ザ・パークハビオ麻布十番/事故

竣 工 2021年10月
最寄駅 麻布十番駅徒歩4分
総戸数 106戸

住 所 東京都港区六本木5-13-6
概 要 地上15階 RC造
駐車場 13台(機械式12台・身障者用1台)
■物件名フリガナ
ザ・パークハビオアザブジュウバン
The Parkhabio 麻布十番

■近隣周辺施設情報
成城石井麻布十番店まで約400m
ダイエー麻布十番店まで約460m
マルシェロッポンギまで約780m
リンコス六本木ヒルズ店まで約630m
MEIDI-YA STORE六本木ストアまで約770m
ファミリーマート一の橋店まで約290m
ローソン六本木3丁目店まで約470m
ナチュラルローソン東麻布3丁目店まで約420m
ドラッグストアスマイル麻布店まで約370m
くすりの福太郎麻布十番店まで約460m
くすりの福太郎六本木5丁目店まで約620m
AXISビルまで約380m
ロア六本木まで約600m
六本木ヒルズまで約1100m
スターバックスコーヒー麻布十番店まで約490m
六本木駅前郵便局まで約450m
新赤坂クリニックまで約310m
三菱東京UFJ銀行六本木支店まで約590m

物件名 ザ・パークハビオ麻布十番
所在地 東京都港区六本木5-13-6
最寄駅 東京メトロ南北線「麻布十番駅」徒歩4分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上15階 RC造
総戸数 106戸 築年月 2021年10月

■駐車場   13台(機械式12台・身障者用1台)
■バイク置場 4台
■駐輪場   102台
―――――――
■設 計   東急建設株式会社一級建築士事務所
■施 工   東急建設株式会社首都圏建築支店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
―――――――
■間取り
□1R~2LDK(25.00㎡~69.49㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

賃貸に限ったことではなく、不動産業界全体に対して、なんとなくブラックなイメージを抱いている人も少なくありません。契約を促すような営業トークをされたり、頻繁に電話がかかってきたりと、実体験として不動産屋さんに対してマイナスな印象を持っている人もいるでしょう。当然、すべての不動産屋さんが該当するわけではありませんが、比較的熱心に営業をする不動産屋さんが多いため、「不動産屋さん=営業がしつこい」と思っている人も多くいるのです。

電話で問い合わせをしたときや来店時、内見時など、事あるごとに「この物件は優良物件だから、すぐに埋まってしまいますよ」と言われれば、誰でも多少のしつこさを感じるもの。「すぐ埋まる」という一言に対して、いかにも営業されている、焦らせて早く決めさせようとしている、と不快に感じる人もいるでしょう。

たとえそれが真実であっても、明確な根拠を示さない状態で「すぐ埋まる」と言われては説得力に欠けます。「早く申し込まないと、他の人に先を越されますよ」とも聞こえるこの一言をストレスに感じる人も…。熱心な営業を苦手に感じ、別の不動産屋さんへ行くという人もいます。

何度も電話をしてくることにしつこさを感じる人もいるでしょう。特に、「まだ決めかねている」「迷っている」というように曖昧な返事をした場合には、「その後どうですか」「他にオススメの物件がありますよ」と確認の電話が度々かかってくることも珍しくありません。インターネット(以下、ネット)上であらゆることが完結する現代だからこそ、余計に電話がわずらわしく、強引に感じられるでしょう。

不動産業界では、双方向のコミュニケーションを図って成約につなげやすくするため、未だ電話という手段が多用されています。メールだけでは返信が来ないこともあれば、詳細なニーズが分からないことも…。せっかく見つかった「見込み客」に来店を促したり、成約につなげたりするために、あの手この手で話をする結果、しつこいと感じさせてしまう側面があるのです。

熱心に営業をする不動産屋さんが多いのには、不動産仲介業の仕組みや性質が関係しています。積極的に営業しなければ簡単にお客さんを逃してしまう可能性もあるため、しつこくならざるをえない部分もあるのです。お客さんに喜んでもらうことを第一に、より良い物件を紹介しようと熱心に取り組んでいるところもあります。

私たちが日頃目にする賃貸物件の多くは、どこの不動産屋さんでも仲介できます。不動産ポータルサイトを見たときに、同じ物件の募集広告を複数の不動産屋さんが出しているのはこのためです。募集広告内に記載されている取引形態が「媒介」または「一般媒介」となっていれば、広告を出していない他の不動産屋さんにも仲介を依頼できます。裏を返せば、仲介の不動産屋さんはお客さんを逃しやすいとも言えるのです。

仲介のみを行っている不動産屋さんのおもな収入源は、お客さんが賃貸借契約を結んだときに得られる仲介手数料。どれだけ営業や広告にお金を費やしても、自分たちよりも早く他社が仲介して成約となれば、収入はありません。つまり、仲介専門でやっている会社にとってお客さんの確保は、会社の経営そのものにも関わるほど重要なことなのです。

今やコンビニの数よりも多いと言われている仲介の不動産屋さん。各社同じ物件の仲介ができるからこそ、せっかく問い合わせをしてきたお客さんや内見まで進んだお客さんを逃さないように、営業に熱が入るのも無理はないでしょう。

不動産仲介業を営む会社の多くが成功報酬型を採用しているのも、営業が熱心になる理由の1つ。基本給を設けている会社も「基本給+歩合給」としているところが多く、社員の給料はそれぞれの契約件数によって毎月変わるのです。一昔前に比べれば減ったものの、各社員に対して毎月ノルマを課している会社があることも、熱心な営業を助長しています。

より良い物件を紹介してお客さんに喜んでもらえれば、仲介手数料を受け取れる以上の効果も見込めることも。当然、不動産屋さんの対応や仕事ぶりも大切ですが、より希望に近い物件が契約できれば、顧客満足度が上がります。お客さんにとって良い印象が残れば、次のお部屋探しでリピートしてもらえたり、友人へ紹介してもらえたりというメリットがもたらされるのです。

不動産屋さんから「この物件はすぐ埋まる」と言われても、それは単なる営業トークで真実ではない、と思う人も少なくないはず。しかし、優良物件がすぐに埋まってしまうのは事実です。優良物件はその他の物件に比べて約3倍の速さで成約することが分かりました。

優良物件がすぐに埋まるのは、紛れもない事実。本当に人気がある優良物件は、ネット上に掲載されることなく借主が見つかったり、掲載されてもその日のうちに掲載終了となったりします。賃貸需要が少ないと言われる時期であっても、優良物件はすぐに埋まるのです。

優良物件がすぐに埋まる理由は、希少性が高いから。条件のわりに家賃が安い、新築や築浅で設備が整っている、デザイナーズ物件など、一般的に人気がある優良物件は、そもそも空きが出ることすら珍しいのです。

また、お部屋探しをしている人の中には、「良い物件が見つかったら」「住みたいと思っている物件に空きが出たら」引っ越そうと考えている人が一定数います。あらかじめ希望条件や物件名を登録し、空きが出たら通知が来るように設定している人も。誰が見ても好条件の物件には、ライバルがたくさんいると心得ておきましょう。

不動産に詳しい人でなければ、募集広告を見たり内見をしたりしただけでは、すぐに埋まりそうか否かは判断しかねるもの。そうした中で、「この物件はすぐ埋まる」が単なる営業トークなのか真実なのか見極められない人も多いでしょう。ここでは、それを見極めるためのポイントをご紹介します。

不動産屋さんに「すぐ埋まる」と言われたときは、その根拠をたずねるようにしましょう。「優良物件だから」「希少価値が高いから」と言われた場合も、具体的にどんな点が優れていたり、なぜ希少価値が高かったりするのかをたずねれば、納得のいく説明が聞けるかもしれません。

物件があるエリアの家賃相場や空室期間の長さの確認も大切。エリアや駅ごとの間取り別家賃相場はネット上でも簡単に調べることが可能です。良い条件がそろっているのに家賃が相場よりも安い物件は、比較的短期間で成約となることが多いでしょう。

しつこい営業にうんざりし、「お部屋探しをやめたい」「他の不動産屋さんに仲介してもらいたい」と思う場合は、しっかりと意思表示をしましょう。しつこく営業されるのは、見込み客だと思われているから。いくら営業しても契約してもらえないと分かれば、時間や経費を使ってまで営業してくることはなくなります。

しつこい営業をやめてもらうには、曖昧に答えたり無視したりせず、はっきりと断るのが一番です。対面や電話では伝えにくいという場合は、メールで伝えても良いでしょう。メールの場合は相手に意思表示した記録が残るため、後からもめるのを防げるというメリットもあります。

「あの物件は設備が古かった」「気に入る物件が見つからなかった」という言い方では、お部屋探しをしている見込み客のままです。希望条件を再度聞かれ、別の物件を案内されるでしょう。上手く断れない場合は、「部屋探しをやめた」「別の不動産屋さんで良い部屋が見つかって申し込みをした」と伝えれば、それ以上営業してくることは滅多にありません。

はっきりと断ったにもかかわらず、しつこい営業をしてきたり迷惑行為をしてきたりする場合は、宅地建物取引業の免許を付与している監督官庁に相談するのも1つの選択肢。不動産仲介業を営む会社は必ず、都道府県知事または国土交通大臣から免許を受けています。会社名や会社所在地、「東京都知事(1)第123456号」のように記載されている免許番号、担当者名や具体的なやり取りの内容を各都道府県の免許担当課に伝えましょう。国土交通大臣免許の場合は、本店所在地を管轄する地方整備局が相談窓口です。

ジオエント台東根岸/事故

竣 工 2021年7月
最寄駅 入谷駅徒歩7分
総戸数 58戸

住 所 東京都台東区根岸3-21-8
概 要 地上14階 RC造
駐車場 有(平置式)
■物件名フリガナ
ジオエントタイトウネギシ

■近隣周辺施設情報
ココスナカムラ入谷店まで約550m
ライフ東日暮里店まで約180m
肉のハナマサ根岸店まで約660m
セブンイレブン東日暮里4丁目店まで約110m
セブンイレブン台東根岸3丁目店まで約150m
どらっぐぱぱす入谷店まで約720m
浅草ROXまで約1840m
エキュート上野まで約1180m
アメ横センタービルまで約1780m
台東区立根岸幼稚園まで約270m
台東根岸二郵便局まで約210m
医療法人日暮里医院まで約1230m
下谷警察署鶯谷駅前交番まで約320m
上根岸公園まで約230m
浅草ビューホテルまで約1520m
学校法人華学園まで約270m

物件名 ジオエント台東根岸
所在地 東京都台東区根岸3-21-8
最寄駅 東京メトロ日比谷線「入谷駅」徒歩7分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上14階 RC造
総戸数 58戸 築年月 2021年7月

■駐車場   有
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   株式会社宮田建築事務所
■施 工   株式会社小川建設
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
―――――――
■間取り
□1R~1LDK(00.00㎡~00.00㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

人形町デュープレックスリズ/事故

竣 工 2006年7月
最寄駅 人形町駅徒歩4分
総戸数 49戸

住 所 東京都中央区日本橋堀留町2-7-1
概 要 地上14階 SRC造
駐車場 有(機械式)月額38,500円
■フリーレント1ヶ月キャンペーン
■さらに賃料1ヶ月分を弊社がキャッシュバック
■フリーレント合計、実質2ヶ月キャンペーン

■物件名フリガナ
ニンギョウチョウデュープレックスリズ
人形町デュープレックスR’s

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと日本橋富沢町店まで約160m
マルエツプチ小伝馬町駅前店まで約280m
成城石井小伝馬町店まで約310m
セブンイレブン日本橋堀留町2丁目店まで約50m
ファミリーマート日本橋堀留町1丁目店まで約100m
デイリーヤマザキ日本橋堀留町店まで約210m
どらっぐぱぱす新人形町店まで約160m
ヘルス薬局日本橋店まで約40m
吉野家小伝馬町店まで約120m
日本橋大伝馬町郵便局まで約130m
三菱UFJ銀行堀留支店まで約220m
三井住友銀行人形町支店まで約240m
日本橋木原クリニックまで約60m
日本橋かわまた内科クリニックまで約110m
三井記念病院まで約1100m
堀留児童公園まで約280m
久松警察署まで約330m
中央区立久松小学校まで約300m
中央区立日本橋中学校まで約650m

物件名 人形町デュープレックスリズ
所在地 東京都中央区日本橋堀留町2-7-1
最寄駅 東京メトロ日比谷線「人形町駅」徒歩4分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上14階 SRC造
総戸数 49戸 築年月 2006年7月

■駐車場   有(機械式)月額38,500円
■バイク置場 ―
■駐輪場   有/初回登録料2,200円
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
―――――――
■間取り
□1LDK(43.09㎡~49.25㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

ライオンズ千代田岩本町ミレスKDA/事故

竣 工 2020年2月
最寄駅 岩本町駅徒歩5分
総戸数 42戸

住 所 東京都千代田区岩本町2-16-14
概 要 地上13階 RC造
駐車場 1台(平置式)
■さらに賃料2ヶ月分を弊社がキャッシュバック

■物件名フリガナ
ライオンズチヨダイワモトチョウミレスケイディーエー

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと岩本町3丁目店まで約90m
ローソン岩本町3丁目店まで約130m
スギ薬局岩本町店まで約160m
朝日生命成人病研究所附属医院まで約390m
朝日信用金庫豊島町支店まで約120m
カフェ・ベローチェ岩本町店まで約290m
朝日信用金庫豊島町支店まで約210m
セブンイレブン千代田岩本町2丁目店まで約230m
スギ薬局岩本町店まで約270m
千代田岩本町郵便局まで約220m

物件名 ライオンズ千代田岩本町ミレスKDA
所在地 東京都千代田区岩本町2-16
最寄駅 都営新宿線「岩本町駅」徒歩5分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸、ペット可
構造規模 地上13階 RC造
総戸数 42戸 築年月 2020年2月

■駐車場   1台(平置式)
■バイク置場 ―
■駐輪場   42台
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  各部屋毎に異なる
―――――――
■間取り
□1R~2LDK(25.39㎡~45.70㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

パークウッドレジデンス日本橋/事故

竣 工 2012年2月
最寄駅 小伝馬町駅徒歩3分
総戸数 59戸

住 所 東京都中央区日本橋堀留町2-5-10
概 要 地上11階 RC造
駐車場 有(平置式)
■物件名フリガナ
パークウッドレジデンスニホンバシ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと日本橋富沢町店まで約140m
まいばすけっと日本橋堀留町店まで約250m
マルエツプチ小伝馬町駅前店まで約220m
セブンイレブン日本橋堀留町2丁目店まで約240m
ファミリーマート日本橋堀留町1丁目店まで約210m
どらっぐぱぱす新人形町店まで約420m
三越日本橋本店まで約960m
中央区立日本橋中学校まで約770m
中央区立久松小学校まで約500m
三井記念病院まで約1440m
山村病院まで約1360m
十思公園まで約390m
吉野家小伝馬町店まで約160m

物件名 パークウッドレジデンス日本橋
所在地 東京都中央区日本橋堀留町2-5-10
最寄駅 東京メトロ日比谷線「小伝馬町駅」徒歩3分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上11階 RC造
総戸数 59戸 築年月 2012年2月

■駐車場   有(平置式)
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(30.22㎡~46.75㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
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イレーネ初台/事故

竣 工 2019年5月
最寄駅 初台駅徒歩3分
総戸数 45戸

住 所 東京都渋谷区本町1-10-1
概 要 地上13階 RC造
駐車場 ―
■さらに賃料1.5ヶ月分を弊社がキャッシュバック

■物件名フリガナ
イレーネハツダイ

■近隣周辺施設情報
フレスコベンガベンガダイヤ店まで約400m
まいばすけっと渋谷本町2丁目店まで約440m
成城石井オペラシティ店まで約380m
セブンイレブン渋谷本町1丁目店まで約10m
ローソン渋谷初台一丁目店まで約600m
ファミリーマート渋谷本町店まで約590m
スマイルドラッグ初台店まで約290m
くすりセイジョー初台店まで約500m
代々木郵便局ゆうちょ銀行代々木店まで約390m
きらぼし銀行代々木支店まで約200m
代々木警察署まで約80m
いのくち内科クリニックまで約130m
医療法人温光会内藤病院まで約200m
玉川上水旧水路初台緑道まで約90m

物件名 イレーネ初台
所在地 東京都渋谷区本町1-10-1
最寄駅 京王新線「初台駅」徒歩3分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上13階 RC造
総戸数 45戸 築年月 2019年5月

■駐車場   ―
■バイク置場 3台/月額4,400円
■駐輪場   有/1住戸1台無料
―――――――
■設 計   ―
■施 工   新日本建設株式会社
■管理形式  通勤管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
―――――――
■間取り
□1R~1LDK(25.12㎡~79.59㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

ベルファース駒沢大学/事故

竣 工 2021年10月
最寄駅 駒沢大学駅徒歩11分
総戸数 47戸

住 所 東京都世田谷区野沢4-4-9
概 要 地上6階 RC造
駐車場 有/月額33,000円
■フリーレント1ヶ月キャンペーン

■物件名フリガナ
ベルファースコマザワダイガク

■近隣周辺施設情報
イオンスタイル碑文谷まで約2250m
マルエツ真中店まで約680m
駒沢病院まで約710m
野沢四丁目公園まで約220m
上馬交番まで約360m
トモズ駒沢駅前店まで約700m
ローソン世田谷野沢二丁目店まで約200m
駒沢保育園まで約250m
foodium三軒茶屋まで約150m
まいばすけっと三軒茶屋1丁目店まで約380m
miniピアゴ太子堂2丁目店まで約620m
サミットストア野沢龍雲寺店まで約360m
まいばすけっと野沢2丁目店まで約480m

物件名 ベルファース駒沢大学
所在地 東京都世田谷区野沢4-4-9
最寄駅 東急田園都市線「駒沢大学駅」徒歩11分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上6階 RC造
総戸数 47戸 築年月 2021年10月

■駐車場   有/月額33,000円
■バイク置場 有/月額3,300円
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   株式会社シティ一級建築士事務所
■施 工   株式会社第一ヒューテック
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
―――――――
■間取り
□1R~1DK(25.20㎡~37.95㎡)

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リビオメゾン南砂町/事故

竣 工 2021年10月
最寄駅 南砂町駅徒歩11分
総戸数 218戸

住 所 東京都江東区南砂2-33-4
概 要 地上14階 RC造
駐車場 有/月額27,500円
■物件名フリガナ
リビオメゾンミナミスナマチ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと南砂2丁目店まで約100m
セブンイレブン江東南砂2丁目店まで約400m
くすりの福太郎南砂2丁目店まで約430m
マツモトキヨシ東陽町店まで約450m
西友東陽町店まで約530m
ヤマダ電機ヤマダアウトレット南砂店まで約460m
城東警察署日曹橋交番まで約440m
スーパータイヨー東陽町店まで約670m
OK南砂店まで約640m
ローソン南砂葛西橋通店まで約300m
TSUTAYA南砂店まで約510m

物件名 リビオメゾン南砂町
所在地 東京都江東区南砂2-33-4
最寄駅 東京メトロ東西線「南砂町駅」徒歩11分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上14階 RC造
総戸数 218戸 築年月 2021年10月

■駐車場   有/月額27,500円
■バイク置場 有/月額3,300円
■駐輪場   有/月額220円~330円
―――――――
■設 計   東レ建設株式会社東京一級建築士事務所
■施 工   東レ建設株式会社東京本店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
―――――――
■間取り
□1R~2LDK(25.11㎡~54.70㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

テラス大崎/事故

竣 工 2021年9月
最寄駅 戸越駅徒歩8分
総戸数 55戸

住 所 東京都品川区戸越1-29-10
概 要 地上8階 RC造
駐車場 有
■物件名フリガナ
テラスオオサキ

■近隣周辺施設情報
ライフ大崎百反通店まで約220m
ミニストップ戸越駅前店まで約560m
サンドラッグ戸越銀座店まで約400m
中原口交番まで約680m
峰原公園まで約290m
立正大学大崎キャンパスまで約660m
スーパー文化堂戸越銀座店まで約190m
ドラッグストア・スマイル戸越銀座店まで約170m
カフェ・ベローチェ戸越銀座店まで約360m
こだまクリニックまで約730m
品川平塚一郵便局まで約550m

物件名 テラス大崎
所在地 東京都品川区戸越1-29-10
最寄駅 都営浅草線「戸越駅」徒歩8分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上8階 RC造
総戸数 55戸 築年月 2021年9月

■駐車場   有
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   株式会社イクス・アーク都市設計
■施 工   奈良建設株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
―――――――
■間取り
□1R~1LDK(21.03㎡~40.98㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資ローンを借り換えるというのは、今借りている金融機関とは別のところで新たにより低い金利のローンを組み直し、今までの残債を完済することで、より良い条件のローンに変更するということです。借り換えによって総返済額を減らせれば、その分収支が良くなりますし、キャッシュフローも多く得られて運用の効率が上がるということにつながります。

変動金利から固定金利へ借り換えをすることもありますが、一般的に固定金利の方が変動金利より利率が高く設定してありますので、短期的にはキャッシュフローや収支が良くなるわけではありません。固定金利のローンに借り換える場合は収支を良くすることが目的ではなく、今後金利が上昇した場合のリスクヘッジという意味あいが強くなります。

不動産投資では家賃収入と返済額との差額によるキャッシュフローが経営のカギになります。金利が上昇すると返済額が増えその差がなくなり、万が一返済額と家賃収入の金額とが逆転してしまえば毎月現金が減っていく状態にもなってしまいますので、借り換えは慎重に行うことが大切です。

金利の低いローンに借り換えをすると収支が良くなることには触れました。金利の低いローンに借り換えをすれば、家賃収入はそのままに毎月の返済額を減らすことができるからです。

では実際に借り換えをした月々の返済額がいくらくらい違ってくるのかを見てみましょう。以下はオンライン上で不動産投資ローンの借り換えシミュレーションから借り換え手続きの代行まで一貫して行ってくれるサービス『インベース』による借り換えシミュレーションです。

金利3%のローンから2%のローンへ借り換えを行うと、月々の返済額が約1万円安くなるということがわかります。また、合わせて総返済額も300万円ほど圧縮することができています。

低い金利のローンに借り換えをすることで毎月の返済額を減らすことができ、その分キャッシュフローも良くなり運用も安定します。借り換えをする場合は、より金利の低いローンを探すことが大事な作業になります。

上述の通り、金利の低いローンに借り換えを行うと、月々の返済額が減るだけではなく総支払額も減らすことができます。返済金は元金と利息を組み合わせた額になります。利息部分は金利が低いほど支払額が少なくなりますので、完済した時点では金利が低いローンの方が総支払額は少ないということになります。

不動産投資の場合、返済額が減ることで収支が良くなり、キャッシュフローの増加にもつながります。キャッシュフローとは家賃収入から経費やローンの返済金を引いて手元に残る資金のことを言います。キャッシュフローをより多くストックできれば、空室や家賃滞納で家賃収入がない場合や、家賃が下落した場合でも余裕を持った運用ができます。

このような点から、不動産投資ローンを低い金利のローンに借り換えができるのであれば、家賃が減少したり入らななかったりするリスクをヘッジすることができるメリットがあります。

変動金利でローンを組んでいる場合、金利上昇リスクには注意が必要です。金利が上がると月々の返済額が高くなります。収支があまり良くない場合は、金利が上昇してしまうと収入と支出が逆転して赤字になる可能性もあります。

もし早い時期に低い金利に借り換えができれば、金利が上昇したとしても余裕がありますので、借り換えをしたメリットを享受することができます。借り換えのチャンスがあればなるべく早い時期に借り換えをして金利上昇リスクに備えることが大切です。

不動産投資ローンの借り換えは運用面においてメリットが発生することがわかりました。ではデメリットとはどのようなものがあるのかを見てみましょう。

借り換えは無料でできるわけではありません。借り換えの場合、元の金融機関と解約をして新しい金融機関から融資を受けることになりますので、元の金融機関との契約を解約するための違約金や、新しい金融機関から融資を受ける際の事務手数料、登記費用などが発生します。そのため借り換えをする場合は、こういった費用を支払ってもプラスになることが大切です。

借り換え前のローンを解約する際には返済手数料や抵当権抹消費用がかかります。金融機関によっては解約に対する違約金がかかることもありますので、解約の際は注意が必要です。借り換え後のローンを組む際には、ローン保証料や登記費用といったように新規で借り入れをするのと同じ費用がかかります。

借り換えをして金利が低くなる場合に、月々の返済額を下げずに返済期間を短縮するという選択肢もあります。ローンを完済できれば後は家賃収入のほとんどを利益として積み上げることができる状態になる一方、返済期間の短縮には注意も必要です。

というのも、返済期間を短縮する場合は、返済が終わってからしかメリットを享受できないということがリスクになるからです。月々の返済額が変わらないということは、毎月のキャッシュフロー改善には繋がらないということです。金利が上昇した場合でもキャッシュフローの状況は借り換えをする前と変わらないため、完済するまでは返済負担のリスクを抱えたままの状態です。

このように手数料などを支払って借り換えても、完済するまでの期間は借り換えの恩恵を受けることができません。不動産投資ローンの借り換えの場合、長期保有を前提にしない場合の返済期間短縮はあまりメリットがないと言えます。

残債が少ない場合や完済までの期間が短い場合は、手数料を支払ってもあまり借り換えのメリットはないので注意が必要です。この場合も期間を短縮する時と同じように慎重に検討するようにしましょう。

借り換えの場合は先に触れたように手数料などが数十万円かかりますので、その分を支払っても総支払額が大きく変わるのであればメリットがありますが、残債が少なかったり、残りのローン期間が短かったりする場合は、削減額が少なく赤字になることも考えられます。

一般的には残債が1,000万円、残りの期間が10年あるかどうかを基準に借り換えをするかどうかの判断にすると良いと言われていますので、参考にすると良いでしょう。先述したインベースで、今借りているローンの残債や完済までの期間を入力してシミュレーションをしてみるのも参考になります。

不動産投資ローンを借り換えるメリット・デメリットについてご紹介しました。今の日本のような低金利の時代であれば、より低い金利のローンへの借り換えをしやすく、以前のローンの返済を続けるよりメリットを多く得られることが考えられます。

しかし、全てのローンで借り換えのメリットが享受できるわけではありません。借り換えには手数料がかかりますので、残債の額やローンの残り期間によってはマイナスになる可能性もあります。借り換え後のローンの組み方によってもすぐにはメリットを享受できないこともありますので、借り換えは慎重にシミュレーションして取り組むようにしましょう。

アーバネックス南品川2/事故

竣 工 2021年10月
最寄駅 新馬場駅徒歩5分
総戸数 42戸

住 所 東京都品川区南品川4-5-1
概 要 地上9階 RC造
駐車場 ―
■401/402/403/404/405/601/602/603
■604/605/701/702/703/704/705号室限定
■フリーレント1ヶ月キャンペーン
■さらに賃料1ヶ月分を弊社がキャッシュバック
■フリーレント合計、実質2ヶ月キャンペーン

■306/406/606号室限定
■さらに賃料1ヶ月分を弊社がキャッシュバック

■301/302/303/304/305
■901/902/903号室限定
■さらに賃料2ヶ月分を弊社がキャッシュバック

■物件名フリガナ
アーバネックスミナミシナガワ2

■近隣周辺施設情報
miniピアゴ南品川5丁目店まで約370m
ローソン南品川六丁目店まで約510m
ユニバーサルドラッグ大井町店まで約440m
品川区立浅間台小学校まで約300m
こころしながわおおいまち保育園まで約90m
南品川四郵便局まで約320m
品川区立城南小学校まで約150m
品川区立城南中学校まで約770m
城南幼稚園まで約580m

物件名 アーバネックス南品川2
所在地 東京都品川区南品川4-5-1
最寄駅 京急本線「新馬場駅」徒歩5分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上9階 RC造
総戸数 42戸 築年月 2021年10月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
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■設 計   株式会社松永建設一級建築士事務所
■施 工   株式会社松永建設
■管理形式  巡回管理
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■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
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■間取り
□1K~2LDK(20.31㎡~40.93㎡)

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