竣 工 2016年9月
最寄駅 後楽園駅徒歩5分
総戸数 43戸
住 所 東京都文京区小石川3-26-3
概 要 地上15階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】
■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可
■物件名フリガナ
クレヴィアリグゼコイシカワ
■近隣周辺施設情報
ダイエー小石川店まで約170m
Olympic白山店まで約430m
まいばすけっと小石川2丁目店まで約240m
クイーンズ伊勢丹小石川店まで約390m
ローソン小石川1丁目店まで約270m
セブンイレブン文京小石川1丁目店まで約270m
どらっぐぱぱす小石川1丁目店まで約240m
Can★Doエルアージュ小石川店まで約390m
東京ドームシティまで約710m
ラクーアまで約710m
小石川後楽園まで約970m
文京区小石川運動場まで約1300m
小石川一郵便局まで約430m
三井住友銀行小石川支店まで約250m
巣鴨信用金庫春日町支店まで約320m
ワイズデンタルオフィスまで約30m
一般財団法人慈愛病院まで約930m
文京区役所まで約590m
| 物件名 | クレヴィアリグゼ小石川賃貸 | ||
|---|---|---|---|
| 所在地 | 東京都文京区小石川3-26-3 | ||
| 最寄駅 | 東京メトロ丸ノ内線「後楽園駅」徒歩5分 | ||
| 物件特徴 | デザイナーズ、分譲賃貸 | ||
| 構造規模 | 地上15階 RC造 | ||
| 総戸数 | 43戸 | 築年月 | 2016年9月 |
■駐車場 1台（身障者専用・貸出不可）
■バイク置場 5台／月額5,500円
■駐輪場 43台／初回登録料3,300円
―――――――
■設 計 ―
■施 工 ―
■管理形式 巡回管理
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■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット 不可
■楽 器 不可
■保証会社 利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
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■間取り
□1K～2LDK（25.06㎡～53.14㎡）
※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
海外で不動産投資する場合、その国の政治・経済の状況と不動産市場の動向を把握することがとても大切です。まずは、カンボジアの政治的・経済的な国内事情から見ていきましょう。
カンボジアは1970年から約20年間に渡り内戦が続いていました。特に75年〜79年のポル・ポト政権時代には多くのカンボジア人が犠牲になったことで極端に国力が低下し、農業以外の産業はほぼ壊滅状態となりました。91年のパリ和平協定で内戦は終結し、93年に国連カンボジア暫定統治機構の監視のもと選挙が実施され、新憲法の下で新たな政権が発足しました。
カンボジアの経済成長力が高い理由の一つに平均年齢が若いことが挙げられます。2016年時点で、日本45.9歳に対して、カンボジアは24.4歳となります（PopulationPyramid.netより）。若い労働力は2070年まで増え続けると推測されていて、日本企業はその労働生産力を見込んで積極的にカンボジアへ進出、2016年時点でのカンボジアへの投資額は約930億円と前年の14倍を記録しました（NNA ASIAより）。
高級住宅街が続々と誕生する首都プノンペンは、不動産開発ブームによりコンドミニアムの建設ラッシュとなっています。地価は平均で前年同期比+6.6％を記録し（CBREリサーチ、2017年第4四半期データより）、マレーシアなど周辺国の海外投資家がコンドミニアムをさかんに買い上げた結果、コンドミニアム価格の上昇に拍車がかかりました。
プノンペンポスト紙によれば、今年中にはコンドミニアム1万3000ユニットが市場に追加投入される予定で、地元の賃貸市場はさらに拡大すると見られています。またオフィスリースの需要も好調で、国際的なショッピングモールが2018年に2棟オープンする予定です。
現在、プノンペンの高級コンドミニアムのほとんどは外国人が購入しています。カンボジア人の1人あたりGDPは、1140ドルとASEAN内では最低レベルですが、現在の成長力を加味すれば、カンボジア人も投資目的で賃貸収入が見込める住宅用ユニットを購入するようになるだろうと考えられます
ただし、このほかの多くの中古コンドミニアムは、品質的には決して満足度が高いとは言えず、カンボジア駐在の日本人や外国人は居住中の物件に不満を持つ人もいます。逆に言えば、外国人を満足させることができる高品質な新築コンドミニアムを建築・購入することで、そのような賃貸需要も取り込めると言えます。
プノンペンの一等地では、1000万円台からコンドミニアムを購入することが可能です。外国人駐在員や富裕層が多いエリアは賃貸相場も高く、高利回りが期待できます。カンボジア不動産の売買サポートを手がけるビヨンドボーダーズによれば、高級賃貸住宅の年間利回りは８％となります。
不動産投資で狙い目のエリアとして、プノンペン国際空港周辺が挙げられます。プノンペン国際空港はプノンペン都市部から車で1時間ほどの距離ですが、日系企業が集まる経済特区からも近いエリアです。プノンペン中心部の半額ほどで物件を購入することも可能です。なお、経済特区とは、カンボジア経済発展のために法的・行政的に特例が設けられた地域のことで、特区開発業者、特区内投資家または外国人従業員に対して、特区における全ての投資収益や特区内で受領する給与を国外の銀行へ送金できるなどの優遇措置が図られています。
またプノンペンのダイアモンドアイランドと呼ばれるコーピッチ地区も、コンドミニアム建設で注目されています。今年6月、台湾の投資家が40階建てのビルを1億ドル（約109億円）で建設すると発表しました。また、南部シアヌークビル州ではスカイ・マウンテン・ビュー・インベストメントが約１億900万米ドル（約115億円）で商業ビルの着工を開始したと発表するなど、積極的な投資が続いています（NNA ASIAより）。
カンボジアにはリエル（KHR）という独自通貨があります。しかしリエルは、1970年に始まった内戦で廃止された旧通貨の代わりに1980年に新たに導入されたもので、当時は国民からの信頼を得られていませんでした。
そこで国連によって持ち込まれた米ドルが広く使われるようになりました。カンボジア政府としては自国通貨を流通させたいようですが、海外からの企業誘致には世界の基準通貨である米ドルを使ってもらった方が都合が良いという事情もあります。
このような背景から投資用不動産もドルで購入できますし、売却後もドルで決済されます。家賃収入もドル建てで保有し、銀行に預ける、投資家の自国に持ち出す、なども自由です。なおカンボジアの銀行に預けておけば、高い金利で運用することも可能です。このように、ドル建てで不動産投資が行える点がカンボジア不動産の大きな魅力となっています。
東南アジア諸国で不動産を購入する場合、通常は日本円を現地通貨に換金して支払いをします。その後の運用では現地通貨で現金を受け取り、税金の納付などを行って最終的に売却したら手元に現地通貨が残ります。
しかし、現地通貨を日本円に換金して日本に送金するさい、購入時と売却時の為替に注意が必要です。仮に購入時よりも売却時の通貨為替レートが下落すれば、日本円に換金する際には為替差損が発生するからです。
経済成長と高い金利で上昇する新興国通貨は、下落するリスクを抱えています。実際、2018年のアジア新興国通貨は米ドルに対して下落を始めています。インドネシアやインド、フィリピンなどは年初から5月にかけて3％ほど下落しています。
ドル高の背景もありますが、すでに金利の高いこれらの国では、さらなる利上げも難しくなっています。外国からの投資資金流入に依存し、そのドルを売ることによって市場介入せざるを得ない状況といえます。
一方、米ドルで不動産を決済できれば、そのような急激な為替変動リスクを回避することができます。円ドルは新興国に比べると大きな変動がありません。もちろん米ドルに対して円高となれば、同じドルを保有していても日本円に換金する際には目減りしますが、逆に円安となれば、保有していたドルを日本円に換金することで為替差益を得られます。
例えば、2013年にプレビルド物件を購入した人は、当時の為替レート1ドル=97円台で契約したことになります。仮に全額をドルで支払ったとして、2015年に物件が完成したとすれば、その当時の為替レートは1ドル=120円台なので、23％の為替差益が発生することになります。購入時と同じ価格で売却したとしても、すでに23％の利益を得られていた計算です。
もし今後、日銀がゼロ金利を解除すれば、ドルに対して円高が進行する可能性もあります。円高に動けば、購入するドル建ての金額が変わらなくても支払う日本円は少なくてすみます。つまり、カンボジアの不動産を安く購入できるチャンスと捉えることもできます。
プレビルド物件は支払いを段階的に行うので、円高が進行する中でその都度円を米ドルに換金すれば、少ない円で米ドルに換金することもできます。
また米ドルは現地の銀行に預けることも可能です。定期金利も日本に比べるとかなり高いので、高利回りで運用することもできます。たとえば、プノンペン商業銀行の定期金利は、1年定期で6％となります。またカナディア銀行は1年定期で4.75％です。得られた家賃収入をこのような利回りで定期預金しておくこともできます。