ザ・パークハウス恵比寿南賃貸

竣　工　2019年7月
最寄駅　恵比寿駅徒歩7分
総戸数　56戸

住　所　東京都渋谷区恵比寿南2-30-1
概　要　地上9階 地下2階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】

■全部屋対象／仲介手数料半額

■物件名フリガナ
ザ・パークハウスエビスミナミ

■近隣周辺施設情報
miniピアゴ広尾5丁目店まで約410m
MEIDI-YA STORE広尾ストアまで約860m
マルエツプチ白金台プラチナ通り店まで約700m
セブンイレブン渋谷広尾5丁目店まで約230m
セブンイレブン渋谷恵比寿1丁目東店まで約220m
ローソンストア100渋谷恵比寿2丁目店まで約200m
どらっぐぱぱす広尾店まで約490m
広尾プラザまで約610m
三田交番まで約880m
東京都立広尾病院まで約400m
広尾公園まで約570m
渋谷広尾郵便局まで約170m
三菱東京UFJ銀行広尾支店まで約600m
スターバックスコーヒー東京都立広尾病院店まで約550m

物件名	ザ・パークハウス恵比寿南賃貸
所在地	東京都渋谷区恵比寿南2-30-1
最寄駅	JR山手線「恵比寿駅」徒歩7分
物件特徴	デザイナーズ、分譲賃貸、ペット可
構造規模	地上9階 地下2階 RC造
総戸数	56戸	築年月	2019年7月

■駐車場　　　22台/月額41,800円～44,000円
■バイク置場　6台/月額1,650円～2,200円
■駐輪場　　　112台/月額220円～1,100円
―――――――
■設　計　　　西松建設株式会社一級建築士事務所
■施　工　　　西松建設株式会社関東建築支社
■管理形式　　日勤管理
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■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～3LDK（62.83㎡～107.77㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

中国では土地は政府のものとされます。農村の土地や都市の郊外地区の土地は、中国政府の所有に属する場合を除けば、農民集団のものとなります。そのため住宅などの建設をする業者は土地の使用権を政府から購入しています。

海外の投資家が、中国の投資用不動産を手に入れる際も、土地の使用権を購入する形となります。例えば住宅を購入する場合、土地使用権の期限は最大70年ですが、期限が切れる1年前までに申請すれば延長できます。ただし延長の際には再び土地使用権の支払いをしなければなりません。

中国の不動産相場は、実質的にこの土地使用権の増減によって左右されるといえます。現在、不動産相場は過熱気味と言われますが、政府によって土地使用権の売却がコントロールされているため、不動産市場もある程度コントロールされている状況です。

つまり政府が市場を上手くコントロールしている間は、不動産市場が暴落するは起こりにくいと考えることができます。これも中国での不動産投資の魅力の一つといえます。

例えば外国人が投資用不動産を購入する場合、不動産会社として外商投資企業を設立する必要があります。以前はその設立申請もなかなか通りませんでしたが、中国政府が外国人投資家を積極的に受け入れる方針に転換してからは、それほど困難を伴わず作ることができるようになりました。

なお、1件目を住宅用として購入する場合、この申請は不要です。ただし2件目以降は、投資用とみなされるため、外商投資会社を作る必要があります。

他にも地域によって厳しい規制があります。例えば中国最南端に位置する海南省では、非居住者が購入できる物件は1件のみです。支払いの際には頭金として最低70％必要になるうえ、購入から5年間は転売できないといった条件も付きます。

価格上昇が続く上海や北京といった、いわゆる1級都市では、利回りは2％前後と低くなっています（Global Property Guideより）。

そのため中国での不動産投資は、家賃収入による「インカムゲイン」よりも、売却差益である「キャピタルゲイン狙い」が多くなります。物件選びでは、値上がりが期待できるエリアを探すのが重要です。

中国国家統計局が発表した2018年8月の不動産投資は、前年同期比9.2％増です。7月の伸びが13.2％だったため、伸びは鈍化しているといえます。ただ、1〜8月の不動産投資は前年同期比10.1％の増加で、中国当局による不動産投機規制策が継続するなかでも、デベロッパーの資金調達状況の改善を示す数字も出ています。

先述したように、政府が土地使用権の売却によってコントロールしているわけですが、2017年7月から過熱する不動産市場の緩和策として土地所有権の売却を増やすなか、それに対して入札が入らない地域も出てきています

政府が売却する土地使用権は、開発業者などが入札によって競り落とす仕組みになっていますが、入札自体が行われていないことから、需要の減少も伺えます。実際、8月単月の不動産販売は前年比2.4％増で、7月単月（9.9％増）と比較して伸びが鈍化しました。

ただ、不動産相場が下落すれば、政府が規制緩和などの対応によって再び相場を上昇させる可能性もあります。今後は、高騰している不動産を安く仕入れることができる好機になると考えることもできます。

現在中国には固定資産税に相当する税金はありませんが、政府は2020年の導入を目指しています。固定資産税が導入されれば不動産投資のコスト負担が増すほかに市場に影響を及ぼします。

中国では2011年に上海・重慶市で固定資産税を試験的に導入した結果、不動産価格が下落しました。

中国は土地の保有ができず、使用権を支払っているわけですが、さらに不動産税を徴収することに強く反発する動きがあります。仮に中国全土でこの不動産税が導入されるとなれば、不動産相場は1割下落するとの見方も出ています。

しかし中国政府は、土地使用権の売却による財源の確保が難しくなっていることから、この不動産税を新たな税源として確保しようとしているため、中国で不動産投資を検討する際は、この動きに注視する必要があります。

まず日本の金融機関では、海外不動産に融資する銀行などはほとんどなく、融資を受けられるとしても、国内の不動産を担保にするなど条件は厳しくなります。

次に中国の銀行で融資を受けるようとしても、外資の規制をしているために非居住者が銀行口座を開設することが難しくなっています。口座開設の条件は以下の通りです。

例えばHSBCは他のASEAN諸国での不動産投資でも利用できるうえ、中国でも利用できる銀行です。口座開設のためには10万元（2018年9月時点の日本円で163万円ほど）以上の預金があれば可能となります。必要書類の確認などはメールで行えるため、日本にいながら口座開設の準備をすることも可能です。

仮に中国で銀行口座を開設できない場合、ローンを組むことができないため現金の用意が必要になるでしょう。

資金計画を立てたあとは物件探しです。中国の物件探しには、エージェントの協力が不可欠でしょう。なかでも中国事情に詳しい不動産会社を選ぶ必要があります。

不動産エージェントは全国各地でセミナーを開催したり、現地ツアーを手配しているため、まずはこれに参加して物件情報の取集に努めましょう。特に新築マンションを購入する場合は、現地デベロッパーの情報に精通したエージェント選びが重要です。

中国の新築マンションを購入する場合、代金の支払いは売買契約をして登記が終わった直後になります。つまり建設中に売買契約をすれば、完成を待たずに決済が必要になるため、代金の支払いが済んでしまえば、その物件に関する責任は購入者に移ります。

そのため、万が一マンションの建設が中断して完成しなかった場合、物件は引き渡されず、そのまま失うというリスクを負います。そうならないためにも、物件を確実に完成させることができるデベロッパーなのかどうか、見極めるエージェントが必要になるわけです。

中国では新築マンションの購入者は日本の法務局に当たる「房地産交易中心」で登記を行います。直訳すれば不動産取引センターとなりますが、中古物件に関する情報もこの不動産取引センターに問い合わせることができます。

他に中古不動産を紹介している中国サイトに、「百姓網」「捜房網」「中原地産」といったものがあります。これらを利用することでも、中古マンションを探すことが可能です。

購入したい物件が決まった場合、中古マンションなら所有権を確認する必要があります。中国ではひとつの物件を複数の人が登記するのが当たり前となっているため、中古マンションを購入する時は、全ての登記を移転しなければ完全に所有権を得ることができません。手続きは契約締結から90日以内と決まっているため、事前にしっかりとチェックすることが不可欠です。

また、中古マンションの売買契約は、オーナーと直接行うことになります。契約後のトラブルを回避するためにも細かく確認しておきましょう。