ジェノヴィア浅草5スカイガーデン/事故

竣 工 2021年12月
最寄駅 浅草駅徒歩10分
総戸数 49戸

住 所 東京都台東区浅草5-34-4
概 要 地上12階 RC造
駐車場 1台(平置式)
■1Kタイプ限定
■さらに賃料1ヶ月分を弊社がキャッシュバック

■物件名フリガナ
ジェノヴィアアサクサ5スカイガーデン
GENOVIA浅草Ⅴskygarden

■近隣周辺施設情報
業務スーパー浅草店まで約510m
セブンイレブン浅草店まで約150m
セブンイレブン台東東浅草1丁目店まで約480m
ローソン台東浅草5丁目まで約160m
ローソン東浅草1丁目店まで約300m
ココカラファイン千束通り店まで約160m
ポニークリーニング千束通り店まで約610m
朝日信用金庫浅草支店まで約410m
東武ストア東浅草1丁目店まで約380m
デニーズ東浅草店まで約380m
浅草病院まで約470m

物件名 ジェノヴィア浅草5スカイガーデン
所在地 東京都台東区浅草5-34-4
最寄駅 つくばエクスプレス「浅草駅」徒歩10分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上12階 RC造
総戸数 49戸 築年月 2021年12月

■駐車場   1台(平置式)
■バイク置場 2台
■駐輪場   47台/無料
―――――――
■設 計   株式会社朝倉崇夫都市建築設計事務所
■施 工   住協建設株式会社東京本店
■管理形式  巡回管理
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■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
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■間取り
□1K~2LDK(25.50㎡~46.73㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資を検討する際に、最も気になるのが「自分の購入する物件に空室が発生しないだろうか」という点です。不動産投資の利回りは、満室を前提としたものとなりますので、1ヶ月でも空室が出てしまうと収支計算に大きなズレが生じてしまいます。そのため、不動産を購入する上で、空室の発生リスクをどう抑えるかという点が大きな関心事項となってきます。

ただ、こうした不動産投資家の悩みについては不動産会社もよく理解をしているので、空室リスクを心配する投資家向けに「満室を保証するサービス」を打ち出す会社も多くなってきました。これが、サブリース契約と呼ばれるものです。

そのなかでも、ローンの契約期間と併せる形で「家賃30年保証」「35年空室保証」といった長期的な保証サービスも増えてきています。一見すると、「30年間も満室の家賃を保証してくれるとは、なんて太っ腹なサービスなんだ!」とお思いになる方も多いかと思いますが、実はサブリース契約には思わぬ落とし穴も存在します。

サブリースとは、不動産管理会社が転貸を目的として一括で部屋を借り上げる契約方式です。サブリース契約締結後、不動産管理会社は、サブリースで借り上げた部屋を入居希望者に転貸し、入居者から月額賃料を受け取ります。また、不動産オーナーに対しては、契約時に定めた保証賃料(月額賃料の90%~95%程度)を支払うという仕組みです。

不動産オーナーのメリットとしては、空室リスクをゼロにできるという側面がある一方で、不動産管理会社も慈善事業ではありませんので、空室リスクを保証する代わりに通常の不動産管理でもらう管理費用よりも月額賃料数%分の上乗せをすることになります。

まず、サブリース契約を検討するにあたって、事前に知っておきたいのが入居率に関する話です。都心・新築・ワンルームマンション・駅徒歩5分以内・複数路線などの好条件物件は、そもそも入居者に困ることが少なく、通常の管理サービスを利用していても95%以上の入居率となることが多いため、サブリース契約を結ぶメリットが少ないといえます。

一方、都心から距離が離れたり、ロケーションや築年数、設備や物件タイプ(アパート・戸建てなど)といった物件条件が良くないと空室率も上がってきますので、サブリースを検討する価値が出てきますが、この場合は不動産管理会社が空室リスクを織り込んでサブリースの保証賃料率を下げることが多いという点に注意が必要です。

サブリース契約で注意すべき2点目は、「35年家賃保証」という言葉が意味するものは「35年間、契約時の保証賃料を払います」というものではない、という点です。

サブリースの説明書きの備考欄や契約書の免責事項などに小さい文字で書いてあることが多いのですが、サブリースの保証賃料は不動産の賃料相場などを踏まえて契約内容が一定期間毎(たとえば、2年毎)に保証賃料を見直すとなっているものが多いのです。

本来、物件の賃料は新築時をピークとして年数が経つごとに下がっていくものです。たとえば、同じ立地にある物件であれば、築年数が20年の物件よりも築1年の物件のほうが入居希望者には好まれるため、入居者を募るために築20年の物件は賃料を下げる必要が出てきます。スーモや国土交通省などが過去に調査した結果を踏まえると、築10年で賃料の10%、築20年で賃料の20%、築30年で賃料の20%~40%程度の下落を想定しておく必要があります。

サブリース契約において、不動産管理会社もこういった賃料下落リスクを無視することはできませんので、「入居者が集まるところまで賃料を引き下げますよ」という内容が契約書に盛り込まれているというわけです。

さて、ここで冒頭の「35年家賃保証」という言葉の意味を考えてみると、これは「35年間、2年毎に入居者が集まるように賃料を見直したうえで、家賃保証を致します」と言っていることになります。こうなってくると、管理会社が通常の客付けをするのと変わらなくなって来ますので、「サブリースで家賃保証をつける必要があるのか」という点に疑問符が生じてくる状況となります。サブリース契約時の家賃が35年間毎月入ってくると考えていた方にとっては、将来の収支が大きく変わってくるので、大きな問題になりやすい点です。

サブリース契約でさらに注意したい点としては、サブリースの契約完了後にただちに賃料が入ってくるというわけではなく、客付け期間として契約から30日後、45日後などの一定日数は家賃が入ってこない事になっている契約が多いという点です。

「入居者から月額賃料が入ってくるまでは、不動産オーナーに家賃を支払うことが難しい」という不動産管理会社の言い分も分からないではないのですが、空室リスクを軽減したくてサブリースを活用しようと考えている不動産投資家からすれば、サブリースを利用するには空室1ヶ月~1.5ヶ月を認めて欲しいと言われていることになります。都心の好条件物件の入居率が95%以上であったことを考えると、1ヶ月以上の空室が発生するのであれば、むしろサブリース契約をしないで通常の管理会社を使うというほうが賢い選択になります。

不動産管理会社もこの点を理解していますので、サブリース契約時に「賃料が発生しない期間」を減らして、不動産投資家との交渉材料にすることがあります。都心の新築物件を購入する方や属性が良い方は、サブリースの説明時に交渉をしてみるとこの「賃料が発生しない期間」をゼロにできることがありますので、頭に入れておくと良いでしょう。

サブリース契約の最後の注意点は、日本の法律が借りる側を保護する内容になっている、という点です。いったんサブリース契約を結んでしまうと、不動産オーナーと管理会社は物件を貸す側と借りる側になってしまいますので、管理会社は借りる側としての主張をすることができるようになります。

そのため、サブリース契約時に定めた内容(たとえば賃料に関する取り決めなど)が、契約期間中に管理会社の都合によって覆されてしまうということもありえるということです。古い付き合いの管理会社で信頼できるケースであれば問題はないのですが、契約内容に関する認識の違いから係争や裁判に至るケースもありますので、契約前には十分な下調べをしたほうが良いでしょう。