ズーム白金台賃貸

竣　工　2021年8月
最寄駅　目黒駅徒歩7分
総戸数　19戸

住　所　東京都品川区上大崎1-21-15
概　要　地上11階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／仲介手数料1万円

■物件名フリガナ
ズームシロカネダイ
ＺＯＯＭ白金台

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート自然教育園前店まで約130m
ファミリーマート上大崎3丁目店まで約240m
ナチュラルローソンシティコート目黒店まで約600m
まいばすけっと目黒駅東店まで約230m
いなげや白金台店まで約550m
成城石井アトレ目黒2店まで約600m
プラチナドン･キホーテ白金台店まで約600m
舘内記念診療所まで約220m
目黒外科まで約500m
目黒駅前郵便局まで約210m
りそな銀行目黒駅前支店まで約350m
みずほ銀行白金台出張所まで約450m
国立科学博物館附属自然教育園まで約650m
品川区立第三日野小学校まで約350m
池田山公園まで約350m

物件名	ズーム白金台賃貸
所在地	東京都品川区大崎1-21-15
最寄駅	JR山手線「目黒駅」徒歩7分
物件特徴	デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模	地上11階 RC造
総戸数	19戸	築年月	2021年8月
賃料	125,000円 – 169,000円	管理費	10,000円 – 15,000円
間取り	1K – 2K	専有面積	24.20m2 – 33.52m2

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　無料
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
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■間取り
□1K～2K（24.20㎡～33.52㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産を売却する際は、まず不動産会社に物件の価格査定を依頼することから始まります。このタイミングで自宅がいくらくらいの価格になるのかを知った上で、売却の話を進めることになります。査定は簡易査定と訪問査定の2回にわたって行われます。それぞれについて見てみましょう。

簡易査定は物件情報をもとに机上で試算を行い物件価格を算出する査定のことで、机上査定とも言います。いきなり物件を見に行くのは売主と不動産会社のどちらにとっても手間になるため、資料をもとに大体いくらくらいになるのかを算出し、話を前に進めて良いのかを判断するのが簡易査定になります。

詳しくは後述しますが、簡易査定では複数の不動産会社に対して依頼を行い、査定内容や担当者の対応を考慮して、良いと思った所と話を進めるようにすることがポイントです。

簡易査定の価格を見て、話を先に進めても良いと売主が判断した場合は、実際にその価格を出してきた不動産会社の担当者が自宅を見に行き、再度査定を行います。これを訪問査定と言います。

訪問査定時には部屋の日当たり具合や臭い、周辺環境など、書類ではわからない部分まで査定して価格を算出します。訪問査定をした場合、査定価格が簡易査定で出した価格と異なることがあります。訪問査定についても、1社しか査定依頼をしていない場合、訪問査定で提示された価格が本当に適正かどうかを判断することが難しくなります。

どの不動産会社も訪問査定までは無料で行ってくれますので、複数の不動産会社に依頼することが査定価格を安易に下げないコツになります。

取引事例比較法は主に居住用の不動産価格を算出する際に使われる試算法です。条件が近い物件の成約事例をもとに価格を算出する方法です。中には売り急いだために安くしすぎている物件などもありますので、わかる範囲でそういった物件は省いて価格を算出します。

投資用の不動産の場合、ほとんどのケースでこの算出法を使います。収益還元法には直接還元法とDCF法の2種類あります。ここでは詳しい計算方法は解説しませんが、収益から物件の価格を出す方法だと認識していただければ良いでしょう。

原価法は主に金融機関が物件の評価額を算出する際に用いる試算方法です。もう一度同じ建物を建てるといくらかかるか、という再調達価額を出し、経過年数を割り引いて価格を算出する方法です。

訪問査定の項目で少し触れましたが、査定は複数の不動産会社に依頼することが安易に自宅の売却価格を下げないコツになります。また、最初から1社に絞って査定を依頼すると、算出された価格が物件に見合った適正価格なのかどうかが判断できません。

適正価格から乖離した価格で売りに出した場合、高すぎた場合はなかなか売却できない可能性がありますし、低すぎた場合、売主は本来受け取るべき利益が受け取れないことになります。そういったリスクを回避するためにも査定は複数の不動産会社に依頼して適正価格を見定めることが大切です。

査定を依頼し提示された価格で売りに出したとしても、その価格で売却できるとは限りません。査定価格が市場では高すぎると感じられたり、逆に安すぎたり急きょ値上げの判断をせざるを得ない場合があるからです。

実際に広告を出してみて反響が無い場合は価格を下げることも検討しなければならないことがありますし、逆に問い合わせが多い場合、交渉のうえ価格を上げることもあります。

また相場の影響を受けて価格が変動する場合もあれば、買主との交渉によって変動する場合もありますので、査定価格がそのまま売却できる価格になるとは限らないということを知っておきましょう。

自宅を売却する場合は、今の自宅が空き家になっているのかどうかでも売却の仕方が違ってきますので注意が必要です。

売主の次に住む家が決まっていて、今所有している自宅のローンが残っている場合は、新しい住居の支払いや家賃が発生すると重複して支払いをしなくてはいけなくなります。そうなると売却を急がなくてはならない状況となってしまいますが、その場合でも急ぐあまりに価格を下げすぎないようにしましょう。

新しい住居に先に引っ越しを済ませることで、買主がきれいな状態で室内を見ることができますので、あせらないで価格交渉をすることが大切です。逆にまだ次の住居が決まっていない場合は時間的に余裕がありますので、希望の価格で買い手がつくまで待つことができます。

しかし、退去していない場合、買主は荷物がある状態で物件の内覧をしますので、交渉が不利になるケースがあります。また、売却が決まると決済日までには退去しなければいけませんので、あらかじめ次の住まいを決めておくことが必要です。次の住居が決まっているか決まっていないかで、それぞれ戦略が必要になります。

自宅の売却の仕方には仲介と買取の2種類があります。仲介の場合、希望の価格で売りに出すことができますが、募集広告を出して買い主から問い合わせが入るまでに時間がかかることがあり、売却までなかなか進まないケースもあります。時間がかかる場合は価格を下げることもあります。仲介で売却をした場合は仲介手数料を支払います。

買取の場合は不動産会社が直接自宅を買い取ってくれるため、不動産会社と売買契約を締結すれば売却が完了します。募集広告を出す手間もかかりませんし、仲介手数料もかかりません。すぐに現金化できますので現金化を急いでいる方にはメリットがあります。

しかし、いくら現金化を急いでいるとしても、少しでも高く売却したい場合には買取のデメリットが問題になります。買取の場合、仲介の場合と比較して価格が20%から30%くらい安くなります。例えば3,000万円の物件価格の場合、買取にすると600万円から900万円安くなることになります。

それが仲介であれば、仲介手数料は3%＋6万円ですので、3,000万円の物件の場合は96万円で済みます。例えば仲介で300万円の値引きをした場合でも仲介手数料と合わせて387万円しか下がりませんので、いきなり買取にするより、値引きをして仲介で売却した方が受取額が多くなる可能性が高いと言えます。

マイホームを売却した場合、譲渡所得から3,000万円を差し引くことができる特別控除制度があります。その他にも特例がありますので、売却するときはそうした特例に該当しないか確認するようにしましょう。