グローリオシェルト池袋本町/事故

竣 工 2021年3月
最寄駅 北池袋駅徒歩2分
総戸数 42戸

住 所 東京都豊島区池袋本町4-25-1
概 要 地上4階 RC造
駐車場 1台(平置式)月額27,500円
■フリーレント1ヶ月キャンペーン
■さらに賃料1ヶ月分を弊社がキャッシュバック
■フリーレント合計、実質2ヶ月キャンペーン

■物件名フリガナ
グローリオシェルトイケブクロホンチョウ

■近隣周辺施設情報
ローソンストア100池袋本町一丁目店まで約350m
ヨークマート下板橋店まで約560m
池袋本町公園まで約430m
長汐病院まで約1080m
池袋第二保育園まで約210m
まいばすけっと池袋本町1丁目店まで約460m
セブンイレブン豊島池袋本町3丁目店まで約180m
スギ薬局池袋本町店まで約130m
松屋下板橋店まで約410m
豊島区立池袋中学校まで約310m
池袋本町郵便局まで約240m

物件名 グローリオシェルト池袋本町
所在地 東京都豊島区池袋本町4-25-1
最寄駅 東武東上線「北池袋駅」徒歩2分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上4階 RC造
総戸数 42戸 築年月 2021年3月

■駐車場   1台(平置式)月額27,500円
■バイク置場 5台/月額3,300円
■駐輪場   16台/初回登録料3,300円
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■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
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■間取り
□1K~1DK(23.35㎡~27.27㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

パークアクシス池袋パークフロント/事故

竣 工 2021年10月
最寄駅 池袋駅徒歩3分
総戸数 27戸

住 所 東京都豊島区西池袋3-22-3
概 要 地上10階 RC造
駐車場 1台(身障者用平置式)
■物件名フリガナ
パークアクシスイケブクロパークフロント
Park Axis Ikebukuro Park Front

■近隣周辺施設情報
東武ストア西池袋店まで約360m
池袋消防署まで約260m
スギ薬局西池袋店まで約290m
マコト歯科クリニックまで約170m
池袋警察署まで約200m
まいばすけっと西池袋3丁目店まで約190m
ローソン西池袋店まで約40m
くすりの福太郎池袋西口店まで約220m
医療法人社団卓秀会平塚胃腸病院まで約110m
池袋西口公園まで約180m

物件名 パークアクシス池袋パークフロント
所在地 東京都豊島区西池袋3-22-3
最寄駅 東京メトロ丸ノ内線「池袋駅」徒歩3分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上10階 RC造
総戸数 27戸 築年月 2021年10月

■駐車場   1台(身障者用平置式)
■バイク置場 7台
■駐輪場   20台
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■設 計   三井ホーム株式会社施設事業本部一級建築士事務所
■施 工   三井ホーム株式会社施設事業本部
■管理形式  巡回管理
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■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   ピアノ相談可
■保証会社  利用必須
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■間取り
□1LDK(30.65㎡・40.53㎡)
□2LDK(46.58㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

ヤドカリ投資法は、現在は賃貸住居に住んでいる方でこれから不動産投資を始めてみたい、という方に人気のある投資手法で、掛け捨てになっている毎月の家賃(賃貸費用)を住居のローン支払いに充てることで自分の資産を構築できるというメリットがあります。また、不動産投資と比べると、不動産投資では空室リスクを気にしなければいけませんが、ヤドカリ投資法では住居として自分が住むので、空室リスクを気にしなくて良いという点を魅力的と感じる方もいます。

ヤドカリ投資法のメリットの2点目は、購入した不動産を自宅として利用するので、金利が高い不動産投資ローンではなく、金利が低い住宅ローンを活用できる、という点です。不動産投資ローンの金利は低い場合でも1%~2%となりますが、住宅ローンの金利は0.5%~1%となり、不動産投資と比べて毎月のローンの支払いの負担が少なくなります。

床面積が50m2以上、耐震性能があるなどの一定条件を満たせば、住宅ローンの残高×1%の金額分(ローン上限4000万円)を所得税・住民税から控除できる「住宅ローン減税」の適用を10年間受けることが可能です。たとえば、住宅ローンで3000万円を借りた場合、1年間の控除額は約30万円弱、10年間で200万円~300万円弱の税控除が受けられる計算となり、税負担が大きく軽減されます。

ヤドカリ投資法は、ライフスタイルの変化に合わせて、不動産の運用方法を変更することができます。たとえば転勤などになり、住居として使うことが難しくなった場合に、自宅を売却するか、貸し出すかを選択する事が可能です。売却をすればキャピタルゲイン(売却益)、貸し出せばインカムゲイン(家賃収入)を得ることができるようになります。

数多くのメリットがある一方で、ヤドカリ投資法には気をつけなければいけないデメリットも存在します。以下で詳しく見ていきましょう。

メリットの裏返しとなりますが、ワンルームマンションなどの床面積が50m2未満の物件を購入しても、住宅ローン減税が受けられないため、ヤドカリ投資法の魅力が少なくなってしまいます。ヤドカリ投資法が有効なのは、おもにファミリータイプの物件となりますので、不動産投資で人気のあるワンルーム物件を想定している場合には、イメージの修正が必要となります。

住宅ローンで自宅として購入した場合、不動産投資のような「賃貸事業」ではなくなるため、購入時の初期費用や修繕費などは費用として計上できない計算となります。購入時の費用をすべて合算すると購入価格の10%程度(数百万円分)程度になりますので、それらが所得から控除できないという点に注意が必要です。

住宅ローンの融資枠や購入予算などとの兼ね合いで利便性の悪い郊外(都心から電車で30分以上、駅徒歩10分以上など)に物件を購入してしまうと、入居需要が低くなってしまうため、転勤などが生じた時に物件を貸し出すという選択肢が難しくなってしまいます。

前述の賃貸需要とも連動しますが、物件のエリアが良くない、売却の際に買い手がつかず、低い価格で手放さなければならないというケースもあります。また、ファミリータイプの物件についても、購入者が限られると想定しておいたほうが良いでしょう。

以上のメリット・デメリットを踏まえると、通常の不動産投資とヤドカリ投資法は、どちらのほうが投資効率は良いのでしょうか? ヤドカリ投資法の投資上のメリットは、住宅ローンの低い金利で不動産を購入できる点と、住宅ローン減税が受けられる可能性があるという点です。一方、デメリットは購入費用などを経費計上ができない点と、ワンルームマンションなどでは住宅ローン減税が受けられないという点があります。

不動産投資を主眼に置いてワンルームマンションを選ぶと、ヤドカリ投資法の大きなメリットである住宅ローン減税が受けられないという問題が発生します。一方、ファミリータイプでエリアの良い物件を選ぼうとすると、今度は購入価格が高くなるため融資審査が通るかどうかという資金面の問題や、貸し出す場合にもファミリータイプは平米あたりの賃料や利回りが低くなってしまうという投資効率の面で問題が出てきます。

玄人の方の中には、住みながらリフォームをして売却時や賃貸時のバリューアップを狙うという方もいますが、不動産投資やリフォーム初心者の方には、そもそもどのようなリフォームを行えばバリューアップにつながるのか、といった判断が難しいかと思います。

このように、ヤドカリ投資法と通常の不動産投資を見比べてみると、あまり投資効率が良い方法とは言えないことが分かります。ヤドカリ投資法は、あくまで自宅の延長線上として不動産の活用を考えるもので、不動産投資については別で検討するということが良いでしょう。