竣 工 2012年1月
最寄駅 赤坂見附駅徒歩1分
総戸数 44戸
住 所 東京都港区元赤坂1-2-17
概 要 地上30階 地下3階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】
■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可
■全部屋対象／キャンペーンＤ／適用可
■物件名フリガナ
アカサカKタワーレジデンス
ＡＫＡＳＡＫＡ Ｋ－ＴＯＷＥＲ ＲＥＳＩＤＥＮＣＥ
■近隣周辺施設情報
成城石井東京ガーデンテラス紀尾井町店まで約380m
ダイコクドラッグ赤坂みすじ通り店まで約430m
マルエツプチ赤坂店まで約840m
セブンイレブン赤坂Kタワー店まで約50m
ファミリーマート元赤坂1丁目店まで約160m
赤坂警察署まで約500m
ドン・キホーテピカソまで約600m
みずほ銀行赤坂支店まで約320m
サカガミルパ赤坂店まで約410m
ローソン赤坂4丁目店まで約210m
| 物件名 | 赤坂Kタワーレジデンス賃貸 | ||
|---|---|---|---|
| 所在地 | 東京都港区元赤坂1-2-17 | ||
| 最寄駅 | 東京メトロ丸ノ内線「赤坂見附駅」徒歩1分 | ||
| 物件特徴 | REIT系ブランドマンション、タワーマンション、デザイナーズ | ||
| 構造規模 | 地上30階 地下3階 RC造 | ||
| 総戸数 | 44戸 | 築年月 | 2012年1月 |
■駐車場 22台（平置式1台・機械式21台）
■バイク置場 9台
■駐輪場 43台
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■設 計 KAJIMA DESIGN
■施 工 鹿島・鉄建建設共同企業体
■管理形式 巡回管理
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■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット 不可
■楽 器 ピアノ相談可
■保証会社 利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
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■間取り
□1R～2LDK（51.03㎡～168.60㎡）
※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
「アパート経営には以前から興味はありましたので、2005年に親が遺産として残してくれた、東京の土地を相続したことをきっかけにアパート経営を始めました。場所は駅から徒歩11分でしたがアパートは新築でしたので、最初はすぐに満室になりましたが、毎年繁忙期になると３割くらいが退去して、次の入居者がつかないというケースも増えて、家賃収入が減少し赤字になるようになってしまいました。建物が古くなると同時に常に空室が数戸あるという状態になってきました。広告費や修繕費なども予想以上にかかってしまいアパート経営はうまくいっていません。開始してからの累計だと280万円ほどの損失が出ています。」
東京都の目黒区という需要もある土地でのアパート経営ですが、駅徒歩の分数が10分（距離800メートル）を超えているため、周辺物件と比べると競争力が低くなってしまいます。駅からの時間が10分を超えると、入居者からは「駅から遠い」とみなされて敬遠されてしまうためです。
実際、駅徒歩10分を超える物件を選ぶ入居者は、賃貸大手企業のアンケートでも全体の3割～4割程度 (※参考1、参考2)という結果が出ており、後々で空室リスクを抱えることになります。新築のうちは、「新築・築浅に住みたい」というニーズで満室を実現できますが、年数が経ってくると他の築浅物件や駅近物件に入居者を奪われてしまうのです。
遺産として相続した土地の中には、今回のようにアパート経営に活用してみたいとお考えの方も多いかと思いますが、保有している土地が必ずしも賃貸向きの土地ではないというケースがあり得ますので、アパートを建てる前に駅徒歩の時間や周辺の利便性をしっかりと調べてから、始めるかどうかを検討したほうが良いでしょう。
アパート経営は長期で運用をしていくものとなりますので、10年後・20年後を見据えて安定的な入居ニーズが見込める立地を確保することが非常に重要です。相続した土地のアクセスや利便性が良くない場合には、その土地を売却したり担保にしたりして、好立地な土地を購入するといった選択肢も視野に入れることが大切です。
相続であらかじめ土地を所有していたという背景はありますが、物件のみで考えたとしても都内で利回り18%というのは高い家賃水準です。オーナーにとっての利回りが高いということは、入居者にとっては家賃水準が高いということでもありますので注意が必要なポイントです。
新築・築浅の頃であれば多少高い家賃に設定をしていても入居者がつきますが、年数が経ってくると、物件のスペック（駅徒歩、築年数、設備）と家賃で周辺物件と比較されるようになるため、家賃水準が高いままだと今回のように入居者がつかなくなってしまうことになります。
もちろん、家賃を引き下げると物件の収益性や不動産価値が落ちてしまうため安易な値下げは禁物ですが、今回のように常に空室が目立つという状況であれば、空室の分の家賃がずっと入らないままですので、家賃を引き下げることで全体の家賃収入を引き上げることが可能です。
また、家賃が高いことのデメリットは、入居者がつかないということだけではありません。家賃水準が高いと現在入居している方の入居期間も短くなってしまうという点にも注意が必要です。入居期間が短くなると、次の入居者を迎え入れるための原状回復費（家賃の1ヶ月～1.5ヶ月程度）や設備の修繕・更新、次の入居者を募集するための広告費（家賃の1ヶ月～2ヶ月分）、次の入居者が決まるまでの空室期間による機会損失（0.5ヶ月～2ヶ月程度）などのコストが余計にかかることになってしまいます。
つまり、平均の入居期間が短くなればなるほど、上記のコスト割合が増えてしまうため、手元に残る実質的な家賃収入が減少してしまうことになります。将来の収益性を落とさないように高い家賃に設定し続けていることが、逆に現在の全体の収益を悪化させてしまっていることがあるため、注意が必要です。
駅徒歩10分超の立地や高い家賃などの要因も空室に影響していましたが、建物面でも気をつけておきたいことがあります。それは、築年数が経っても入居者から選ばれる建物を建てるということです。
築年数が経っても選ばれるアパートの特徴は、美観を保っていること・設備が充実していること・入居中の評判が良いことの3つです。まず、美観を保っているというポイントについては、外観が良いことと建物管理がしっかりしていることが条件となります。