件の予想価格などを見て投資判断をします。

オリンピックなどの特別なイベントや再開発計画などがなければ、ワンルームマンションの価格や家賃は通常、時間の経過とともに緩やかに下落していきます。家賃の相場や下落率、空室率はある程度事例として平均化されていますので、そのような変動を含めて、数十年先までのシミュレーションを作成することが可能です。

新築マンションの物件価格には販売会社の利益が含まれていますので、中古マンションと比較すると物件の価格は高い水準となります。一方、家賃は物件価格が高いからといって上げることは難しいため、新築の物件は中古物件と比較すると一般的に利回りは低くなります。

しかし、新築マンションの場合は設備が最新のものであったり、エントランスに高級感があったり、近年の賃借人のニーズに合わせた間取りや広さになっていたりして、将来的に人気が落ちにくい可能性があります。

そのような物件は利回りが悪くても資産価値があり、価格が落ちない可能性も高くなります。新築・中古のどちらにするかは、シミュレーションをして自分に合ったものを選ぶことが大切です。

ワンルームマンション投資にはインカムゲインとキャピタルゲインの2種類の収入があり、主に家賃収入をインカムゲインと言います。またキャピタルゲインは売却して得られる利益のことを指します。

賃貸経営をした後にマンションを売却することで、インカムゲインとキャピタルゲインの双方を得ることができます。ただし必ず利益が出るわけではありませんので、売却の際もシミュレーションをした上で取り組むことが大切です。

利回りが良いだけで必ずしも投資効率が良いというわけではありません。家賃収入が変わらない場合、物件価格が低くなると利回りが良くなることには触れました。同じエリアで利回りが高い物件があったとしても、物件価格が安すぎる場合は賃料収入の額も少なくなるため、運営にかかる費用を計算するとあまり儲からない、という可能性も考えられます。

また価格が安いとニーズが低いとも考えられるため、売却の際の査定価格も想定以上に低くなる可能性もあります。利回りは物件価格と家賃とのバランスを見て判断することが大切です。

金利上昇リスクとは、融資を受けているローンの金利が上昇し、返済額が膨らむリスクのことを言います。金利が上昇して返済額が増えることで経営が悪化する可能性が高くなることが考えられます。

金利が上昇すると返済額がいくら違ってくるのかを見てみましょう。事例として2,000万円のワンルームマンションを購入して、返済期間35年で金利2%のローンを組んだ場合と金利3.5%のローンを組んだ場合とを比較します。

上記の条件の場合、月々の返済額で2万円近く違うことがわかります。また総支払額は700万円程度も違いがあることがわかります。このように金利が高くなることで、月々の返済額や総支払額が大きく違ってきますので、金利上昇は大きなリスクと言えるでしょう。

空室や家賃滞納が発生した場合は家賃が入ってきませんので、その場合ローンの返済と管理費を預金から支払わなければなりません。家賃が長期間入らない場合はその月数分の支払いをしなくてはいけませんので、数十万円くらいの損失にのぼる可能性もあります。そのため空室リスクと家賃滞納リスクは他のリスクと比較してもより慎重にリスクヘッジすることが大切です。

家賃下落リスクは、家賃が下落することで収入が減り収支が悪化することや、家賃が下落したことで利回りが低下し、売却時の価格が下がってしまうことを指します。

家賃下落リスクは、築年ごとの価格下落率が平均化された統計も存在しますので、あらかじめシミュレーションすることが可能です。しかし、事故など突発的な要因で家賃が下がる可能性もありますので、資金には余裕を持って対策することが大切です。

火災や地震などに遭遇し物件が被災する場合を災害リスクを言います。火災や地震は、火災保険や火災保険に付帯されている地震保険に入ることが対策になります。近年では集中豪雨による被害が増加しています。保険に入る際は水害や土砂災害などでどれくらい保証を受けられるのかをしっかり確認するようにしましょう。

建物は築年数が経過すると劣化しますので、劣化によるリスクの対策が必要です。一般的に区分マンションの場合は自室内だけの管理になりますので、入居者が退去した際などに細かな点までしっかりチェックし、修繕などを手配しましょう。

また、区分マンションでは外壁などの大規模修繕に用いる修繕費用は毎月積み立てを行います。しかし場合によっては修繕積立金だけでは足りず、追加で積み立てをしなければならないこともありますので、資金には余裕を持って管理するようにしましょう。

ワンルームマンションで賃貸経営をする場合のリスクについて見てみました。このようなリスクを念頭に置いて、以下では経営という視点からどのように運用すれば良いかを見てみたいと思います。

賃貸経営をするに当たっては、事前に空室や金利上昇、家賃下落といったリスクを鑑みてシミュレーションを行い、収支を計算します。そのため正確にシミュレーションができていれば、金利が少し上がったり、家賃が下落したりするくらいではそれほど大きな影響を感じることはないでしょう。

しかし、金利上昇と家賃下落が同時に発生したり、突発的な修理が発生したりすると、一気に手元資金が減少してしまうことも考えられます。支払う費用が収入より大きくなると赤字経営になり預金が減ってしまいますので、常にリスクヘッジしながら運用することが大切です。

物件に入居者が付きにくい場合、家賃を下げて募集をすることがありますが、安易に家賃を下げることは避けなければいけません。ローンの返済額が変わらなくても、家賃が低下すれば収支は以前より減ることになりますので、家賃設定は競合物件と比較するなどして十分検討した上で行うことが大切です。

ワンルームマンションの賃貸経営を成功させるためには、立地が大きな要因の一つになります。立地は主に都心からの距離や駅からの距離や、周辺の環境によって良し悪しが決まります。都心から電車で30分圏内、駅から徒歩10分圏内、周辺に病院やスーパー、コンビニなどがあったりするなど、住んでいる人が快適に過ごせる条件が揃っているほど立地が良いと判断されます。

立地が良い物件は入居率が上がる傾向にあります。空室になる確率が低くなることでキャッシュフローが多く得られ、その資金を管理や修繕に充当することができますので、マンションの品質を保つことにも繋がります。以下では、立地にこだわっているマンション投資会社をリストアップしていますのでご参考になさって下さい。