墨田MIKAGE/事故

竣 工 2021年9月
最寄駅 菊川駅徒歩9分
総戸数 19戸

住 所 東京都墨田区緑2-2-7
概 要 地上9階 RC造
駐車場 ―
■物件名フリガナ
スミダミカゲ

■近隣周辺施設情報
ミニストップ緑2丁目店まで約230m
ファミリーマート亀沢1丁目店まで約200m
まいばすけっと墨田緑3丁目店まで約390m
セブンイレブン墨田立川3丁目店まで約170m
どらっぐぱぱす両国店まで約480m
ジョナサン両国店まで約400m
同愛記念病院まで約900m
墨田区立緑小学校まで約280m
にじいろ保育園菊川まで約180m
江戸東京博物館まで約450m
すみだ北斎美術館まで約110m

物件名 墨田MIKAGE
所在地 東京都墨田区緑2-2-7
最寄駅 都営新宿線「菊川駅」徒歩9分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上9階 RC造
総戸数 19戸 築年月 2021年9月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有/1台無料
―――――――
■設 計   株式会社京葉テクニカ
■施 工   株式会社京葉テクニカ
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
―――――――
■間取り
□1K~2LDK(25.50㎡~58.12㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

一人暮らしでペットを飼うためには、いくつかクリアすべき条件があります。これらがクリアできていないのに安易にペットを飼うことは、自分にとってもペットにとってもマイナスです。そもそも現状でペットを飼えるのか、自分自身の状況に置き換えて考えてみたり、物件探しをするときの参考にしたりしてみましょう。

「ペット可」の物件に住んでいること
賃貸物件に住みながらペットを飼うためには、それが許可されている「ペット可」の物件に住まなければなりません。インターネット上で物件検索をする際に、詳細条件として「ペット可」を選択すると、ペット飼育が許可されている物件やその可否を相談できる物件が表示されます。ペット可であっても、種類や数については一定の制限があることも多いため、詳細は直接問い合わせて確認しましょう。

賃貸物件市場において、ペット可の物件数には限りがあり、家賃は相場よりもやや高い傾向にあります。ただし、空室対策の一環として「ペット可」にしている物件の場合は、相場程度の家賃で入居できるかもしれません。敷金は1.5ヶ月や2ヶ月分、またはそれ以上のように、やや高めに設定されているのが一般的です。

なお、その他の選択肢としては、ペット飼育を前提として建てられた「ペット共生型賃貸物件」があります。入居者はペットを飼う人、または今後飼う予定の人に限定されることや、部屋の中や共用部分にペット専用の設備が備わっていることから、ペットを飼う環境としては最適。ただし、ペット可の物件に比べて家賃は高く、数も限定的です。

飼育費用が払えること
ペットを飼うときは、最初にまとまった額の支出が発生するほか、毎月一定の費用がかかります。つまり、日常生活を送る上で一定の金銭的な余裕がないと、ペット飼育は難しいでしょう。

飼育費は動物の種類によっても様々です。種類を選ぶときは、飼育のしやすさや好みだけでなく、「毎月問題なく飼育費が払えるか」という点に十分注意するようにしましょう。

散歩や掃除の時間が確保できること
犬のように、毎日の散歩が必要なペットを飼う場合には、そのための時間を確保できなればなりません。犬の種類によっては、1日2回散歩するのが望ましいものもいます。散歩時間の確保が保証できない場合は、散歩が不要な動物を選びましょう。

動物の種類を問わず必要なのが掃除。ペットシーツを毎日替えることはもちろん、熱帯魚や金魚、カメなどの水槽も定期的に洗わなければ、臭いや病気の原因になってしまいます。つまり、掃除時間の確保はペットを飼う上で必須条件です。

長期不在時の預け先があること
一人暮らしでは、自分以外にペットをお世話できる人がいません。そのため、出張や急用、体調不良などによってお世話ができないときに備えて、ペットの預け先をあらかじめ考えておく必要があります。ペットを預けられる仲の友人や親族の家が近くにある場合は良いですが、そうでない場合はペットホテルに預けることになるでしょう。

一方で、誰かに預けること自体が難しい動物もいます。特に、ウサギは環境の変化に弱く、ストレスを溜めやすいという特徴があるため注意が必要です。頻繁に出張があるような人は、ストレス耐性が高いものを選ぶようにしましょう。

責任をもってお世話ができること
生き物を飼う以上は、最後まで責任をもってお世話をしなければなりません。安易な気持ちで飼い、「予想以上にお世話が大変だった」といった理由で軽々しく手放すことは絶対にやめましょう。なお、動物愛護管理法では、飼い主の責任として「動物の健康と安全を確保するように努める」ことが定められています。

一人暮らしで飼うオススメのペットをご紹介
一人暮らしでペットを飼うときは、居住中の賃貸物件で飼えるものを選ぶのが大前提です。その上で、お世話がしやすいか、自分の生活リズムや環境で問題なく飼えるか、という点に注意しながら選びましょう。ここでは、一般的に一人暮らしでも飼いやすいとされるオススメのペットやその特徴をご紹介します。

小型犬
一人暮らしで飼う犬と言えば、小型犬。小型犬に限定して、犬の飼育を許可している賃貸物件も多数あります。運動量や飼育スペースの観点からも小型犬は飼いやすいでしょう。

その中でも飼いやすいとされているのが、「抜け毛が少ない」「しつけがしやすい」「あまり吠えない」犬種。例として、チワワやフレンチブルドッグ、パグなどが挙げられます。ただし、あまり手のかからない犬であっても、毎日一定の触れ合い時間を確保し、ストレスをためさせないようにしましょう。


猫は単独行動をする習性があるため、留守番時間が長くなりがちな一人暮らしでも飼いやすいペットです。散歩は不要ですが、キャットタワーを設置して部屋の中で十分に動けるようにするなど、飼育に適した環境づくりをすると良いでしょう。

比較的飼いやすいとされる猫ですが、その中でもしつけがしやすかったり、正確が穏やかであったりするものがオススメ。アメリカンショートヘアやロシアンブルーは毛も短いため、お手入れがしやすい点も魅力です。

ウサギやハムスターなどの小動物
お世話の手間があまりかからない一方で、その愛くるしさから癒しの存在になってくれるのが、ウサギやハムスターなどの小動物。散歩が不要でエサも少量で済むため、月々の飼育費も限定的です。ウサギは1日1回以上、ケージの外に出して部屋の中を自由に歩き回らせると、心身の健康が維持できます。

インコや文鳥などの鳥類
鳥類の中でも特に飼いやすい、インコや文鳥。人になつきやすく、慣れると手や肩に乗って飼い主を楽しませてくれます。エサ代もあまりかからず、お世話がしやすいのも魅力です。

熱帯魚や金魚などの魚類
ペットの飼育経験がない人でも飼いやすいのが熱帯魚や金魚。見た目も色鮮やかで、癒し効果も高いとされています。定期的に水槽を掃除する以外はほとんど手間もかからず、ご近所迷惑になることもないため、一人暮らしでも安心して飼えるでしょう。

ロボットペットもオススメ
「ペット可の物件に住んでいない」「継続的なお世話ができない」「動物アレルギーがある」など何かしらの理由で本物の動物は飼えないけれど、「ペットを飼いたい」「日々の癒しが欲しい」という人には、ロボットペットがオススメ。AI機能やタッチセンサーが搭載されているものも多く、本物の動物のような動きをしたり表情を見せたりと、子どもから高齢者まで幅広い世代に愛されています。当然、大家さんの許可を得ることなく飼うことができ、部屋を傷つけたり汚したりする心配もありません。

一人暮らしでペットを飼うときのポイント
一人暮らしに限ったことではないですが、ペットを飼うときのポイントをご紹介します。これらを意識して実行するだけで、ペット飼育によるトラブルを軽減できるだけでなく、ペットとの暮らしがより快適なものになるでしょう。

近隣から苦情が出ないように気をつける
アパートやマンションなどの集合住宅に住む場合は特に、近隣住民への配慮が必要です。たとえペット可の物件であっても、必ずしも住人全員がペットを飼っているわけでも、動物が好きなわけでもありません。トラブルを防ぐために、鳴き声や足音への対策をとることや、共用部分でマナーを守ることが大切です。

鳴き声や足音などの騒音対策では、吸音性や遮音性のあるパネルやマットを壁に貼ったり床に敷いたりすると、一定の効果が得られます。窓の外への音漏れが気になる場合は、遮音カーテンを取りつけると良いでしょう。当然、鳴き声が小さかったり出なかったりする動物を選べば、これらに悩まされることもありません。

しつけをする
しつけができるペットの場合は、飼い始めてから早い段階でしつけをするようにしましょう。しつけをすることで、部屋の汚損や破損を最小限に抑えることができます。犬の場合は、隣人とトラブルになりやすい「無駄吠え」を防ぐためにも、しつけは重要です。

しつけをする時間がない場合や自力では上手くいかない場合は、専門のブリーダーに一定期間預けたり、しつけ教室に通ったりするという手段もあります。多少費用はかかっても、後々の原状回復費用を考えれば、プロにしつけをしてもらうのも良い選択でしょう。

傷や汚れ対策をする
ペットを飼うときには、傷や汚れ対策をしましょう。特に、犬や猫のように部屋の中を自由に歩かせる場合は、床や壁に傷や汚れがつく可能性があります。床にはカーペットを敷いたり、壁にはペット用の保護シートを貼ったりするなどの対策がオススメです。

ペット飼育によってできた傷や汚れについては、退去時に原状回復をしなければなりません。臭いだけであれば、ハウスクリーニングで消臭をすることも可能です。しかし、傷がついてしまった場合や汚れがひどい場合は床や壁紙の張り替えが発生し、原状回復費用が高額になる恐れがあるため、特に注意しましょう。

周辺環境を確認する
ペット飼育を前提に賃貸物件を探しているときは、周辺環境の確認も大切です。飼うペットの種類にもよりますが、近所に以下の施設があると何かと便利でしょう。

ペットを飼い始めるタイミングは、自分のためにもペットのためにも、長期休暇に合わせるのがオススメ。特に、子犬や子猫などを飼う場合には、成犬や成猫に比べてエサやりの回数が多いため、長時間家を空けることができません。動物によっては新しい環境に慣れるのに時間がかかるものもいるため、常に様子が見られたり、長い時間を一緒に過ごせたりする長期休暇は、ペットを飼うタイミングに最適です。

ペットを飼うときは必ず大家さんの許可が必要
賃貸物件でペットを飼うときは、その種類を問わず、大家さんの許可が不可欠。あらかじめ飼育できる種類や数を確認し、口約束ではなく、契約書上でも飼育が許可されていることを確認しましょう。

なお、ペット可の物件に住んでいる場合も、契約の途中からペットを飼い始める場合や種類や数が変わる場合は、都度大家さんに連絡が必要です。必ずペットを迎える前に連絡をし、飼育に問題がないことを確認しましょう。

なぜ許可が必要か
賃貸物件は大家さんにとって大切な資産です。ペットを飼育すると、壁や床に傷や汚れができたり、臭いが染みついたりするなど、資産価値が下がるリスクがあります。それゆえペット飼育を許可しない物件も多く、許可していても、事前に種類や数の申告が求められることがほとんどです。

鳴き声や臭いが出ないペットも必ず許可をとる
「鳴き声もなく、散歩にも連れていかないからバレないだろう」と大家さんに黙ってペットを飼うことは、絶対にやめましょう。知らず知らずのうちに部屋に染みついてしまった臭いやペットの脱走など、何かしらのきっかけで大家に知られてしまう可能性は否めません。

無断でペット飼育をしたときのリスク
大家さんに黙ってペットを飼うことのリスクは、契約違反によって退去を言い渡されることや、ペット飼育による傷や汚れに対して損害賠償請求がされることです。ペットを手放さざるを得なかったり、契約書に定めがある場合には違約金が発生したりもするでしょう。

なお、分譲マンションの場合、マンションの管理規約上はペットの飼育が許可されていても、大家さんの意向でペット不可としている物件も多くあります。他の住人も飼っているから問題ないだろうと自己判断せず、契約書の内容をよく確認するようにしましょう。

グランカーサ王子/事故

竣 工 2021年9月
最寄駅 王子駅徒歩8分
総戸数 42戸

住 所 東京都北区王子3-15-9
概 要 地上13階 RC造
駐車場 ―
■物件名フリガナ
グランカーサオウジ

■近隣周辺施設情報
ローソン王子二丁目店まで約140m
食品館イトーヨーカドー王子店まで約630m
まいばすけっと王子店まで約490m
サミットストア王子店まで約830m
ミニコープ豊島店まで約930m
業務スーパー王子店まで約1060m
ユニクロ王子神谷店まで約570m
王子銀座商店街まで約350m
王子病院まで約350m
王子警察署まで約150m
王子六丁目児童遊園まで約320m

物件名 グランカーサ王子
所在地 東京都北区王子3-15-9
最寄駅 東京メトロ南北線「王子駅」徒歩8分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上13階 RC造
総戸数 42戸 築年月 2021年9月

■駐車場   ―
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   PCMC・アーキテクト・サポート株式会社一級建築士事務所
■施 工   株式会社CMC
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
―――――――
■間取り
□1K~2LDK(20.08㎡~55.77㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

築年数とは、建物が完成してからの経過年数のこと。古い建物を大切にする文化がある欧米とは異なり、日本では築年数が長い築古物件よりも、築年数の浅い築浅物件や新築物件の方が好まれる傾向にあります。地震を始めとする災害が発生しやすいという土地柄も、その背景にあるでしょう。

「築浅」や「新築」とは
築浅物件とは、建物が経ってからの年数が比較的浅い物件のこと。「築浅」については、明確な年数の定義はありません。しかし、一般的には築5年以内の物件について築浅と呼ぶことが多いです。築10年以内のものを指す場合もあります。

新築物件とは建てられてから1年以内かつ未入居の物件のことです。つまり、築半年の物件であっても、誰かが1度でも居住したものは、新築物件ではなく中古物件となります。

「築古」とは
築古についても明確な年数の定義はありません。10年を過ぎたら築古と呼ぶ場合もあれば、20年や30年を過ぎてから呼ぶこともあります。

築年数の考え方は建物の構造によっても異なる
築年数を考えるときは、その建物の構造にも着目しましょう。多くの場合、アパートであれば木造や軽量鉄骨造、マンションであれば重量鉄骨造や鉄筋コンクリート造などが主要な構造。建物は、構造によって耐久性や耐震性といった特徴が異なることから、築年数への考え方も構造によって変わるのです。

各構造の特徴
主な建物の構造のうち、耐久性や耐震性に特に優れているのが鉄筋コンクリート造。(※)鉄筋の周囲にコンクリートを流し込んで固めたもので主要部分を構成しているため、頑丈な造りになっています。これに次いで耐久性や耐震性が高いものが、重量鉄骨造や軽量鉄骨造などの鉄骨造。重量鉄骨と軽量鉄骨では鋼材の厚さの違いから強度に差はあるものの、鉄骨の「折れにくい」という性質ゆえ、地震による倒壊リスクは低いとされていいます。

一般的に、その他の主要な構造に比べて耐久性や耐震性が劣るのが木造。ただし、それらの性能は使用している木材や木の種類、工法、適切なメンテナンスの有無、環境によっても異なるため、一概に「木造だからリスクが高い」とは言えません。

法定耐用年数とは、「税務上の価値」を算出するために定められている、構造別の耐用年数のこと。これらの年数の違いから、同じ築年数の建物であってもその構造によって、評価が異なることが分かります。実際の寿命とは異なりますが、建物の築年数を考える上では1つの目安となるでしょう。

築年数を見ておおよそ検討がつくのが、その建物が「旧耐震基準(旧耐震)と新耐震基準(新耐震)のどちらの基準に則して建てられたものか」ということ。旧耐震と新耐震の違いは、築年数を考える上で特に重要なポイントです。

耐震基準とは
耐震基準とは、一定規模の地震が起こっても建物が損壊や倒壊しないように定められた、建築基準法上の基準のこと。建物を建てる前は、現行の建築基準に適合していることを確認するために、建築確認申請をすることが義務付けられています。その申請が受理された日が「建築確認日」です。

大規模な地震が起こる度に見直されてきた耐震基準ですが、1981年の建築基準法改正では抜本的な見直しがされました。これにより、建築確認日が1981年5月31日以前のものを「旧耐震」、1981年6月1日以降のものを「新耐震」と呼びます。

旧耐震と新耐震
旧耐震では、「震度5強程度の中規模地震が起こったときに倒壊しない」ことが基準となっていました。これに対して新耐震では、「震度6~7程度の大規模地震が起こったときに倒壊しない」ことが基準です。過去の大震災での被災状況からも、旧耐震の建物は新耐震の建物に比べて、建物の損壊・倒壊割合が高いことが明らかになっています。

ただし、旧耐震のときに建てられた物件が必ずしも頑丈でないとは言い切れません。実際に、過去の大震災においても被害がなかったり軽微な被害で済んだりした旧耐震の建物も多数存在します。入居を検討している物件が旧耐震である場合は、建物の構造や地盤の強さなど、他の条件を加味して検討すると良いでしょう。

旧耐震か新耐震かの確認
旧耐震が新耐震かについての記載が見当たらない場合、どちらの耐震基準に則しているかは、築年数からある程度検討をつけるのが一般的。これは通常、賃貸物件情報には建築確認日の記載がないためです。

なお、建築確認日から建物が完成するまでには、一定の時間がかかります。短ければ1年以内、長ければ数年以上かかることも。2021年現在で築40年前後の物件については築年数だけで判断せず、どちらの耐震基準で建てられたものか、不動産屋さんに問い合わせてみると安心です。

耐震補強の有無
旧耐震の物件の中には、現行の耐震基準を満たすために耐震補強工事が施されているものがあります。耐震補強は、部分的にではなく建物全体でされていなければ、その効果は十分に発揮されません。しかし、中には「1階部分だけ」のように部分的な工事をしただけで「耐震補強済」としているものもあるため注意しましょう。

旧耐震建物への耐震補強工事は、その費用の高さからあまり進んでいないのが実情。旧耐震の物件への入居を検討している場合は、耐震補強の有無とその範囲をあらかじめ確認しておくと安心です。

築年数で物件の良し悪しが決まるとは限らない
築浅物件が必ずしも良い物件というわけでも、築古物件が良くない物件というわけでもありません。築浅物件も築古物件も、それぞれにメリット・デメリットがあります。これらを理解すれば、賃貸物件の良し悪しは築年数だけでは決まらないことが分かるでしょう。

築古物件のメリット
築古物件のメリットは、家賃の安さ。当然、立地や周辺環境、グレードによっては必ずしも相場より安いとは限りません。しかし、築年数に応じて徐々に家賃が下がっていくのが一般的です。設備や内装、共用部分における多少の古さを許容すれば、お得な物件に入居できるチャンスがあるでしょう。

築古物件のデメリット
間取によっては、住みにくい可能性もあるのが築古物件のデメリット。リノベーションがされていない場合は、間取りがLDKタイプではなくDKタイプであったり、フローリングにクローゼットではなく、畳に押入であったり、という物件もあります。住みやすさの感じ方は人それぞれであるため一概には言えませんが、内装や設備の新しさや間取りについてこだわりがある場合は、単に家賃の安さだけで決めないように注意しましょう。

また、長く空き家になっていた築古物件は、給排水設備が劣化している可能性もあります。それらの設備については、入居前に大家さんか管理会社に点検を依頼しておくと安心です。

築浅物件のメリット
築浅物件のメリットは、その時点での最新設備が導入されている可能性が高いこと。必ずしも設備のグレードが高いとは限りませんが、新しいものの方が安心感や清潔感があると感じる人も多いでしょう。また、エアコンを始めとした家電は、新しいものの方が省エネで経済的です。

内装がきれいであることはもちろん、共用部分や外観がきれいであることも築浅物件のメリット。毎日通ったり使ったりする場所だからこそ、それらも重視したいという人は一定数いるでしょう。

築浅物件のデメリット
築浅物件のデメリットは家賃の高さ。一般的には、築浅物件の方が入居希望者も多く、家賃はやや高めに設定されています。

新築物件は誰も住んでいないという点がメリットである反面、体質的にそれがデメリットとなってしまう人もいます。建材や塗料に含まれる化学物質やカビ、ダニなどが原因となって、めまいや吐き気、アレルギー症状が引き起こされるのがシックハウス症候群。法改正によって特定の化学物質の使用が規制されるなどの対策が施されていますが、発症リスクがゼロになったわけではありません。特に、新築物件の場合は化学物質を含む空気が流れやすいため、注意が必要です。

築古物件に住むときの確認ポイント
築古物件に住むこと自体は悪いことではなく、築古物件に住むからと言って地震のリスクと隣り合わせになるわけでもありません。むしろ、家賃や立地などその他の条件の良さから、積極的に築古物件を選ぶ人もいるでしょう。築古物件に住むときには、事前に以下のポイントを確認しておくと、安心して住むことができます。

修繕や管理が適切に行われているか
たとえ建物や設備が古くても、修繕や管理が適切に行われていれば、生活上困ることはなかったり、設備も問題なく使用できたりします。反対に、適切な修繕がされていない場合は、不具合が発生しやすいだけでなく、そうしたときも適切に対処してもらえないかもしれません。

アパートや賃貸専用のマンションの場合は、内見時に居室内のみならず、共用部分や建物周辺の状況を確認するのがオススメです。それらの管理が行き届いている物件であれば、仮に居室内の設備に不具合が発生したときも、すぐに対応してもらえるでしょう。

リフォームやリノベーションがされているか
築古物件の中には、リフォームやリノベーションがされている物件も多くあります。内装や設備が新しくなっていれば、築浅物件に住むのと遜色ない暮らしができることも。水回りが新しくなっているだけでも、生活のしやすさや快適性は向上するでしょう。

設備は問題なく使えるものか
設備に古さを感じる場合には、問題なく使えることを事前に確認したり、許可が得られる場合には、内見時に動かしてみたりすると安心です。特に、給湯器やエアコンは、入居後に不具合が見つかると不便を強いられます。仮に動いたとしても、稼働に時間がかかるもの、日常生活を送る上で支障が出そうなものについては、入居前の交換を打診してみるのも1つの手です。

地盤は強いか
建物の耐震性や安全性を考える上では、地盤の強さも重要。地盤が強い土地で旧耐震の物件に住むのと地盤が弱い土地で新耐震の物件に住むのでは、前者の方がリスクは低いと考えられる程、地盤の強さが与える影響は大きいのです。地盤が弱い土地では揺れが増幅して被害が大きくなることも、過去の大震災で証明されています。

つまり、耐震性や安全性を心配する場合は、築年数だけでなく地盤の強さにも目を向ける方が安心です。ジャパンホームシールド社の「地盤サポートマップ」では、全国の土地における地盤の強さ(地耐力)や地震時の揺れやすさ、液状化や土砂災害などのリスクについて調べられます。日本全国どこに住んでも災害が身近に感じられるからこそ、少しでもリスクが小さいエリアに住む方が安心して暮らせるでしょう。

ズーム目黒かむろ坂/事故

竣 工 2021年10月
最寄駅 武蔵小山駅徒歩7分
総戸数 50戸

住 所 東京都品川区小山台1-13-7
概 要 地上7階 RC造
駐車場 ―
■物件名フリガナ
ズームメグロカムロザカ
ZOOM目黒かむろ坂

■近隣周辺施設情報
東急ストア武蔵小山駅ビル店まで約680m
セブンイレブン品川小山台店まで約500m
品川小山三郵便局まで約670m
カネコクリニックまで約400m
小山台東公園まで約440m
武蔵小山駅ビルまで約660m
ライフ武蔵小山店まで約610m
スーパーオオゼキ武蔵小山店まで約870m
ファミリーマート小浦西五反田4丁目店まで約490m
セブンイレブン武蔵小山西口店まで約730m
くすりセイジョー目黒本町店まで約900m

物件名 ズーム目黒かむろ坂
所在地 東京都品川区小山台1-13-7
最寄駅 東急目黒線「武蔵小山駅」徒歩7分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上7階 RC造
総戸数 50戸 築年月 2021年10月

■駐車場   ―
■バイク置場 有/月額2,200円
■駐輪場   有/月額550円
―――――――
■設 計   株式会社エアリアル
■施 工   大旺新洋株式会社東京建築支店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
―――――――
■間取り
□1R~2K(21.12㎡~51.90㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

気泡コンとは、セメントや生石灰などのコンクリートの材料を高温で熱して気泡加工した「軽量気泡コンクリート」のこと。コンクリートの中に無数の気泡が含まれているため、エアーコンクリートとも呼ばれる程、通常のコンクリートに比べて軽いのが特徴です。

気泡コンを板状にした建材のことをALCパネルと呼びます。主に外壁に使われることが多い、ALCパネル。1962年にヨーロッパからALC技術が伝わって以降、半世紀以上に渡って、国内のあらゆる建物に使われてきました。

軽量化されたコンクリート
気泡コンの特徴の1つは、気泡加工によって軽量化されていること。その重さは、一般的なコンクリートの約1/4と言われています。軽さを誇る一方で、強度が高いことも気泡コンの魅力です。

ALCパネルはその耐久性の高さゆえ、戸建住宅やアパート以外にも、マンションや超高層ビルで使われています。地盤が弱い地域で重量のある建物を造ると生じるのが、地盤沈下のリスク。そうしたときにも、建物全体の軽量化が図れる気泡コンは重宝されるのです。

気泡コンを使った「ALC造」は鉄骨造の一部
一般的に「ALC造」と記載されるものは、鉄骨造の一部に分類されます。これは、外壁にはALCパネルを使いつつ、柱や梁といった骨組みは鉄骨で構成されているためです。鉄骨ALC造と記載されることもあります。

一方でALCパネルは、鉄骨の建物だけでなく、木造の外壁にも広く使われてきました。しかし、木造に使用されているときは、ALCの表記がされていないことも多くあります。木造物件でALCパネルの使用有無を確認したい場合には、不動産屋さんに問い合わせをすると良いでしょう。

気泡コンのメリットとデメリット
賃貸物件探しをする上で気になるのが、気泡コンが使われたALC造の物件に住むメリットとデメリットです。これらを知れば、気泡コンやALC造の建物の良し悪しが判断できるようになります。

気泡コンのメリット
気泡コンが使われている建物に住む上でのメリットは、断熱性や耐火性、耐久性、防音性が高いことです。

断熱性
ALCパネルは、表面の温度が裏面に伝わりにくい構造になっています。そのため、一般的な外壁材に比べて外気の影響を受けにくく、夏の暑い日も冬の寒い日も、部屋の中の温度を一定に保ちやすくなるのです。断熱性の高さは、快適性に繋がるだけでなく、エアコン効率も良くなるため、経済的とも言えます。

耐火性
そもそも気泡コンは不燃材料であり、耐火性に優れています。原料に有機質が含まれていないため、火災時に有害物質が出ることもありません。

もしもの火災リスクを考えると、耐火性の高さは重要です。火災は自分の不注意によるもののほか、隣戸や近隣建物からのもらい火による延焼、放火、地震によるものなど、身近に潜むあらゆるリスクによって引き起こされます。壁の耐火性が高ければ、もらい火のリスクや、居室内の延焼リスクを軽減することができ、日常生活を送る上での安心材料にもなるでしょう。

耐久性
気泡コンは、経年変化しにくい素材で構成されています。そのため、ALCパネルはひび割れや反りなどが起こりにくく、長い期間安心して使用することが可能です。定期的にメンテナンスをすれば、ALCパネルの耐久性は50年以上とも言われています。

防音性
ALCパネルを使った建物は、一般的な木造や軽量鉄骨造の建物に比べて防音性が高いのもメリット。内部に含まれる気泡が音を吸収する役割を果たし、外からの音を通しにくくしているのです。ただし、防音性は壁の厚さやメンテナンス状況、遮音材の有無によってもその効果が変わります。

騒音の有無は、暮らしの快適性を左右する要素。外からの騒音が入ってこない、自分の出す音が周囲に漏れない、またはそれらが最小限に留められている環境であるか否かは、賃貸物件探しにおいても重要なポイントです。

気泡コンのデメリット
気泡コンが使われた賃貸物件に住むデメリットは、適切に管理されていない物件では雨漏りの心配があること。その性質上、気泡コンには吸水力が高いという側面がある一方で、耐水性は低いとされています。防水加工がされていない状態で長時間雨にさらされると、内部に水が浸透し、膨張やひび割れ、腐食に繋がり、雨漏りを引き起こすのです。

通常、ALCパネルには防水加工が施されています。しかし、風雨にさらされることでその効果は徐々に減衰。そのため、定期的なメンテナンスが不可欠です。

賃貸物件の中には、大家さんや管理会社によって建物の維持管理がしっかり行われているものと、そうでないものがあります。これを見極めるには、内見時に建物周辺や共用部分の管理状況を見るのがポイント。外壁のひび割れが散見されたり、塗装がはげていたり、周辺に雑草が伸び放題になったりしている場合には、特に注意しましょう。

気泡コンを使っていない主な建物構造とは
気泡コンでできたALCパネルが使われていない主な建物の構造は、木造や鉄骨造、鉄筋コンクリート造などです。各構造の特徴をALC造のものと比較し、建物の構造を選ぶ上での参考にしてみましょう。

木造
日本で昔から親しまれてきた木造は、戸建住宅やアパートにおける代表的な構造です。木造の特徴は、調湿性や通気性の高さ。建築コストが安く、賃貸物件の賃料も安く設定されています。

一方で、他の構造に比べて劣るのが耐久性や耐震性、耐火性。加えて、ALCパネルを使っていない通常の木造住宅の場合は、防音性が低いとされるのが一般的です。特に、集合住宅であるアパートでは、隣戸からの生活音や話し声が聞こえることも珍しくありません。

軽量鉄骨造
木造と並び、戸建住宅やアパートの代表的な構造である、軽量鉄骨造。比較的安い賃料に加え、木造に比べて耐震性や耐久性が高いことも選ばれる理由です。

木造同様、ALCパネルを使っていない場合は、断熱性や防音性が低いというデメリットがあります。当然、物件ごとの壁の厚さにもよりますが、隣戸から聞こえてくる音が気になることも多いでしょう。また、通気性や調湿性は、木造よりも劣るという側面があります。

重量鉄骨造
3階以上のマンションやビルの建築に用いられることが多い、重量鉄骨造。鉄骨がもつ「折れにくい」という性質上、一定の耐震性と耐久性があります。使用される鋼材は6mm超で、それ以下の鋼材を使う軽量鉄骨造に比べて造りが頑丈です。

重量、軽量問わず、鉄骨造は耐火性が低いのが難点。鉄には、温度の上昇とともに柔らかくなり、強度が低下するという特性があります。よって、耐火被覆加工と呼ばれる、耐火性を高める処置がされているかが、鉄骨造の物件を選ぶ上でのポイントです。防音性は軽量鉄骨造同様、あまり期待できません。

鉄筋コンクリート造
大型マンションや高層ビルに用いられることが多い、鉄筋コンクリート造。鉄筋の周りにコンクリートを流して固めた部材で建物の主要部分を構成しており、その高い強度が魅力です。耐久性のほか、耐震性や耐火性、防音性においても優れています。

一方で、鉄筋コンクリート造は木造や鉄骨造に比べて建築コストが高いため、賃貸物件の家賃も高いのが一般的です。また、気密性の高さは、防音性の観点からはプラスの要素である一方、湿気がこもりやすいという点ではマイナス要素でもあります。

鉄筋コンクリート造の強度をさらに高めたものが、鉄骨鉄筋コンクリート造。超高層ビルや大型マンションで用いられることが多く、その強度や性能の高さに比例してコストや家賃は高くなっています。

気泡コンの防音性は内見時に要確認
気泡コンは先述のとおり、その防音性の高さがメリットの1つです。しかし、その性能については個々の物件によって多少の差があります。つまり、同じようにALCパネルを使っていても、その防音性能は物件によって異なるのです。

音の感じ方は人によって様々。周辺環境によっては、求める防音レベルが変わることもあります。よって、個々の物件の防音性は内見時に自分の耳で確認したり、部屋の位置や隣戸の間取りについて可能な限り情報収集したりしておくことがオススメです。

防音性能は物件によって異なる
外壁にALCパネルを使った物件の場合、防音性能の度合いを左右する要素の1つとして挙げられるのが、壁そのものの厚さ。現在、国内にはALCパネルを製造しているメーカーが3社あります。各社共にJIS規格(※)に準拠して製造しているものの、その厚さは37mmであったり50mmであったりと必ずしも同一ではありません。

音の聞こえ具合や響き具合については、内見時に窓を閉めきった状態で、自分の耳で確認すると安心です。曜日や時間帯で外の騒音レベルが異なる環境の場合は、家にいることが多い時間帯か、最も騒音が大きい時間帯に合わせて内見をすることをオススメします。例えば、大通りに面した物件の場合、昼間と夜間、平日と休日ではその交通量の差から、外の音の聞こえ具合には差があるからです。

部屋の位置や隣戸の間取りも重要
防音性を意識する上では、部屋の位置や隣戸の間取りも重要。外からの騒音を気にする場合は、外に接する壁や窓が多い角部屋は避けた方が無難です。他方、隣戸からの騒音を気にする場合には、中部屋よりも角部屋の方が快適に暮らせます。

居室内のどこが隣戸と接しているかによって、互いの音の伝わり方も変わってきます。例えば、お風呂やトイレなどの水回りが接している場合には、生活音や話し声が伝わりにくくなるため、隣戸からの騒音の心配は少ないです。隣戸の間取りについては不動産屋さんの手元に資料がない可能性もあるため、内見日までに用意してもえるよう、事前に依頼しておきましょう。

気泡コンを使った賃貸物件はこんな人にオススメ!
気泡コンが使われた賃貸物件へ入居は、「家賃は抑えたいけれど、一定の性能を求める人」にオススメです。気泡コンのメリットは、断熱性や耐火性、耐久性、防音性の高さ。鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造の物件では、より高い性能が期待できるものの、家賃の高さがネックになります。よって、家賃と性能のバランスを重視する場合にオススメなのがALC造です。

パークハビオ芝浦/事故

竣 工 2014年12月
最寄駅 田町駅徒歩7分
総戸数 84戸

住 所 東京都港区芝浦2-13-7
概 要 地上13階 RC造
駐車場 1台
■全部屋対象/初回保証料/弊社負担で無料
■全部屋対象/火災保険料/弊社負担で無料

■903号室
■フリーレント1ヶ月キャンペーン

■物件名フリガナ
パークハビオシバウラ

■近隣周辺施設情報
ピーコックストア芝浦アイランド店まで約310m
マルエツプチ芝四丁目店まで約440m
ピーコックストアグランパーク田町店まで約550m
miniピアゴ 芝浦2丁目店まで約80m
STORE100芝浦二丁目店まで約130m
セブンイレブン芝浦ベイワード店まで約200m
ドトールコーヒーショップ芝浦3丁目店まで約220m
スーパーみなとやまで約220m
オリジン弁当芝浦店まで約250m
芝浦クリニックまで約240m

物件名 パークハビオ芝浦
所在地 東京都港区芝浦2-13-7
最寄駅 JR山手線「田町駅」徒歩7分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上13階 RC造
総戸数 84戸 築年月 2014年12月

■駐車場   1台(身障者用)
■バイク置場 4台
■駐輪場   84台(ラック式)
―――――――
■設 計   TSUCHIYA株式会社
■施 工   TSUCHIYA株式会社
■管理形式  通勤管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   相談(ピアノ)
■保証会社  利用必須
―――――――
■間取り
□1R~2LDK(25.20㎡~52.45㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

テラス月島/事故

竣 工 2021年11月
最寄駅 月島駅徒歩4分
総戸数 44戸

住 所 東京都中央区佃2-22-3
概 要 地上12階 RC造
駐車場 ―
■全部屋対象/初回保証料/弊社負担で無料
■全部屋対象/火災保険料/弊社負担で無料

■物件名フリガナ
テラスツキシマ

■近隣周辺施設情報
マルエツ佃店まで約220m
コミュニティ・ストア佃おおぼし店まで約80m
リンコスリバーシティ店まで約300m
株式会社富士マート月島店まで約480m
株式会社グルメシティ関東月島店まで約500m
マツモトキヨシ佃二丁目店まで約280m
石川島記念病院まで約80m
中央区立月島図書館まで約570m
石川島公園まで約250m
りんかい月島クリニックまで約200m
リバーシティ21郵便局まで約150m

物件名 テラス月島
所在地 東京都中央区佃2-22-3
最寄駅 都営大江戸線「月島駅」徒歩4分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上12階 RC造
総戸数 44戸 築年月 2021年11月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   2台(平置式)月額550円
24台(スライドラック式上段)月額220円
24台(スライドラック式下段)月額440円
―――――――
■設 計   株式会社ジムス建築設計事務所
■施 工   南海辰村建設株式会社東京支店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(25.15㎡~50.47㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

事故物件とは、入居者が何かしらの原因によって死亡した物件のこと。賃貸物件に限らず、不動産取引全体でこのような物件を「事故物件」と呼びます。「誰かが亡くなった部屋」と聞いて、ネガティブなイメージを抱く人が多いのではないでしょうか。

入居者が何らかの原因で死亡した物件
新ガイドラインの発表前は、事故物件について明確な定義や基準がありませんでした。そのため入居者の死因を問わず、人が亡くなれば一様に事故物件と呼ぶことも…。つまり、事故物件には自殺や他殺、火災による焼死だけでなく、老衰や病死といった自然死までもが含まれているケースがあったのです。

たとえ同じ物件であっても、事故物件と認定するか否かは不動産屋さんによっても異なっていました。事故物件はネガティブなイメージが強く、一度事故物件になってしまうと、入居者を見つけにくくなるだけでなく、家賃も減額せざるをえません。一方で「自然死は日常生活において起こりうるもの」という見方から、自然死は事故物件に含まないケースも多くありました。

「心理的瑕疵」がともなう物件
事故物件とは、「心理的瑕疵(かし)」がともなう物件とも言い換えられます。心理的瑕疵とは、不動産取引をする上で入居や購入の意思を左右させうる、ネガティブな事象のこと。つまり、心理的瑕疵がともなう物件とは、心理的に「ここには住みたくない」と思わせるような、重大な欠陥があることを意味します。気に入った物件であっても、「前の入居者が居室内で自殺した」という事実を聞かされて入居を見合わせる、というのがその典型例です。

事故物件の告知義務とは
不動産取引の仲介業務を担う不動産屋さんには、入居希望者や購入希望者に対して物件の瑕疵を伝える義務が課されています。重要事項説明書に記載の上、その説明の際に伝えるのはもちろんのこと、入居や購入の意思決定をする前にその事実を告知しなければなりません。

仲介の不動産屋さんが告知しないのは違法
事故物件であるという事実を含め、重要事項に該当する事実の告知義務は、宅地建物取引業法という法律で定められています。例えば、仲介の不動産屋さんが事故物件であると知っていたにもかかわらず、入居者確保に不利になるからと、その瑕疵情報を隠して契約をさせることは違法です。こうした行為があった場合、仲介の不動産屋さんは入居者から不法行為に基づく損害賠償を請求されたり、宅建業法違反によって業務の一時停止や情状の重さによっては宅建業の免許が取り消されたりします。

ガイドライン制定前は、告知範囲や期間に定めがなかった
入居者への告知義務が定められていた一方で、ガイドライン制定前は、事故物件の告知範囲や期間に対する明確な定めがありませんでした。業界の商習慣や取引事例、判例に基づいて、不動産屋さんがある程度独自のルールで取り扱っていたのです。

入居募集をしている部屋の中で入居者が亡くなった場合に限定して告知していた不動産屋さんもあれば、共用部分で発生したものまで告知していたところもありました。告知期間についても、不動産屋さんによって考え方は様々。あらかじめ2年や3年というように期間を決めて告知していた不動産屋さんもあれば、事件や事故発生後の入退去の回数で決めていたところもありました。

特に都会でよくあったのが、事故や事件発生後に1人でも入居すれば、たとえその人がすぐに退去したとしても次の入居者募集以降は告知しないというやり方。中には、自社の社員を一時的に住まわせて、告知義務を果たしたことにしてしまうような会社もあったのです。

地方では都会に比べて、周囲の住人の入れ替わりが活発ではありません。そのため事故や事件の記憶が風化しにくく、何年にもわたって告知しているケースも…。アパート内の一室で自殺が発生し、他の部屋の入居者も気持ち悪がって退去。物件全体についたマイナスイメージが払拭されず空き部屋だらけになり、最終的に建物を取り壊した、というような事例も発生していました。

事故物件の取り扱いに関する新ガイドライン
これまで明確な基準がなかった事故物件の取り扱いに対して、2021年10月8日に国交省が新たにガイドラインを制定しました。今後は本ガイドラインが取引時の判断基準として参照される予定です。

参照:国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」

新ガイドライン制定の背景や目的とは
新ガイドライン制定の背景としては、不動産屋さんごとに事故物件の取り扱いが異なっていたことや個別のケースごとに判例が異なっていたことが挙げられます。こうした事象を防ぐために、実際の取引事例や判例を参考にして一定の基準を設けたのが本ガイドラインです。

ガイドラインには法的拘束力はありません。しかしその位置づけは、宅地建物取引業者である仲介の不動産屋さんが不動産取引の実務に携わる上で「判断基準とするもの」とされています。

一般的に、自然死のリスクが高いとされる高齢者の入居は、大家さんに敬遠されがち。特に、単身の高齢者に対してはこの傾向が顕著です。これらを受け、高齢者が賃貸物件へ入居する際のハードルを下げるという目的もあります。

自然死や不慮の事故による死は告知すべき事案から除く
新ガイドラインでは、過去に人の死が発生した居住用物件について、以下に該当する場合はその事実を入居者や入居希望者に告知しなくて良いとしています。

自然死
日常生活による不慮の死
人はいつか亡くなるものであり、自然死の発生は特別なことではありません。階段からの転落や浴室での転倒、誤嚥(ごえん)などの不慮の事故も、日常生活で起こる可能性は十分あります。このように日常生活で当然起こりうる死については、不動産取引時の判断を左右する重要な要素ではないと認められたのです。

ただし、自然死や不慮の事故による死であっても、特殊清掃が発生した場合は例外。入居者の死後、一定期間にわたって発見されなかった際には臭気や害虫を取り除くために、消臭や消毒を含む特殊清掃が必要になります。この事実は入居者の意思決定を左右すると考えられ、事故物件として取り扱われるのです。

したがって、新ガイドライン制定後における事故物件とは、自然死や不慮の事故死以外の死や特殊清掃が必要になる死が発生した物件を指します。

ベランダやエレベーターなどの共用部分も告知対象
アパートやマンションなどの集合住宅では、ベランダやエレベーターなど、日常生活を送る上で使用する共用部分で起こった事故や事件についても告知対象としています。他方、同じ建物内の別部屋で起こったものや日常生活で通常使用しない共用部分で発生したものについては告知対象外です。

ガイドライン制定前は、共用部分で発生した事故や事件はその経過期間やその後の入居者の人数に問わず、一切告知されないケースもありました。しかし、日常的に使用する場所における事案の有無は住み心地にも影響を与えることから、告知対象として明記されています。

なお、ベランダは専有部分と思われがちですが、正しくは共用部分に該当します。ベランダが属する部屋(専有部分)の入居者に対して専有使用権が与えられているために、ある程度自由に使用できるのです。

告知期間は事案の発生からおおむね3年間
事故物件である旨の告知期間は、人の死が発生してからおおむね3年間。ただし、この期間は賃貸物件のみに適用されます。売買物件については取引事例や判例不足から、告知期間は定められていません。 なお、特殊清掃が行われた場合の告知期間は、その人の死が「発覚」してからおおむね3年間です。

一方で、事案の発生や発覚からの経過期間や死因にかかわらず、以下に該当する場合はたとえ告知期間を過ぎていても、仲介の不動産屋さんから入居者や入居希望者に対してその事実が告げられます。

入居者及び入居希望者から問い合わせがあった場合
社会的な影響の大きさから、入居者及び入居希望者が把握しておくべき特段の事情があると認識した場合
つまり、経過期間や死因にかかわらず人の死が発生した物件に住みたくない場合は、不動産屋さんに自らたずねることで過去の事故有無を確認できるのです。ただし、仲介の不動産屋さんが大家さんや管理会社に問い合わせた結果、不明であるとの回答を受けたり、無回答であったりした場合は、その旨がそのまま伝えられます。

事故物件を契約しないためにできること
事故物件に対する考え方は人それぞれです。中には、特に事故物件も気にならず、むしろ家賃の安さを魅力に感じて入居を決める人もいます。

一方で、事故物件には入居したくないと考える人は少なくありません。新ガイドラインは制定されましたが、事故物件に入居しないよう自分自身でも気をつけたいという人や経過期間にかかわらず人の死が発生した物件には住みたくない人は、以下のポイントを押さえてお部屋探しをしましょう。

「瑕疵あり」「告知事項あり」の記載がないか確認する
物件情報の備考欄や特記事項に「瑕疵あり」「告知事項あり」の記載有無は要確認ポイントです。入居者にとって心理的な瑕疵がある場合のほか、その物件に住む上での物理的瑕疵や環境的瑕疵がある場合などに、これらが記載されます。

物理的瑕疵物件とは、地盤沈下が進んで建物が傾いていたり、耐震強度に問題があったりと、建物そのものに欠陥がある物件のこと。環境的瑕疵物件は、物件の周囲に火葬場や墓地などの「嫌悪施設」があるものを指します。嫌悪施設には、暴力団事務所や刑務所、風俗店なども含まれます。

心理的瑕疵に限らず、何かしらの瑕疵があるという事実は、入居者にとってネガティブな情報です。一方で、インターネット(以下、ネット)上の物件情報欄には詳細な内容までは記載されていないのが一般的。そのため、これらの記載がある場合は必ず問い合わせをして、詳細を確認しましょう。

条件が良すぎる物件に注意する
他の物件に比べて明らかに条件が良い、家賃が安いという場合は、注意が必要です。特に、近隣の似たような条件の物件に比べて家賃が2割から3割程度、またはそれ以上に安くなっている場合は、それ相応の理由がある可能性も否めません。条件が良いにもかかわらず、建物全体で空室が多い場合も注意しましょう。

条件が良い物件であれば比較的早く入居者が決まることが多く、早々に掲載終了となってしまうのが一般的。ネット上に掲載しない場合もあります。

不自然な修繕箇所がないか内見時に確認する
内見時には、物件内に不自然な修繕箇所がないか確認しておくのも大切です。例としては、居室内のフローリングや浴室内の一部のみが新しくなっている場合が挙げられます。明らかに色や新しさが違う部分を見つけた際には、修繕履歴やその理由をねてみると良いでしょう。

テレビや新聞などに出るような事件があった物件の場合は、外壁の塗装をし直して外観を変えたり、物件名を変えたりしていることもあります。外壁塗装や名称変更はオーナーチェンジにともなって行われる場合もありますが、少しでも気になる点がある場合には、不動産屋さんにねておくと安心です。

不動産屋さんに前の入居者情報をたずねる
上記のような気になる点がある場合は、仲介の不動産屋さんにお願いをして、可能な範囲で前の入居者情報を管理会社や大家さんにたずねてもらうのも良いでしょう。当然、個人情報やプライバシーに関わる内容は伝えられませんが、居住期間や転居理由、属性など、大まかな内容は教えてもらえる可能性があります。

前の入居者が退去してからの空室期間が長い場合は、その理由をたずねてみるのもオススメです。事故物件でない場合も、長期間入居者が決まらなかった理由によっては、入居を思い留まるかもしれません。

ネットで調べる
事故物件情報は、ネット上でも手軽に調べられます。「大島てる」というサイトが有名で、いつ頃どのような事案が発生したかという情報を地図上で確認することが可能です。ただし、居室番号までは分からないことや、実際に発生した全ての情報が掲載されているわけではないことを覚えておきましょう。

また、情報源は一般ユーザーの投稿によるものです。そのため、全ての情報が正しいものとは言い切れません。参考までに調べつつ、その上で不動産屋さんにたずねることをオススメします。

セナリオフォルム錦糸町/事故

竣 工 2021年10月
最寄駅 両国駅徒歩11分
総戸数 18戸

住 所 東京都墨田区亀沢3-27-5
概 要 地上10階 RC造
駐車場 ―
■物件名フリガナ
セナリオフォルムキンシチョウ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと亀沢4丁目店まで約150m
どらっぐぱぱす石原店まで約350m
医療法人財団正明会山田記念病院まで約560m
墨田石原郵便局まで約310m
東京東信用金庫本所支店まで約390m
セブンイレブン墨田石原店まで約90m
まいばすけっと両国駅東店まで約780m
日進公園まで約150m
マルエツ両国亀沢店まで約420m
ファミリーマート墨田亀沢2丁目店まで約200m

物件名 セナリオフォルム錦糸町
所在地 東京都墨田区亀沢3-27-5
最寄駅 都営大江戸線「両国駅」徒歩11分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上10階 RC造
総戸数 18戸 築年月 2021年10月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有/ステッカー代1,000円
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
―――――――
■間取り
□1K(25.68㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

交通網が発達しつつあるタイ・バンコク市内は、今後も高架鉄道スカイトレイン(BTS)の伸長計画やモノレール建設など不動産価格の上昇につながる大規模化開発が控えています。マンションの建設ラッシュも続き、価格も10年前と比較して、以下のグラフのように戸建て物件で40%、コンドミニアムは75%、土地は74%上昇しています(出典:タイ銀行)。

特にバンコク中心部では不動産人気が高く、外国人投資家だけでなく、多くのタイ人の若年層も購入しています。

このように不動産市場が活況を見せる中で、日本の大手不動産会社もタイの不動産市場に続々進出しています。三井不動産や野村不動産、東急電鉄などは高品質な物件開発を行い、タイの中間層や富裕層、そして日本人投資家にも積極的な販売活動を展開しています。

このような中、すでに不動産バブルを懸念する声も出ています。特にタイ人の家計債務(各世帯が持つ負債)はすでに2016年の時点でGDPの約8割にのぼり、銀行は不動産ローンの貸し渋りも始めています。

これからタイで不動産投資を考えるのであれば、「品質の高い物件を選ぶこと」「利便性の向上が期待できるエリアに絞ること」などがポイントになるでしょう。

英不動産調査会社「Global Property Guide」の最新データによると、タイの不動産の平均表面利回りは5.13%となっています(2015年時点)。

一般的に部屋面積は広くなるほど物件あたりの総戸数は減るため、利回りは低下します。しかしタイの場合、広い物件の方が利回りは高くなっていることがわかります。

国内外の不動産の鑑定評価を行うUDアセットバリュエーションのレポートによると、タイのコンドミニアムの価格は2009年と比較すると2017年には70%近く上昇しています。バンコク中心部では特に供給量が多く、スタジオタイプと呼ばれるワンルームや1ベッドルームタイプの小規模な物件が増えていて空室も目立つようになってきています。

それでも物件価格の上昇に牽引される形で賃料も高く推移しています。タカラホームの調査によると、2008年から2015年にかけて日本人が多く居住するプロンポンからトンローエリアにおいて、賃料は120%ほど上昇しています。

コンドミニアムの価格上昇率(70%)と賃料の上昇率(120%)との違いから、表面利回りは低下していることがわかりますが、それでもタイの物件の利回りは東南アジアの新興国の中では高い水準にあるといえます。

タイはGDP(国内総生産)の約3分の2を輸出が占めているため、米トランプ政権の動きによっては大きな影響を受ける可能性もあります。その結果、通貨バーツの変動リスクも高いと言えるでしょう。

1990年代はタイの年間成長率は約9%ありましたが、1996年には貿易収支が赤字に転落、そして97年のヘッジファンドによる空売りでタイバーツは大幅に下落しました。当時タイ銀行は外貨準備の切り崩しで買い支えましたが、ヘッジファンドの空売りに耐え切れず、ついに自国通貨を変動相場制へと切り替えました。その結果、1ドル24.5バーツだったレートは98年には56バーツまで下落しました。

このようにタイの通貨は外的要因によって変動する要素が大きいため、不動産投資においても為替リスクも大きいと考えられます。

タイには固定資産税はありません。相続税は5%~10%、売却益課税は課税所得に応じて税率が変わりますが、5%~35%となります。他に特定事業税があり、不動産所有後5年以内に売却すると不動産価格あるいは公示価格の高い方に対して3.3%が発生します。個人取引の消費税は0%、印紙税は0.5%です(2018年時点、最新情報はジェトロ「タイの税制」などをご確認下さい)

タイの人口は2005年頃まで順調に増加しましたが、その後はほぼ横ばい状態が続き、2016年は6898万人となっています。IMF(国際通貨基金)の推計では2018年には6918万人になると予測されています。

意外かもしれませんが、タイでは少子高齢化が進んでいます。人口ピラミッドを見ると、日本と同じ「つぼ型」になりつつあり、高齢化率は2025年には25%を超えると見られています。

また、出生率では1991年に人口を維持するために必要な2.08人を下回り、2015年には日本とほぼ同じ1.5人となっています。

2016年の名目GDPは約4071億ドルとなり、2000年と比較すると3倍ほどの水準に達しています。IMF予測では2022年には約5857億ドルにまで達すると見込まれています。少子高齢化とはいえ15歳から64歳の生産年齢人口は増加しており、タイの生活水準は上昇する余力があることを表していると考えられます。

また、国策として工業化を推進し、税制優遇措置を講じて外資系メーカーを誘致していることも経済成長力の強さにつながっています。東南アジア最大の自動車生産国として、今後も経済成長が期待できる国といえます。

タイでは外国人は土地を購入することはできません。ただ、例外として4000万バーツ(およそ1億3400万円)以上を投資資金として保有していれば、1ライ(1600㎡)までの土地を購入することができます。

タイでは、外国人はコンドミニアムであれば購入し保有することが認められています(コンドミニアム法より)。1棟のコンドミニアムの総床面積あたり、外国人が所有できるのは49%までです。

ただしコンドミニアムを購入するためには、購入資金に関する証明が必要となります。その申請の手順は、

富裕層や海外駐在員が購入するフィリピンの高級コンドミニアムの㎡単価は、東京都心の最高級マンションと比較すると4分の1ほどとなります(Global Property Guideより)。外国人がフィリピンで購入できる不動産はコンドミニアムか、タウンハウスと呼ばれる低層の連棟式集合住宅になりますが、コンドミニアムの場合にはプレビルドでの契約が一般的です。

これは計画から完成まで3~5年かかる物件を購入するものですが、多くの場合、工事が進むごとに値段が上がっていきます。中古を購入する場合には一般に情報が出回ることが少ないため、仲介業者からの紹介で物件を探すことが多くなります。

物件購入にお勧めのエリアは首都マニラ、なかでもビジネスの中心地として知られるマカティ市です。このエリアは高級住宅地で日本人向けのコンドミニアムも多く建設されています。このほか外国人駐在員が多く住むタギッグ市、カジノリゾートの開発が進む湾岸エリア、リゾート地として有名なセブ島などもおすすめのエリアです。

マニラでのコンドミニアムの平均賃貸利回りは年6.1%(2016年)となっています(Global Property Guide)。これはアジアでも高い水準ですが、その理由には人口増加による「住宅需要の高さ」と、人口流入による「空室率の低さ」などが挙げられます。

カナダの不動産会社「Colliers Internationa」の調査によると、マニラ首都圏の空室率は2017年6月の時点で10.9%程度、海外駐在員が多く住むマカティ市は12.7%となっています。賃料の推移を見ると、コンドミニアムが過剰供給状態にあることから賃料は徐々に下落しています。

しかし、中国のIT企業や台湾の企業が生産拠点としてフィリピンにこぞって進出していることから、利回りは今後も期待できるといえるでしょう。

ブライズ住吉ドゥエ/事故

竣 工 2021年9月
最寄駅 住吉駅徒歩10分
総戸数 44戸

住 所 東京都江東区千田21-20
概 要 地上12階 RC造
駐車場 有
■物件名フリガナ
ブライズスミヨシドゥエ
ブライズ住吉DUE

■近隣周辺施設情報
ファミリーマートヤマキ千田店まで約120m
セブンイレブン江東扇橋2丁目店まで約200m
業務スーパー石島店まで約250m
ベイ薬局扇橋店まで約370m
江東千田郵便局まで約130m
西尾歯科クリニックまで約120m
深川立川病院まで約250m
ローソンストア100江東石島店まで約160m
東京イースト21まで約680m
千石公園まで約190m
島忠江東猿江店まで約850m

物件名 ブライズ住吉ドゥエ
所在地 東京都江東区千田21-20
最寄駅 東京メトロ半蔵門線「住吉駅」徒歩10分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上12階 RC造
総戸数 44戸 築年月 2021年9月

■駐車場   有
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   株式会社デザイン・リーグ一級建築士事務所
■施 工   ライト工業株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
―――――――
■間取り
□1K(25.51㎡~25.64㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

外苑レジデンス/事故

竣 工 2004年10月
最寄駅 信濃町駅徒歩7分
総戸数 46戸

住 所 東京都新宿区南元町24番
概 要 地上7階 地下1階 RC造
駐車場 46台/月額50,400円
■物件名フリガナ
ガイエンレジデンス

■近隣周辺施設情報
スターバックスコーヒー慶應義塾大学病院店まで約810m
ハーブギャラリー四ツ谷店まで約750m
丸正食品若葉店まで約570m
ファミリーマート四谷若葉店まで約490m
ナチュラルローソン慶應義塾大学病院1号館店まで約1040m
青山ビルヂングまで約1180m
AOYAMATWINショッピングプラザまで約1180m
ホテルニューオータニまで約1200m
MARUSHO若葉店まで約620m
マルエツプチ四谷二丁目店まで約980m
四谷郵便局まで約730m
MARUSHO若葉店まで約580m
迎賓館赤坂離宮まで約590m

物件名 外苑レジデンス
所在地 東京都新宿区南元町24
最寄駅 JR中央・総武線「信濃町駅」徒歩7分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上7階 地下1階 RC造
総戸数 46戸 築年月 2004年10月

■駐車場   46台/月額50,400円
■バイク置場 9台
■駐輪場   26台
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■設 計   ―
■施 工   株式会社 ア・ファクトリー
■管理形式  巡回管理
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■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   相談
■保証会社  利用必須
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■間取り
□1LDK~3LDK(45.27㎡~130.67㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

エスリオカナーレ/事故

竣 工 2020年4月
最寄駅 両国駅徒歩5分
総戸数 24戸

住 所 東京都墨田区両国4-1-10
概 要 地上7階 地下1階 RC造
駐車場 ―
■物件名フリガナ
エスリオカナーレ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと両国横綱横丁店まで約550m
マルエツプチ両国緑一丁目店まで約370m
ローソンストア100両国店まで約140m
セブンイレブン墨田千歳店まで約320m
薬ヒグチ両国店まで約580m
クリエイトエス・ディーJR両国駅東口店まで約820m
アルカキット錦糸町まで約1700m
錦糸町パルコまで約1500m
丸井錦糸町店まで約1700m
オリナス錦糸町まで約2500m
山田記念病院まで約1200m
千歳公園まで約480m

物件名 エスリオカナーレ
所在地 東京都墨田区両国4-1-10
最寄駅 都営大江戸線「両国駅」徒歩5分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上7階 地下1階 RC造
総戸数 24戸 築年月 2020年4月

■駐車場   ―
■バイク置場 有/月額3,300円
■駐輪場   24台/月額220~330円
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■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
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■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
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■間取り
□1K~1LDK(25.99㎡~34.85㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

リルシア新御徒町/事故

竣 工 2021年11月
最寄駅 新御徒町駅徒歩3分
総戸数 33戸

住 所 東京都台東区元浅草3-4-4
概 要 地上12階 RC造
駐車場 有
■物件名フリガナ
リルシアシンオカチマチ
RELUXIA 新御徒町

■近隣周辺施設情報
ライフ新御徒町店まで約190m
肉のハナマサ新御徒町店まで約130m
スーパーヤマザキ三筋店まで約270m
ローソン元浅草3丁目店まで約30m
セブンイレブン新御徒町駅前店まで約250m
ミニストップ 元浅草3丁目店まで約400m
ファミリーマート台東三筋店まで約450m
元浅草郵便局まで約300m
台東三筋郵便局まで約350m
服部医院まで約50m
ふじ内科まで約190m
永寿総合病院まで約800m
三井住友銀行元浅草出張所まで約170m
台東区立小島公園まで約260m

物件名 リルシア新御徒町
所在地 東京都台東区元浅草3-4-4
最寄駅 都営大江戸線「新御徒町駅」徒歩3分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸、ペット可
構造規模 地上12階 RC造
総戸数 33戸 築年月 2021年11月

■駐車場   有
■バイク置場 有
■駐輪場   有
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■設 計   株式会社ガイ・プランニング
■施 工   新三平建設株式会社
■管理形式  巡回管理
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■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  各部屋毎に異なる
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■間取り
□1K~2LDK(25.83㎡~45.07㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

みずほフィナンシャルグループが、東北など地方の一部で住宅ローンの融資新規実行を取り止める検討をしているとの報道がありました。10月30日にも三菱UFJ信託銀行が住宅ローン業務の停止を検討しているとの報道がなされたばかりで、メガバンクが住宅ローン融資に消極的な姿勢が鮮明となりつつあります。

なぜいま住宅ローン融資の取りやめが検討され始めているのか、地方でメガバンクの住宅ローン撤退が決まると、不動産投資にどのような影響がありうるのか、ということを解説していきたいと思います。

導入を決定したマイナス金利政策によって、銀行が日銀の当座預金口座にお金を預けているとお金を支払わなくてはいけない、ということになりました。

そのため、銀行としては「日銀に預けているとマイナスになるのであれば、資金を融資などに充てて運用をしたほうが良い」ということになり、その有力な融資の一つが、定収入があり完済できる可能性の高いサラリーマンを対象とした住宅ローンと考えられていました。

しかし、現在はメガバンクの住宅ローン融資の金利は10年固定型の最優遇で0.7%など非常に低い水準が続いており、1000万円を10年間融資しても得られる利息は数十万円程度という薄利多売の状況となっています。

上記の状況に加えて、地方物件は首都圏に比べると価格が安く、新築マンションなどでは首都圏の5割~7割程度の価格水準となっています。融資を行うと一口に言っても、融資審査や契約手続き、融資後の資金回収などの各種業務が発生し、融資する側にも人件費などのコストが発生することになるため、ただでさえ低い金利水準に、物件価格まで低いとなると住宅ローンの収益性はほとんど期待できないという話になってしまいます。

加えて、銀行には富裕層の資産運用など、他にも利益率の高い業務が存在するため、収益性の低い地方の住宅ローン融資に費やす人件費を、他の事業や業務に回そうという話になり始めているのです。

では、メガバンクが住宅ローンの融資を取り止めると、不動産投資にどのような影響がありえるのでしょうか? 以下では、いくつかの想定される動きを考えてみましょう。

地方銀行はメガバンクの動向を注視しているため、メガバンク(もしくはグループ会社)の住宅ローン融資の新規実行の取り止めが現実の話となれば、「我々も新規実行を停止したほうが良いのでは?」ということを検討する地方銀行が増えるかと思います。

住宅購入を検討している消費者は、利用できる住宅ローンの条件などを見て、住宅購入の判断をしますので、メガバンクや地方銀行が住宅ローンから撤退した場合に、東北・九州などの地方では住宅購入の意欲が低下することが考えられます。

住宅購入者が少なくなると不動産売買の流動性が低下しますので、価格を安くしないと不動産が売れないという状況になってきます。これが続くと、地方での不動産価格の水準が徐々に低下をするという流れになることが予想されます。

これまで見てきたように、メガバンクの地方での住宅ローン業務撤退の話が本格的に動き出すと、地方のマンションやアパートの価格は低下する恐れがあります。そういった価格下落リスクを避けたいという方は、都心での不動産投資をご検討されると良いでしょう。