竣 工 2005年9月
最寄駅 水道橋駅徒歩2分
総戸数 61戸
住 所 東京都文京区本郷1-32-14
概 要 地上13階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可
■物件名フリガナ
パークキューブホンゴウ
Park Cube 本郷
■近隣周辺施設情報
ユニクロ東京ドームシティラクーア店まで約460m
成城石井東京ドームラクーア店まで約460m
マルエツプチ本郷2丁目店まで約570m
ダイエー小石川店まで約1120m
ローソン本郷1丁目春日通店まで約200m
セブンイレブン文京本郷1丁目店まで約270m
サンクス小石川店まで約1100m
マツモトキヨシ東京ドームシティラクーア店まで約460m
スギ薬局白山通店まで860m
本郷小学校まで約320m
礫川小学校まで約900m
湯島小学校まで約950m
本郷台中学校まで約290m
第三中学校まで約890m
文京区第三中学校まで約900m
白洋舎春日店まで約1310m
ヤマダ電機LABI秋葉原パソコン館まで約1970m
| 物件名 | パークキューブ本郷賃貸 | ||
|---|---|---|---|
| 所在地 | 東京都文京区本郷1-32-14 | ||
| 最寄駅 | 都営三田線「水道橋駅」徒歩2分 | ||
| 物件特徴 | REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可 | ||
| 構造規模 | 地上13階 RC造 | ||
| 総戸数 | 61戸 | 築年月 | 2005年9月 |
■駐車場 4台（平置式）
■バイク置場 5台
■駐輪場 62台/登録料2,200円
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■設 計 有限会社AUS都市・住宅設計研究所
■施 工 丸彦渡辺建設株式会社
■管理形式 巡回管理
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■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット 相談（敷1積増）
■楽 器 ピアノ相談可
■保証会社 利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
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■間取り
□1DK/35.92㎡～36.28㎡（14戸）
□1LDK/34.68㎡～38.05㎡（46戸）
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■共用施設
□１階 ラウンジ
※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
不労所得は、労働の対価として所得を得るということではなく、所有している資本が所得を生むという仕組みです。つまり、資本をもっていなければ不労所得は発生しません。資本がないという方は、どこからか調達をしてくる必要があります。
資本の調達方法には、主に以下のような手段が挙げられますが、身内同士でのお金の貸し借りはトラブルの種になりやすいこと、「ハイリスクな投資で増やす」のは失敗した時に大きな負担を強いられることになるということで、現実的には「貯蓄をして貯める」もしくは「金融機関から借りる」ということが現実的です。
不労所得を生む手段については、副業のようなものまで含めるといくつもありますが、「資本から収益を得る」という観点から代表的なものとしては、株式の配当や不動産収入などとなります。
働かずに不労所得で生活していくということを考えた場合に、いくらの資本が必要となるでしょうか？ たとえば、毎月40万円を不労所得で得ることを考えてみましょう。
株式の配当の場合、東証1部上場企業の配当が年間1.5%前後の利回りですので、この利回りで40万円の所得を得るための計算をしてみると、以下のような金額となります。
株式の配当だけで生活をしていくには、3.2億円の資本が必要となります。株式取引には、自己資金の3.3倍まで取引ができる「信用取引」という仕組みがありますが、信用取引を利用したとしても1億円は自己資金で用意をしなければいけません。たとえば、「株式投資をしたいから1億円を貸して欲しい」と金融機関に頼んでも、ほとんどの場合は門前払いとなってしまいますので、1億円を自己資金で用意するというのはなかなかハードルが高いと言える条件と言えるでしょう。
一方、不動産収入の場合はどうでしょうか？ 不動産収入の場合は、マンションとアパートの2つが考えられますので、それぞれ考えてみましょう。ここでは、マンションの平均の年利回りはおおよそ4%～5%（満室時）、アパートの利回りは6%～7%（満室時）を想定します。この利回りで得られる家賃収入から、空室が発生した場合の収入源や、毎月の諸費用（管理費、修繕費など）、ローンを利用する場合の融資の利息などが差し引かれることになりますので、仮にマンションの利回り4%、アパートの利回り6%の半分が手元に残ると仮定して、所得の計算をしてみましょう。
諸費用やローンの利息を考慮したマンションやアパートの利回り（2%～3%）は、株式の配当（1.5%）よりも少し高い程度ですので、必要な資本はマンションで2.4億円、アパートで1.6億円とやはり億単位の金額となりました。
ただ、ここで株式投資と状況が異なるのは、マンションやアパートなどの不動産投資であれば金融機関がお金を貸してくれるという点です。不動産は株式よりも価格の変動が少ないため、資産としての価値が高く、融資の際にも担保として活用されてきたという経緯があります。
また、収入面でも年1回～2回しか配当されない株式と比べると、不動産は家賃収入という形で毎月の収入が見込むことができます。その収入で毎月のローンを返済してもらい、仮に返済が滞れば資産価値のある不動産を差し押さえれば良い、ということで不動産投資であれば金融機関としてもリスクを抑えて融資ができるというわけです。
加えて、会社員は毎月安定した収入が入ってくる職業のため、金融機関にとってはローンの滞納リスクが少ない有望な貸し先として考えられており、「不動産投資をしたい会社員」には金融機関が積極的にローンを検討してくれるという追い風があります。
不労所得を作る手段として、マンションではなくアパートが選ばれることが多いのはなぜでしょうか？ それは、1億円単位の資本の調達のしやすさ（融資の引きやすさ）に影響しています。
マンションのなかでも投資効率が良いワンルームマンションの場合、新築でも2000万円～2500万円程度で高額な不動産投資の中では始めやすい価格帯となります。この価格を前提とすると、前述の2.4億円分の投資をマンションでまかなうには10戸以上を買い進める必要がありますが、マンションはアパートに比べると資産に占める土地の比率が低い上に、個々のオーナーに土地の処分に関する裁量がありません。
そのため、金融機関が担保としてマンションを差し押さえたとしても、物件を売却する以外に出口戦略がないということになります。売却価格は時価となってしまうため、担保主義の金融機関からすると、マンションの資産価値はかなり低めに見積もられてしまうことになります。しかも、建物は土地と違って老朽化すると資産価値が失われてしまうため、年々担保としての価値も失われていくこととなります。
このような背景から、マンションは2戸目・3戸目までであれば比較的容易に融資がつくものの、5戸目・6戸目になってくると、段々と融資がつきにくくなっていくのです。
アパートの場合は、都内で新築一棟を購入する場合は5000万円～1億円前後の価格帯となります。このとき、マンションと比べると不動産の購入価格に占める土地の比率が40%～60%と高くオーナーに土地の裁量があるため、マンションと比べて担保価値が高く、高い入居率を維持できればマンションより収益性も高くなるため、高い融資評価を獲得しやすいという特徴があります。これにより、きちんと収益が見込めるアパートであれば、2棟・3棟と買い進めやすいため、まとまった金額の不労所得を作るのに向いていると考えられています。