竣 工 2016年1月
最寄駅 三田駅徒歩6分
総戸数 84戸

住 所 東京都港区芝2-29-8
概 要 地上15階 RC造
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■全部屋対象/キャンペーンB/適用可
■全部屋対象/フリーレント2ヶ月
(※901号室除く)
■901号室対象/フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
ハルーワシバコウエン
Haluwa芝公園

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと三田駅東店まで約90m
まいばすけっと芝浦1丁目店まで約340m
まいばすけっと芝2丁目店まで約120m
マルエツプチ芝2丁目店まで約220m
サミットストア三田店まで約1660m
ローソン港芝4丁目店まで約110m
ファミリーマート第一京浜芝2丁目店まで約140m
ファミリーマート芝2丁目店まで約150m
セブンイレブン港区芝2丁目店まで約180m
セブンイレブン港区麻布十番3丁目店まで約1910m
ドラッグセガミ芝浦店まで約460m
桑山清心堂まで約120m
TABLOIDまで約780m
白金アエルシティまで約2310m
芝一郵便局まで約180m
芝三郵便局まで約310m
りそな銀行田町支店まで約490m
金杉濱町緑地まで約190m
スターバックスコーヒー白金高輪店まで約2310m
成城石井赤坂アークヒルズ店まで約3060m

物件名 ハルーワ芝公園賃貸
所在地 東京都港区芝2-29-8
最寄駅 都営三田線「三田駅」徒歩6分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上15階 RC造
総戸数 84戸 築年月 2016年1月

■駐車場   6台(機械式)月額44,000円
■バイク置場 2台/月額5,500円
■駐輪場   82台
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
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■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
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■間取り
□1K~1LDK(23.52㎡~53.14㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

ローンを組む理由の1つに、不動産投資にはレバレッジという考え方があり、レバレッジ効果を得るためにローンを組むという考え方があります。また、ワンルームマンションは一般的に数百万円~数千万円という価格帯です。その金額まで現金を貯蓄するのには時間がかかりすぎ、投資チャンスを逃す可能性があるという理由もあります。

レバレッジは「テコの原理」という意味です。「テコの原理」とは小さな力で大きなものを動かす、という意味で使われますが、ワンルーム投資の場合は「小さな資金で大きな効果を出す」という意味で使います。

借金をして大きな金額で投資をした方が得られるリターンの規模も大きくなることが分かります。ただ、融資を受けた場合は返済をしなければいけませんので、返済分を引くと手元に残るお金は返済額の分減ることになります。

仮に融資を受けた1,800万円の融資条件を、金利2%、返済期間35年として試算してみます。この場合、月々の返済額は5万9,627円、年間で71万5,524円ですので、上記で試算した160万円から年間の返済額を引くと以下のようになります。

最終的な年間実質収益は、200万円投資をした時が16万円、1,800万ローンを組んで2,000万円投資をした時が88万4,476円となります。どれくらいレバレッジ効果があったのかは、以下の方法で試算できます。

融資を受けて投資額を大きくすることで、約5.5倍のレバレッジを効かせたことになります。ワンルーム投資における借金は、収益の規模を増大させることにつながっているのです。(もちろん、マイナスの場合も損失の規模が大きくなるので注意が必要です)

仮に2,000万円貯金をして投資をする場合はどれくらい時間がかかるのでしょうか。人によって月々にできる貯金の額が違うと思いますが、仮に月々3万円、5万円、10万円の3つのパターンで貯金した場合で試算してみましょう。

このように毎月10万円貯金ができるのであれば20年以内には2,000万円の貯金ができることがわかります。しかし、毎月10万円の貯金は誰でもできる金額ではありません。仮に3万円という貯蓄額だとすると、50年かけても2,000万円に届かず、5万円でも30年以上かかることがわかります。

この間、結婚や引っ越し、自宅を購入する、といったイベントがあれば予定通りに貯蓄できない可能性がありますし、数十年後も不動産価格が今のままとは限りません。このようなことから2,000万円貯金ができてからワンルーム投資をするのはハードルが高いということが考えられます。

ローンを組んで投資をした場合の収支がどのようになるかシミュレーションしてみましょう。不動産・住宅情報サイト「LIFULL HOME’S」に掲載してある物件を例に試算してみましょう。売りに出ている物件は以下の条件です。

ローンを組んでワンルーム投資をした場合、物件や融資条件によっては毎月数万円のキャッシュフローが貯まり、数十年後には1,000万円を超える可能性があることがわかります。

しかし、ワンルーム投資は個別の取引ですので、物件価格や融資条件が違えば収益が違ってきます。また、空室時や設備の修理代などの支出、固定資産税等の税金の支払いなどは試算に組み込んでいませんので、実際にワンルーム投資をする際は、個別に試算して取り組むようにしましょう。

ローンを組みワンルーム投資をする場合、レバレッジ効果や、キャッシュフローの貯蓄ができることがわかりました。その他にもローンの返済金の金利部分は確定申告をする際、経費として計上できるメリットがあります。

ワンルーム投資で損益が発生すると、確定申告で本業の所得と損益通算することになります。ワンルーム投資で発生する減価償却などの経費を計上することで所得を低くできますので、その分税金が減額されるというメリットがあります。

ローンの返済金の金利の部分は、原則として損失計上できるメリットがあります。しかし、金利は不動産の収益と比較してそれほど大きくありませんので、減価償却費などの他の経費計上分が小さくなると、確定申告をしても税金が減額されるメリットが少なくなりますので注意が必要です。

契約者に万が一のことがあった場合は残債がなくなり、無借金のマンションが遺族に引き継がれるため、遺族は継続して家賃収入を受け取ることができます。これは、ローンを組む際に団信という保険に入り、万が一の時に団信の保険金でローンを完済するからです。

逆に団信に入っていなければ、ローンは完済されません。金融機関によっては団信の加入を個人の判断に任せるケースもありますので、ローンを組む際に必ず確認するようにしましょう。

空室や家賃滞納になった場合、その間は家賃収入が入りませんので、ローンの返済はオーナーが持ち出しで返済をしなければいけません。特に空室が長引くと、長期間ストックしたキャッシュフローも底をつく可能性がありますので注意が必要です。このようなリスクも想定して資金は余裕を持ってシミュレーションするようにすることが大切です。

先に触れた新宿の2,590万円の物件をフルローンで組んだ場合、月々の返済額は月々8万5,797円でした。空室期間が長期化し6ヵ月になった場合を試算してみましょう。

オーナーはこの金額を、ストックしたキャッシュフローや自己資金で支払わなければいけません。上記の物件では、年間にストックできるキャッシュフローは33万8,436円ですので、この金額を支払うと1年間貯蓄したキャッシュフローを全額消費することになります。

このように、ローンを組むと空室が大きなリスクになりますので、リスクヘッジするためには予備資金を準備するなりして、資金に余裕を持って管理することが大切です。

収支にあまり余裕がない状態で運用している場合は、金利上昇や家賃下落には注意が必要です。例えば上記で解説した2,590万円の物件のローンを2%で試算していますが、金利を4%で組んだ場合の月々の返済額などを比較してみましょう。

区分所有の部屋が火災になった場合は、保険金で原状回復を行うことで運用を継続することができます。しかし、もし物件が倒壊し更地化することになった場合には、貸せる物件が無くなっても毎月の返済が続くという状態になります(保険金は入りますが)。このような場合は金融機関と条件の変更などを話し合うことが大切です。

以上のようにローンを組むことで、空室や金利の上昇などがリスクになる可能性があります。しかし、どのリスクもきちんとリスクヘッジすることで小さな損失で済ませることができます。シミュレーションを作る際に、しっかりリスクヘッジしてから投資に取り組むようにしましょう。

ワンルーム投資をする際にローンの申し込みをしても、必ずしも希望通りローンが組めるわけではありません。減額になったり審査で落ちたりすることもあります。審査はどのように行われるのかを見てみましょう。

審査の際は契約者の仕事内容や収入、金融機関の信用情報、現在の他の借り入れ状況などが確認されます。ワンルーム投資のローンは住宅ローンと違い、契約者の収入や仕事内容に制限や条件が設けられています。金融機関によって規定が違いますので、申し込む際は不動産会社の担当者と確認しながら話を進めることが大切です。

また、先に触れたように返済比率というものがあり、他の借り入れが影響してきますので、ローンを申し込む際は、他のローンの残債などを確認して行うようにしましょう。

投資用のマンションの場合、家賃収入が返済の原資になりますので、きちんと家賃が入ってくる物件かどうかの担保能力も審査の対象になります。あまり良くないと判断された場合は減額になることがあります。また、担保能力が高ければフルローンが組めたり、金利が低くなったりすることがあります。

ワンルーム投資のローンと住宅ローンとは、金利と返済の原資に違いがあります。先に触れたようにワンルーム投資ローンの返済は家賃収入から行うことになりますが、住宅ローンは契約者の給与から支払うという認識になります。ワンルーム投資の審査で物件の担保力や収益性が見られるのはそのためです。

住宅ローンは契約者が仕事をしている限りローンの返済はできると考えられますが、ワンルーム投資の場合、空室などで家賃が入らなければ、仕事をしていても返済ができない可能性があるというリスクがあります。そのため、ワンルーム投資のローンは住宅ローンと比較して金利が高く設定してあります。

繰上返済をすると返済分は元金に充当され、その後の返済方法について月々の返済額を減らす方法と、残りの返済期間を短縮する方法とが選択できるようになっています(参考:三井住友信託銀行)。

これにより繰上返済をすると元金が減り、毎月の返済額を減らしたり、期間を短くしたりできることがわかります。月々の返済額を減らせばキャッシュフローが多く得られますし、期間を短縮すれば完済の時期が早くなるメリットを享受できます。

金利が上昇した場合は収入と支出のバランスが悪化し、経営がうまくいかなくなる可能性があることには触れました。金利が上昇した場合の対策として、なるべく早く繰上返済をして元金を減らす方法があります。

繰上返済をすることで元金が減ると、元金に対する金利分の額も減らすことができますので、収入と支出のバランスを保つことができる可能性があります。しかし、これは一つの例であり、収支については個別の内容になりますので、必ず金融機関に相談してシミュレーションするようにしましょう。

みずほ銀行のホームページに繰上返済のシミュレーションが記載されています。残存元本2,000万円・ボーナス返済の併用なし・元利均等返済・残存期間20年・ご返済全期間の金利を年率3.0%で設定してあるローンの返済において、500万円一部繰上返済をした場合、6年間返済期間を短縮することができます(月々の返済額をほぼ同額とした場合)。

老後の収入が不安でワンルーム投資を始めた場合、資金に余裕がある時に繰上返済をすることで、年金タイプの収入を得られる時期を早めることができます。

何らかの事情でローンの返済が厳しくなった場合はどうすれば良いのでしょうか。返済が難しくなった場合は放置せずに、すぐに融資を受けている金融機関に相談をすることが大切です。

たとえば金利上昇の際には毎月の返済額を減額してもらうことができるなど、状況や内容によって対策案が異なりますので、金融機関と相談をしながら解決に向かうようにしましょう。

ワンルームマンションを売却する場合のローンの残債には注意が必要です。売却の際、ローンは完済しなければいけませんので、マンションだけ手放して、ローンをそのまま残し毎月支払うということはできません。そのため、売却した利益や自己資金で残債を完済できるかどうか、きちんとシミュレーションして売却活動をすることが大切です。

ハルーワ芝公園賃貸