ザ・パークハビオ小石川賃貸

竣　工　2021年12月
最寄駅　春日駅徒歩8分
総戸数　56戸

住　所　東京都文京区小石川3-25-6
概　要　地上7階 RC造
駐車場　1台（平置式）
■物件名フリガナ
ザ・パークハビオコイシガワ

■近隣周辺施設情報
ダイエー小石川店まで約138m
クイーンズ伊勢丹小石川店まで約294m
セブンイレブン文京小石川1丁目店まで約256m
Olympic白山店まで約325m
小石川一郵便局まで約254m
三井住友銀行小石川支店まで約282m
どらっぐぱぱす小石川1丁目店まで約459m
小石川一郵便局まで約670m
朝日信用金庫小石川支店まで約604m
富坂警察署まで約497m

物件名	ザ・パークハビオ小石川賃貸
所在地	東京都文京区小石川3-25-6
最寄駅	都営三田線「春日駅」徒歩8分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模	地上7階 RC造
総戸数	56戸	築年月	2021年12月

■駐車場　　　1台（平置式）
■バイク置場　6台
■駐輪場　　　50台
―――――――
■設　計　　　木内建設株式会社一級建築士東京事務所
■施　工　　　木内建設株式会社 東京本店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（25.09㎡～76.52㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

融資審査と聞くとなんだか難しい感じがしますが、逆の立場で考えてみると何が審査されるのかを理解することができます。つまり、あなたが見知らぬ誰かにお金を貸してくれと言われた時にどうするか、ということを考えてみればよいのです。

これまで会ったことや話したことがない人から、いきなり「お金を貸して欲しい」と言われて大切な自分のお金を貸すことになるわけですので、どういう職業や経歴の人で、年収や資産はいくらか、なぜお金を必要としているのか、いくら貸してほしいのか、いくらの利子をもらうのが適切か、返せなかった時にどうするのか、身元を保証してくれる人はいるのか、といった色々なことが気になるはずです。この「貸しても大丈夫な人か？」「ちゃんとお金を返すことができそうか？」「返済が滞った場合にもお金を回収できそうか？」といったことを確認する一連の流れが、融資審査なのです。

融資審査のポイントの一つ目は、「返済能力」のチェックとなります。これは、融資したお金を継続的に返してくれるかどうか、という指標になるもので、年収や職の安定性を始めとして、他の金融機関に借入がないかといったことが審査の対象となります。

なお、銀行との交渉の中で、その銀行の口座に数百万円から数千万円の預金を入れておくことを条件に、融資の金利を低くしてもらえることがあります。銀行の口座に残高が用意できれば、返済能力の高さを示すことはもちろん、不動産投資以外の取引を拡大できるという期待を寄せてもらうこともできますので、長期的に付き合いを重ねていきたい相手だと思ってもらうことができます。

お金を返すことができる能力はもちろん大事なのですが、借りたお金をきちんと返そうととする誠実な人柄かどうかも非常に重要です。資産があっても支払いを延滞してしまう資産管理がルーズな人はいますし、事故や失業など突然の事態で資産や収入がなくなってしまうこともあります。貸す側の金融機関としては、30年や35年という長い返済期間のなかで、どんな事態になっても返済をしようとする資質を借り主が有しているか、ということをきちんと把握しておきたいというわけです。

返済資質はあまり語られることが少ない部分ですが、過去のローン返済やクレジットカードの支払いなどで延滞を発生させていないかといった支払い履歴から見える行動に関する部分に加えて、どんな服装・見た目をしているか、言葉遣いが丁寧か、お金にルーズな素振りがないか、契約に必要な書類をきちんと揃えているか、といった定性的な人柄・人格・習慣などの部分についてもチェックをされています。

金融機関との打ち合わせの際には、一つ一つの言動がすべてチェックされていると考えて発言・行動をしたほうが良いでしょう。

返済能力と返済資質をどれだけ厳格に行ったとしても、予測ができない事態で返済が滞ってしまうことがあります。そういった場合に、融資したお金をどれだけ回収できるかという目安になるのが「担保」です。担保に「抵当権」という他の債権者よりも優先してお金を返してもらう権利を設定することで、貸す側としては安心して融資を実行することができるようになります。

また、担保ではないのですが、保証人がいるかどうか、保証人の年収や資産状況がどれくらいなのか、相続予定の資産はあるかといったポイントについても、融資の実行を判断する上では重要なポイントとなります。

返済能力・返済資質・担保などの評価を総合して「属性」と呼びます。たとえば、「上場企業勤務・勤続年数10年・35歳・年収2000万円・資産1億円・借入なし」などのように属性が非常に良ければ、貸す側としても、貸し倒れるリスクが少なく安全に融資を実行することができるので、金利条件を1%台と低くしたとしても、十分に採算がとれると判断できるようになります。

この属性と融資条件の関係を踏まえると、融資の審査を受ける際には、金融機関にとって良いと判断してもらえる情報は、できるだけすべて出しておくのがポイントとなります。

以上、融資審査のポイントについてまとめてみましたが、いかがでしたでしょうか？ここに挙げたポイントはあくまで一例で、各銀行によって、どのポイントに重きを置くかという審査の方針は大きく異なります。

審査基準が異なるということは、ある銀行で低い評価だったとしても、ある銀行では高く評価してもらえる可能性があるということです。審査のポイントを念頭に置いて、銀行開拓を行い、狙った融資額や金利の条件を勝ち取っていきましょう。

初めに、良くない不動産投資会社とはどういう会社なのか、その会社と付き合うデメリットや、物件購入後に想定される事態をいくつか考えてみましょう。

良くない不動産投資会社と営業マンには、いくつかのタイプがあります。まず一つ目のタイプは、知識や経験が足りないケースです。「不動産投資会社や不動産の営業は、不動産投資の専門家であるはずなのに、そんなことがありえるの？」とお思いの方もいらっしゃるかもしれませんが、これはよくあるケースなのです。

たとえば、社歴が浅い会社や若い営業マンが多い会社がこのタイプに該当します。社歴が5年未満の会社は、80年代の不動産バブルや2008年のリーマンショック、2011年の東日本大震災など、過去の重要な下落局面を経験していません。そのため、提案がどうしても楽観的すぎるものになりがちで、あとで何かが起こった際に「こんなはずではなかったんですが…」ということになることが考えられます。

そのため、まずは会社の設立年を調べることや、営業の方の不動産業界の経験年数を把握することが大切です。いくら頼れそうな担当者だったとしても、実は他業界から転職して1年目、ということもありえるのです。不動産投資で失敗した時に、誰も自分を守ってはくれません。「投資は自己判断」ということになりますので、きちんと自衛をしておく必要があります。

また、営業ノルマがきつい会社にも注意が必要です。顧客に良い提案をすることよりも、自社の売上や利益を伸ばすことに主眼が置かれていると、売ることが全てに優先するというスタンスになってしまうためです。たとえば、ワンルームマンション投資のように不動産投資のなかで比較的単価が低い領域は、売上を数で稼ぐということになりがちなので、一人ひとりの顧客を丁寧にフォローするよりも、多くの顧客と接点を持ってとにかく積極的にセールスを行うことにインセンティブが働いてしまうことがありますので、注意が必要です。

さらに酷いケースになると、顧客に利益を出させることを一切考えず、むしろ顧客は利益を貪る対象と考えている会社もあります。この場合は、明らかに赤字になる物件を高値で売りつけたり、契約書の中に顧客にとって不利な内容が意図的に盛り込んだり、ということを常習的に行うようになります。

不動産投資を始める際に、これらの会社と付き合ってしまうと、最悪の場合、開始当初に想定した利回りが実現できないどころか、毎月が赤字になってしまい、物件を売却しようにもローンの残債を下回ってしまって破産するしかなくなるというケースにまで至ってしまいます。

以下では、こういった会社を見極めるポイントをご紹介していきます。

良くない不動産会社や営業にありがちなのが、セールスをする上で不都合な事実をひた隠しにするという点です。たとえば、収支シミュレーション資料で、賃料の下落が30年以上起こらないという前提で作られているといったことなどがよくあるケースです。これが後々問題になった時も「嘘は言っていない」「聞かれなかったから説明しなかった」という言い訳をされてしまい、泣き寝入りをすることになってしまいます。

不動産投資の説明やシミュレーションをすべて見た後に、その情報だけだとバラ色の未来しか見えないケースや、損失が出る可能性がほぼ考えられないケース、自分にとって有利すぎる契約に見えるケースは、「何か見落としがないだろうか？」と慎重な姿勢を崩さず、「実際に購入したら、どのようなリスクが想定されますか？」と営業の方に尋ねるようにすると良いでしょう。

その質問の後に色々と重要な情報が出てくる場合は、「嘘は言っていない」「聞かれなかったから伝えなかった」という会社の可能性が高いため、注意が必要となります。

次に注意をするべきなのが、電話をかけた時やメールを送った時に、レスポンスが遅いケースです。このケースでは、営業のスタンスが「数撃ちゃ当たる」になってしまっていて、一人の営業が顧客を抱えすぎてしまっているという状況や、仕事ができない営業や新人が担当についてしまっている可能性があります。

冒頭でも少し触れたとおり、売上を質ではなく数で稼ごうとする場合、一人ひとりの顧客のフォローに使える時間が少なくなってしまいます。たとえ営業が顧客のために時間を割きたいと思っていても、複数の案件が同時に進行してしまっていて、物理的に時間を確保することが不可能という状況もあり得るので、その場合はどんなに担当が良さそうな方であっても、他の会社を当たるのが良いでしょう。

商談の場で「今買わないと、売り切れちゃいますよ！」「買うなら早いほうがいいです！」「今購入いただけるなら、これだけ値引きさせていただきます」と、購入を急かす発言が何度も出てくる場合も要注意です。

こういった購入を促す発言を繰り返す場合は、売上ノルマがきつく、一回の商談にかける時間をできるだけ少なくして販売効率を高めようとしている可能性があります。

本当に信頼できる会社であれば、「自分が購入者の立場だったら、考える時間がほしいはず」「大きな買い物になるから、しっかり検討をして十分に納得してから前に進んだほうが良い」「この人とは長い付き合いをしていきたいから、今回が購入に至らなくても最善のアドバイスをしていこう」と考えて、できる限り慎重に考えることを勧めてくれます。また、もし懸念点や想定されるリスクがある場合は、その対処に関して一緒に考えてくれるでしょう。

営業担当とのコミュニケーションの中で「自分に買わせようとしているな」と感じたら、話の内容を鵜呑みにせずに、時間をかけて一つ一つの情報を吟味することをおすすめします。

対面の営業マンから得られる情報以外では、ウェブサイトや雑誌のバックナンバーなどで、その会社と付き合いのあるオーナーからの実際の口コミを確認するのも一つの手です。

この口コミというのは、その会社のコーポレートサイトやパンフレットなどに掲載されているものではなく、良い口コミも悪い口コミも集まっている中立的な情報サイトを参照する必要があります。コーポレートサイトなどに掲載されている口コミはセールスのために恣意的にピックアップされたモデルケースのようなもので、購入を促すために作成されていることが多いためです。

また、過去にオーナーから訴訟を起こされているケースは、オーナーがその会社から物件購入やサービスの利用を開始した後に「こんなはずじゃなかった！」「騙された！」と感じたために起こっていることが多いので、その内容を把握しておくと、どういったところに落とし穴があるのかについても理解を深めることができます。

ウェブサイトを調べたい時は「会社名 オーナー 評判（口コミ）」「会社名 オーナー 訴訟」などと検索をすればいくつか記事がでてくるはずですので、そこからピックアップをして読んでいくと良いでしょう。

最後のポイントは不動産投資の勧誘を断った後です。セールス色の強い会社は、一度断った後にも、それほど間を置かずに何度も電話が来ます。また、ディベロッパーであれば、新しい建物の完成前後でも毎日のように電話が来ます。そして、その電話に出てみると具体的な物件の話はなく、「ご紹介したい物件があるので、まずは一度お会いしましょう」と言われます。

これは不動産投資に限った話ではないのですが、営業の世界では、一度話を聞いてくれた顧客はまた話を聞いてくれる可能性が高いと考えられています。そのため、新規開拓に時間をかけるよりも、以前に会って話を聞いてくれた人に電話をかけ続ける「追客（ついきゃく）」という営業手法がよく採られます。

追客自体は悪いことではないのですが、自分が売りたいものを相手の都合を考えずに売ろうとする会社には注意をしなければいけません。信頼できる会社の追客は、前回のヒアリング内容をもとに、顧客が興味のありそうな物件だけを厳選して案内するという形になります。また、その手段についても、相手の時間を取ってしまう電話をいきなりかけ続けるのではなく、まずはメールなどで物件の概要を案内した上で、「ご興味があれば担当○○までご連絡下さい」という内容に留めておくか、もしくは相手が電話を受けやすそうな時間帯を選んで１度か２度だけ電話をするというコミュニケーションになります。

信頼できる会社のセールスは、「物件を売る」ことが目的ではなく、「顧客が興味を持っている情報を届ける」「顧客の代わりに良質な情報を探してくる」ということを目的としたコミュニケーションになっているのです。

不動産投資会社は、玉石混交の状態です。良くない会社と付き合ってしまうと、現在の資産を切り崩すことになってしまったり、思わぬ負債や負動産を抱えてしまったりすることになります。一方、信頼できる会社と付き合っていくことができれば、着実かつ堅実に資産を増やしていくことができます。

一般的には、「初期費用＝賃貸物件を借りる際の費用」と理解している人も多いでしょう。しかし、引越しや家具、家電の購入にもそれなりの費用がかかります。費用発生のタイミングも近いことから、これらは一緒に考える必要があります。

賃貸物件を借りる際の費用
一人暮らしを始める際の最初のステップは、住む部屋を決めて賃貸借契約を結ぶことです。その契約に際してまとまった金額を支払うことになります。内訳は以下の通りです。

敷金と礼金はどちらも大家さんに対して支払うものですが、目的や性質が異なります。

敷金は、家賃が支払えなかった場合や退去時に修繕が必要になった場合に備えた、言わば預け金のようなもの。

一方の礼金はその名のとおり、部屋を貸してくれる大家さんへの謝礼金です。

敷金と礼金はそれぞれ、家賃の1～2ヶ月分であることが一般的。なかにはどちらか一方の費用しかかからない、またはどちらもかからない物件も存在します。

おもに西日本では敷金や礼金を保証金や敷引きと呼ぶことが多いです。不動産は地域ごとに慣習が異なり、各費用の相場も異なる可能性がある点を覚えておきましょう。

仲介手数料とは、賃貸物件を借りるために利用した不動産屋さんに支払う手数料です。内見の案内や契約書の作成と説明、各種調整などの手数料と考えても良いでしょう。

仲介手数料は、家賃の1ヶ月分＋消費税であることが多いですが、無料にしたり割引をしている不動産屋さんもあります。

前家賃と日割り家賃
通常、賃貸物件の家賃は前払いです。

例えば5月分の家賃については、4月末、もしくは4月の指定期日までに支払わなければなりません。よって契約時に、翌月分の家賃を前家賃として支払うのが一般的です。

多くの場合は、「入居日＝家賃発生日」です。月初めからではなく、月の途中で入居をする場合は、1ヶ月分の家賃を日割り計算して支払います。

例えば、家賃が6万円の物件を契約して4月11日に入居する場合は、同日から月末までの20日分として4万円の日割り家賃が必要です。

ただし、中には必ずしも自分が希望する入居日が家賃発生日とならない場合があることを覚えておきましょう。

保証会社利用料とは、「家賃保証会社」の利用料のこと。

入居者による家賃の支払いが難しい場合に、一時的に立替払いするのが家賃保証会社の役割です。連帯保証人をたのむ人がいない場合に加えて、近年では連帯保証人の有無にかかわらず一律で保証会社の利用を求める物件も増えてきています。

一般的に、費用は初年度が家賃の半月分～1ヶ月分です。2年目以降は年間1万円前後でしょう。

火災保険料
賃貸物件の入居者が入る火災保険料とは、もしもの火災や漏水などの被害から入居者の家財を守るために加入するものです。また、大家さんや第三者への損害賠償責任が発生した際に備えるという側面もあります。

賃貸物件の契約時に不動産屋さんに勧められるものに加入する場合は、賃貸借契約の期間と同じ2年間分を一括で支払うのが一般的です。相場は1万5千円～2万円程度です。

関連記事：賃貸物件の火災保険はなぜ必要？加入の目的や方法、補償内容を解説

鍵交換費用
新築物件をのぞく多くの賃貸物件において、鍵の交換費用が請求されます。

物件によっては古い鍵を使用できる場合もあるかもしれませんが、防犯上の観点からオススメできません。

スタンダードなタイプのものは1万円前後、防犯性能の高いディンプルキーの場合は2万円前後でしょう。

引越し費用
住む場所が決まったら始めたいのが引越し準備。特に、引越し業者を利用する場合は早めに手配するようにしましょう。

引越し費用は、移動距離の長さや荷物の量に応じて高くなりますが、時期によっても高額になるため注意しましょう。

一般的には、引越しのハイシーズンである3月から4月にかけては予約も取りにくく、料金も高くなる傾向です。

家具・家電の購入費用
一人暮らしを始めるには、生活をするのに最低限必要な家具や家電をそろえなければなりません。

実家にあるものを持っていったり、知り合いから譲ってもらったりする場合もありますが、新生活を機に買いそろえるという人の方が多いでしょう。

賃貸物件探しをしているときは、家賃や初期費用、引越し費用に目がいきがちです。

しかし、寝具やカーテンなどの家具や、冷蔵庫、洗濯機、電子レンジなどの家電は入居する時点でそろっている必要があります。

あらかじめ、必要となる家具や家電をリストアップし、予算を確保しておくようにしましょう。

一人暮らしの初期費用の目安は？
家賃8万円の賃貸物件の場合は、合計で54万円程度の初期費用になります。

「せっかく良い部屋が見つかったのに、初期費用が支払えない」「初期費用の目安が分かっていたら、もっと家賃の低い物件を選んでいた」という後悔は避けたいものです。

引越しや家具、家電の購入費用を含め、何にどのくらい費用がかかるかを把握し、それぞれの支払いに困ることがないようにしましょう。

賃貸物件を借りる際の初期費用は家賃の5ヶ月分
一般的に、賃貸物件を借りる際の初期費用は、家賃の5ヶ月分前後と言われています。

つまり、家賃が5万円の場合は25万円、8万円の場合は40万円程度が必要です。

物件によっては礼金がなかったり、仲介手数料が割引になったりしますが、必ずしもそのような物件に出会えるとは限りません。賃貸物件を借りる際の初期費用の目安はあくまでも「家賃の5ヶ月分」と覚えておくことをオススメします。

引越し費用は4万円前後
単身の引越し費用は、同一市区町村内の移動かつ荷物が少ない場合は3万円前後、同一都道府県内かつ荷物が多めの場合は5万円前後です。

ただし、引越し費用は、移動距離や荷物の量、時期によって大きく異なる可能性があります。加えて、引越し業者ごとに様々なプランがあるため、一概に費用の目安を示すことは難しいのです。

よって、おおよその目安を4万円前後と考えつつ、引越し先が決まったら早めに見積もりを取ったり、業者を手配したりするようにしましょう。

その際は、1社のみに相談をすると相場が分からないので、インターネットの引越し見積りサービスを利用しながら、複数社から選ぶことをオススメします。

なお、荷造りや荷解きも業者にお任せする場合は、追加の費用がかかるので注意しましょう。

家具・家電の購入費用は10万円前後
家具や家電の購入費用は、少なめに見積もって10万円前後です。

金銭的に余裕がない場合は、まずは生活をするのに困らない程度に買いそろえ、余裕ができてから買い足していくと良いでしょう。

入居時に必ずと言って良いほど必要な家具が寝具とカーテンです。

特にこだわらなければ、寝具セットは1万円以内で買えるでしょう。カーテンは5千円以内で買えるものもありますが、部屋ごとに必要な数や大きさが異なる点に注意が必要です。

家電で最低限必要なものと言えば、冷蔵庫や洗濯機、電子レンジ、炊飯器、ドライヤー、掃除機など。冷蔵庫や洗濯機は2万円以上かかることが想定されますが、その他のものは1万円以内で買えるでしょう。

ゼロゼロ物件は、少なくとも2ヶ月分の家賃相当額の支払いがなくなるため、大幅な負担減になります。敷金と礼金のどちらか一方がかからない物件もあります。

ただし、「敷金ゼロ」には注意が必要です。

敷金は一般的に、その一部または全てを退去時の修繕費用に充てることがあります。

したがって、入居時に敷金を預けていない状態で修繕が発生すると、退去時にその費用を請求される可能性があるということを覚えておきましょう。

仲介手数料がお得な物件を選ぶ
家賃の1ヶ月分＋消費税分の金額を請求されることが多い仲介手数料ですが、中には無料のものや、割引になる物件があります。

これは、仲介手数料を無料にしたり割り引いたりしている分を大家さんが負担している場合や、不動産屋さんが所有する自社物件である場合に実現するものです。

フリーレントがついている物件を選ぶ
フリーレントとは、2週間～数ヶ月間などの一定期間、家賃が無料になることを指します。

これによって、前家賃や日割り家賃分、場合によってはそれ以上の節約ができるかもしれません。

ただし、フリーレントがついている物件は、一定期間解約ができないという条件付きのものも多いので注意しましょう。

家賃が安い物件を選ぶ
内訳を見れば分かるとおり、賃貸物件を借りる際の初期費用に含まれるほとんどのものが、「家賃の〇ヶ月分」となっています。

一人暮らしの初期費用を抑えるためのコツ～引越し、家具・家電編～
引越しは時期や業者選びを工夫する
引越しは、ハイシーズンである3～4月は極力避けましょう。

さらに引越し日は、土日や祝日を避けて平日を選んだり、時間指定をしなかったりする方が安くすむことが多いです。

また、引越し業者選ぶ際は複数社から見積りをとるようにしましょう。他社の見積りを引き合いに出して交渉をすると、値引きをしてもらえる可能性があります。

荷物が少ない場合は、単身パックや他の利用者と同じトラックに荷物を積み込む混載便を利用するとお得です。

引越しについては、そもそも引越し業者を利用しないというのも1つの選択肢です。

家具や家電、その他必要な物を新居で全てそろえたり、新居に持って行く荷物を宅急便で送れる範囲に留めたり、マイカーやレンタカーで荷物を運んだりすることが可能であれば、引越し費用分が節約できるでしょう。

家具・家電の購入はセット販売やフリマアプリを活用
家具や家電は、1つ1つそろえるよりも、あらかじめセット商品として売られているものを買う方が割安です。1つ1つの品質や性能まで気にすることは難しいですが、シンプルなデザインで統一感をもたせることができるのでオススメです。

必ずしも新品にこだわらないという人であれば、メルカリなどのフリマアプリやヤフオクなどのネットオークションを活用するのもよいです。思いがけず格安で、必要なものをそろえることも可能です。

注意したいのが、ガスコンロやエアコンといった生活必需品を入居者が購入して取り付けなければならない賃貸物件です。これらの費用は初期費用が高くなる原因になります。

予想外の出費とならないよう、あらかじめ不動産屋さんに確認しておくようにしましょう。

以下の記事の中で、一人暮らしをはじめる際の必需品や、あると便利なものについて解説しています。自身のライフスタイルを踏まえて無駄な出費を抑えるために何をすべきか、ぜひ参考にされてください。

一つ目の成功パターンは、空室リスクを心配する必要がほとんど無い青山などの一等地エリアや、ヴィンテージマンションと呼ばれる値下がりしにくい人気物件を購入して、長期的なインカムゲイン（家賃収入）を積み上げていくという投資方法です。

インカムゲイン（家賃収入）を狙う投資戦略は「コア型」と呼ばれ、不動産投資のなかでも非常に保守的でローリスク・ローリターンの運用となりますので、不動産に大きな金額を投資できる方や、資産を減らさないことを目的とした投資スタイルに適しています。

2つ目の成功パターンは、空室リスクが低く今後の成長が期待されるエリアで、インカムゲインを十分に確保した上で、購入時からの値上がりを期待して投資する「コアプラス型」という投資手法です。投資エリアのイメージは、渋谷や品川などの準一等地、二等地などが該当します。

たとえば、以下は首都圏のマンション平均価格の推移となりますが、2010年前後に首都圏で4,500万円のマンションを購入していた方は、今では5,500万円の価格で取引できていることになります。もちろん、エリアごとの人気や売買手数料、売却時の税金などがありますので、差額がすべて利益というわけではないと思いますが、平均で700万円～800万円前後の利益を手にすることはできているのではないかと思います。

不動産初心者の方にとって、最も「成功」のイメージに近いのがこの「コアプラス型」ではないでしょうか。「コアプラス型」の投資を行う上で最も大切な点は、投資対象エリアの成長性です。今後の都市開発計画や人口の動向、住宅地としての魅力などをしっかりと検討した上で投資を行っていく必要があります。

3つ目の成功パターンは、何かしらの問題があって空室が発生してしまっていたり、賃料が下落してしまった物件を安値で買い取り、リフォームなどを行って付加価値を高めることで空室率の改善や賃料アップを実現させる手法です。

前述のインカムゲインを主な収益源としている「コア型」「コアプラス型」と比べると、不動産の本来の価値を見極めて、適切なリフォームを行う、というかなり積極的な不動産投資となるので、不動産投資会社やセミプロと呼ばれる人たちが行う玄人的な不動産投資手法となります。このような不動産投資戦略は「バリューアッド型」と呼ばれます。

「コアプラス型」の運用を通して不動産売買を繰り返し、次第に不動産を見る目が育ってくると「この物件は相場から考えてかなり安い」「この立地であれば、リフォームを行えば空室率を○○%近くまで改善できるはず」「周辺の賃料相場から考えると、○○万円までは狙えるはず」といったことに気づくことができるようになるので、その仮説に基づいて問題点を解消するためのリフォームなどを行っていきます。

リフォームについても、鍵の交換など自分でできることは自分で行ってしまい、外注が必要な部分は信頼できる割安なリフォーム会社に依頼することで費用をおさえ、売却時の利益幅を大きくするということを行います。

「バリューアッド型」は不動産開発の要素を多分に含んでいるので、不動産投資のなかでもかなり事業的な側面が強いと言えるでしょう。

最後の4つ目の成功パターンは、割安な不動産を購入して購入価格以上の値段で売却を繰り返していくという短期売買の不動産投資です。

市況が活気づいている時に、たとえ不動産価格が高値圏であっても、インカムゲイン（家賃収入）や利回りは重視せず、短期的に売買を繰り返してキャピタルゲインを狙っていくことで、手元のキャッシュフローを創り上げていく不動産投資戦略を「オポチュニスティック型」と言います。

同じく値上がりを見越して投資する「コアプラス型」と違う点は、投資期間や投資規模となります。コアプラス型が5年～30年程度の中長期スパンで不動産投資を行っていくのに対して、「オポチュニスティック型」は購入直後～長くても数年程度の短期売買を想定しています。投資規模も、オポチュニスティック型では数億円～数十億円の投資金額が想定されます。

オポチュニスティック型は、不動産の価格が上がることもある一方で、価格が下がってしまうリスクも抱えることになりますので、不動産投資のなかでもハイリスク・ハイリターンな運用手法と言えます。不動産の価値と市況を即座に見極めて、多額の資金を調達して短期売買を重ねていくので、金融的な投資の側面が強く、不動産のプロが行う投資手法と言えるでしょう。