東雲キャナルコートCODAN/事故

登記事項証明書と固定資産税の評価証明書は土地と家屋、双方で必要となりますので準備しておきましょう。

登記事項証明書は法務局、固定資産税評価証明書は管轄の市町村役場で手に入れる事が出来ます。なお、登記事項証明書は「登記・供託オンライン申請システム」にてオンラインで請求する事も可能です。

土地は登記事項証明書に記載されている面積と実際の面積が異なる場合があるため、測量事務所に測ってもらい、実測図を入手することも検討しておきましょう。

所有年数が長い場合、隣地との境界線があいまいになっている可能性があります。測量士に正確な面積を測定してもらうことで、後のトラブルを回避することにもつながります。ただし、測量には費用が発生するため、費用負担についても話し合いの中で決めておきましょう。

なお、不動産の相続登記を行う際には上記の書類とは別に下記の書類が必要となります。話し合いの時点では必ずしも必要ではありませんが、こちらも合わせて確認しておきましょう。

実際に遺産分割協議を行う際に注意すべきポイントを解説していきます。遺産分割協議を行う際には、以下の4点に気を付けながら話し合いを進めていきましょう。

相対取引で売却価格の決まる不動産には決まった価格というものが無く、不動産の査定方法によって価格が大きく異なることがあります。不動産の評価額によって相続財産の割合が大きく異なるケースも少なくないため、査定方法についても相続人同士で意見を合わせておくことが重要です。

不動産会社の査定は無料で行えることがメリットですが、不動産会社によって査定額にバラつきが出るデメリットがあります。複数社の不動産会社へ査定を依頼し、査定額だけでなく査定の根拠を比較し、相続人同士が納得できる価格を調査する工夫が必要になります。

なお、不動産会社の査定は、原則として物件売却を目的とした営業活動の一環で無料となっているため、後々売却を勧められる事があります。不動産会社や担当者によって査定の基準や範囲が異なり、査定額にばらつきが生じる点にも注意が必要です。

複数の不動産会社への依頼は、不動産一括査定サイトを利用することで効率的に進めることが可能です。下表の不動産一括査定サイトは、全国エリアに対応しており、悪徳な不動産業者の排除を積極的に行っている特徴があります。

一方、不動産鑑定士の鑑定は「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づいた価額を把握でき、高い証拠能力を持った査定書類を獲得できるメリットがあります。

不動産相続のような、不動産の評価額によって後のトラブルに繋がる恐れがある場面では、不動産鑑定を検討することは有効です。しかし、デメリットは費用がかかるという点で、物件の規模によって15~30万円程度の費用がかかります。

鑑定士事務所に依頼する際も、複数の事務所に相談を行った後に鑑定額や対応からより良い事務所を選ぶと良いでしょう。

また、どちらの方法を選択する場合にも、後に意見が変わりトラブルに発展する可能性を考慮し、遺産分割協議書へ「不動産会社(不動産鑑定)による査定額を不動産の価額とする」旨を記載しておきましょう。

遺言書がある場合は基本的に遺言書通りに分割を行います。ただし、遺言書が法的に無効であるケースや遺留分(法律で定められた最低限の取り分)を侵害している場合、相続人全員の合意が得られている時には遺言書通りでなくても構いません。

遺言書は自筆証書遺言の場合、財産目録以外は被相続人自身が自筆で書き、署名、押印、日付が有ることが法的に有効である条件となります。自筆証書遺言と秘密証書遺言は家庭裁判所で偽造・変造を防ぐために「検認」を受ける必要があります。

秘密証書遺言は遺言の内容を知られたくない場合に、公証役場で利害関係の無い証人2人と公証人の元で封印を行う遺言です。公正証書遺言は公証役場に保管されており、公証人が法に則り作成するため検認の必要はありません。

遺留分は一定の財産を遺族に残す制度で、配偶者、子孫、親や祖父母に限定されており、法定相続分の1/2となっています。遺留分が侵害されている時には裁判所に申し立てを行い、調停を行う事があります。

不動産の分割方法は、現物、代償、換価、共有という4つの方法があります。不動産は分割が難しい財産となりますので、分割方法やメリット・デメリットをおさえておきましょう。

不動産のローンが残っている場合、不動産と共にローンの残債を相続する事になります。ローンの残債と不動産の売却価格を比較し、不動産の売却価格の方が高い場合は資産価値がプラスの状態、ローン残債が多い場合は資産価値がマイナスの状態となります。

債務は法律上、相続人全員が法定相続分に応じて負担すると定められています。債務の大きさによっては相続放棄を考慮した話し合いをすることが重要になります。

なお、相続開始から3ヶ月以内に家庭裁判所に申し立てを行う事で相続を放棄することが可能ですが、被相続人のすべての財産を放棄することになってしまいますので慎重に検討しましょう。

相続放棄をせずに資産価値がマイナスの不動産を相続する場合、相続人の1人がローンの残っている不動産を相続する「代償分割」や不動産を売却して残債を分与する「換価分割」を行うことで、公平な分与がしやすくなります。

竣 工 2003年7月
最寄駅 辰巳駅徒歩9分
総戸数 1712戸

住 所 東京都江東区東雲1-9
概 要 地上14階 地下1階 RC造
駐車場 760台
■全部屋対象/初回保証料/弊社負担で無料

■物件名フリガナ
シノノメキャナルコートCODAN
Shinonome Canal Court CODAN

■近隣周辺施設情報
イオン東雲店まで約430m
ワイズマート辰巳店まで約910m
セブンイレブン東雲1丁目店まで約460m
ローソン東雲1丁目店まで約320m
ファミリーマート東雲橋店まで約350m
ファミリーマート江東東雲1丁目店まで約40m
くすりの福太郎東雲店まで約120m
スーパービバホーム豊洲店まで約1530m
江東区立第二辰巳小学校まで約1040m
江東区立深川第五中学校まで約890m
たかすな内科胃腸内科クリニックまで約240m
東雲緑道公園まで約380m
江東東雲郵便局まで約690m

物件名 東雲キャナルコートCODAN
所在地 東京都江東区東雲1-9
最寄駅 東京メトロ有楽町線「辰巳駅」徒歩9分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上14階 地下1階 RC造
総戸数 1,712戸 築年月 2003年7月

■駐車場   760台
■バイク置場 59台
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
―――――――
■間取り
□1K~4LDK(41.00㎡~132.00㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、還元金より相殺となります。

ライオンズタワー目黒川/事故

竣 工 2013年11月
最寄駅 五反田駅徒歩7分
総戸数 75戸

住 所 東京都品川区西五反田3-6-23
概 要 地上23階 地下2階 RC造
駐車場 有
■物件名フリガナ
ライオンズタワーメグロガワ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと西五反田3丁目店まで約170m
セブンイレブン西五反田店まで約190m
イシダ薬局西五反田店まで約400m
やまざきクリニックまで約270m
大崎郵便局まで約460m
三菱東京UFJ銀行五反田駅前支店まで約510m
ローソン西五反田高齢者複合施設店まで約340m
どらっぐぱぱす西五反田店まで約470m
アトレヴィ五反田まで約580m
パレット保育園不動前まで約720m
谷山公園まで約190m

物件名 ライオンズタワー目黒川
所在地 東京都品川区西五反田3-6-23
最寄駅 JR山手線「五反田駅」徒歩7分
物件特徴 タワーマンション、デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 地上23階 地下2階 RC造
総戸数 75戸 築年月 2013年11月

■駐車場   有
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  各部屋毎に異なる
―――――――
■間取り
□1LDK~2LDK(44.91㎡~67.32㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、還元金より相殺となります。

アヴェニール東麻布/事故

竣 工 2016年7月
最寄駅 赤羽橋駅徒歩4分
総戸数 27戸

住 所 東京都港区東麻布1-13-5
概 要 地上10階 RC造
駐車場 2台/月額43,200円
■物件名フリガナ
アヴェニールヒガシアザブ
AVENIR東麻布

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート東麻布1丁目店まで約160m
まいばすけっと東麻布1丁目店まで約180m
ローソン三田1丁目店まで約290m
タリーズコーヒー三田国際ビル店まで約420m
日進ワールドデリカテッセンまで約500m
セブンイレブン港区芝2丁目店まで約1180m
マルエツプチ芝二丁目店まで約1250m
トモズ浜松町店まで約1430m
世界貿易センタービルまで約1490m
miniピアゴ東新橋2丁目店まで約1710m

物件名 アヴェニール東麻布
所在地 東京都港区東麻布1-13-5
最寄駅 都営大江戸線「赤羽橋駅」徒歩4分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上10階 RC造
総戸数 27戸 築年月 2016年7月

■駐車場   2台/月額43,200円
■バイク置場 ―
■駐輪場   有/ステッカー代1000円
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
―――――――
■間取り
□1LDK~1SLDK(37.51㎡~48.39㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、還元金より相殺となります。

エムズ両国亀沢/事故

竣 工 2017年3月
最寄駅 両国駅徒歩6分
総戸数 25戸

住 所 東京都墨田区亀沢2-5-1
概 要 地上7階 RC造
駐車場 ―
■物件名フリガナ
エムズリョウゴクカメザワ

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン墨田亀沢3丁目店まで約170m
ファミリーマート墨田亀沢2丁目店まで約320m
どらっぐぱぱす両国店まで約360m
ジョナサン両国店まで約250m
まいばすけっと両国駅東店で約320m
まいばすけっと亀沢4丁目店まで約560m
マルエツ両国亀沢店まで約490m
マルエツプチ両国緑1丁目店まで約520m
ライフ菊川店まで約730m
まいばすけっと両国横綱横丁店まで約880m

物件名 エムズ両国亀沢
所在地 東京都墨田区亀沢2-5-1
最寄駅 都営大江戸線「両国駅」徒歩6分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上7階 RC造
総戸数 25戸 築年月 2017年3月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有/ステッカー代1,000円
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
―――――――
■間取り
□1K~2LDK(26.16㎡~53.16㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、還元金より相殺となります。

ポラリス/事故

竣 工 2005年3月
最寄駅 水天宮前駅徒歩7分
総戸数 20戸

住 所 東京都中央区日本橋浜町3-28-4
概 要 地上7階 RC造
駐車場 ―
■物件名フリガナ
ポラリス

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート日本橋浜町Fタワー店まで約250m
ローソン新大橋1丁目店まで約320m
成城石井日本橋店まで約260m
大丸ピーコックトルナーレ日本橋浜町店まで約330m
トモズトルナーレ浜町店まで約320m
くすりの福太郎森下駅前店まで約600m
ピーコックストアトルナーレ日本橋浜町店まで約370m
マルエツプチ日本橋本町店まで約460m
まいばすけっと日本橋蛎殻町店まで約730m
ファミリーマート水天宮前店まで約660m
セブンイレブン日本橋人形町2丁目店まで約680m
セブンイレブン水天宮前店まで約700m

物件名 ポラリス
所在地 東京都中央区日本橋浜町3-28-4
最寄駅 東京メトロ半蔵門線「水天宮前駅」徒歩7分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上7階 RC造
総戸数 20戸 築年月 2005年3月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   ピアノ相談可
■保証会社  利用必須
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(29.30㎡~42.84㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、還元金より相殺となります。

プラチナレジデンス/事故

竣 工 2016年2月
最寄駅 広尾駅徒歩10分
総戸数 48戸

住 所 東京都港区白金6-3-15
概 要 地上14階 RC造
駐車場 ―
■物件名フリガナ
プラチナレジデンス

■近隣周辺施設情報
広尾プラザまで約910m
マルエツプチ白金台プラチナ通り店まで約410m
MEIDI-YA STORE広尾ストアーまで約910m
ローソンストア100白金5丁目店まで約190m
肉のハナマサ南麻布店まで約780m
マルエツプチ白金台店まで約1010m
東京大学 医科学研究所まで約440m
麺屋空海恵比寿店まで約150m
ファミリーマート 恵比寿二丁目店まで約200m
マツモトキヨシ 恵比寿3丁目店まで約120m
有限会社MAXクリーニングまで約190m

物件名 プラチナレジデンス
所在地 東京都港区白金6-3-15
最寄駅 東京メトロ日比谷線「広尾駅」徒歩10分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上14階 RC造
総戸数 48戸 築年月 2016年2月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
―――――――
■間取り
□1K~2LDK(25.37㎡~50.80㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、還元金より相殺となります。

日向坂ハウス/事故

竣 工 2004年12月
最寄駅 麻布十番駅徒歩5分
総戸数 16戸

住 所 東京都港区三田1-12-17
概 要 地上5階 地下1階 RC造
駐車場 ―
■物件名フリガナ
ヒナタザカハウス

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン港区三田1丁目店まで約450m
ローソン麻布十番店まで約450m
ファミリーマート麻布十番店まで約550m
日進ワールドデリカテッセンまで約600m
まいばすけっと三田2丁目店まで約800m
成城石井麻布十番店まで約800m
スーパーナニワヤまで約500m
網代公園まで約600m
麻布十番郵便局まで約750m
三田国際ビル内郵便局まで約800m
国際医療福祉大学三田病院まで約500m
港区立赤羽小学校まで約550m
東京都立三田高等学校まで約450m

物件名 日向坂ハウス
所在地 東京都港区三田1-12-17
最寄駅 東京メトロ南北線「麻布十番駅」徒歩5分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 地上5階 地下1階 RC造
総戸数 16戸 築年月 2004年12月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  各部屋毎に異なる
―――――――
■間取り
□1LDK~2LDK(53.16㎡~83.70㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、還元金より相殺となります。

ライブカーサ中落合/事故

竣 工 2021年2月
最寄駅 中井駅徒歩2分
総戸数 18戸

住 所 東京都新宿区中落合1-17-7
概 要 地上10階 RC造
駐車場 ―
■フリーレント2ヶ月キャンペーン
■さらに賃料1ヶ月分を弊社がキャッシュバック
■フリーレント合計、実質3ヶ月キャンペーン

■物件名フリガナ
ライブカーサナカオチアイ

■近隣周辺施設情報
尾張屋老舗の蕎麦屋さんです!まで約70m
カフェコロラド中井駅前店まで約70m
マルエツプチ中落合1丁目店まで約230m
セブンイレブン新宿中井駅前店まで約20m
マツモトキヨシ中井駅前店まで約120m
社会福祉法人聖母会聖母病院まで約730m
目白大学新宿図書館まで約630m
落合中央公園まで約570m
中華食堂日高屋中井駅前店まで約160m
新宿上落合郵便局まで約360m

物件名 ライブカーサ中落合
所在地 東京都新宿区中落合1-17-7
最寄駅 西武新宿線「中井駅」徒歩2分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上10階 RC造
総戸数 18戸 築年月 2021年2月

■駐車場   ―
■バイク置場 有/月額5,500円
■駐輪場   有/月額330円
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
―――――――
■間取り
□1K(25.07㎡~25.28㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、還元金より相殺となります。

ジェノヴィア大崎スカイガーデン/事故

竣 工 2021年8月
最寄駅 戸越駅徒歩10分
総戸数 46戸

住 所 東京都品川区豊町1-7-10
概 要 地上5階 RC造
駐車場 ―
■1Kタイプ限定
■さらに賃料0.5ヶ月分を弊社がキャッシュバック

■物件名フリガナ
ジェノヴィアオオサキスカイガーデン
GENOVIA大崎skygarden

■近隣周辺施設情報
戸越銀座商店街まで約210m
オオゼキ戸越公園店まで約450m
品川戸越郵便局まで約450m
サンドラッグ戸越銀座店まで約450m
マンマチャオ戸越店まで約350m
戸越薬局戸越店まで約450m
スーパー文化堂戸越銀座店まで約290m
ファミリーマート戸越銀座東店まで約200m
カフェ・ベローチェ戸越銀座店まで約440m
品川区立ゆたか図書館まで約390m
みずほ銀行戸越支店まで約740m

物件名 ジェノヴィア大崎スカイガーデン
所在地 東京都品川区豊町1-7-10
最寄駅 都営浅草線「戸越駅」徒歩10分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸、ペット可
構造規模 地上5階 RC造
総戸数 46戸 築年月 2021年8月

■駐車場   2台
■バイク置場 3台
■駐輪場   23台
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
―――――――
■間取り
□1K~2LDK(20.83㎡~51.84㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、還元金より相殺となります。

主催会社の企業サイトは必ず確認し、会社の創業年数や売上高、上場有無、不動産の開発実績、オーナー数などを見るようにしましょう。業歴が浅い会社(10年未満)や売上高が数億円程度の場合は、会社として不動産の開発・販売経験が少ない可能性があります。

また、コンプライアンス体制について確認することも非常に重要です。営業姿勢や内部管理体制、個人情報の管理体制などが適切かどうかを見極めることで、付き合うべきでない会社を事前にフィルタリングすることが可能です。

売上規模や事業実績、コンプライアンスなどに関しては、上場企業であれば一定水準をクリアしているケースが多いので、「詳しくチェックをする時間がない」という方は、上場企業かどうかを判断基準にしてみると良いでしょう。

不動産投資セミナーには、外部からゲスト講師を招いて開催されるセミナーや、企業内の社員が講師を全て務めるセミナーなどがあります。

ゲスト講師の場合は、ファイナンシャルプランナーや税理士などの特定の専門性を持った方が講師を務めるケースや、個人投資家として成功している方が講師を務めるケースなどがあります。ゲスト講師は登壇経験の豊富な方も多いため、話も上手く刺激を受けられることが多いというメリットがある一方で、講師の方の経験や専門性にセミナー内容が左右されてしまったり、投資の考え方が偏ってしまうというデメリットがあります。

企業内の社員が講師を務めるセミナーは、ゲスト講師に比べると刺激的な話はやや少なく投資の観点が絞られるものの、その企業が重要だと思うことがセミナー全体で一貫するため体系性が高まることや、その会社の特徴や強みなどが分かりやすいというメリットがあります。セミナーで話を聞く中で、その会社での不動産投資を検討してみたいという場合に適していると言えます。

セミナー講師やセミナー内容は、「この人・この観点から話を聞いてみたい」と思える講師がいればゲスト講師のセミナーに、「この会社やこの物件について詳しく知りたい」という場合には社員が講師のセミナーにしてみるなど、理解を深めたい内容に応じて選んでみると良いでしょう。

セミナーの開催回数や参加人数が多ければ、それだけ内容や運営が洗練されていきますので、セミナー全体のクオリティが高まります。

また、クオリティが高いセミナーは参加者の満足度も高くなりますので、「開催実績が豊富で参加者の満足度も高い」という点も選定ポイントの一つとなります。

不動産投資セミナーの中には、1回の参加費で数万円かかる有料のものもあります。こういった有料セミナーは、セミプロの方や業界の方向けのセミナーであることも多いため、初心者の方はまずは無料のセミナーから参加してみたほうが良いでしょう。

また、セミナー参加特典として、市販の書籍がプレゼントされるケースやギフト券などをもらうことができるものもあります。セミナーに参加する時間や交通費などの収支がプラスになるようなお得感のあるセミナーを選んで参加するのも良いでしょう。

さらに、参加者限定で非公開物件の情報を知ることができる場合や、セミナー後に個別相談を設けている場合もあります。セミナーだけでは解消できなかった疑問について質問したり、現在購入できる物件や融資条件などの確認、収支シミュレーションの作成したりすることができますので、具体的に不動産投資を検討したいという方はセミナー後に相談ができるかどうかも確認しておきましょう。

こんな不動産投資セミナーには注意不動産投資セミナーに参加する上で、注意をしておきたい3つのポイントについてもご紹介します。

まず1つ目の注意したいポイントは、不動産投資の説明をする際にメリットや良い特徴だけが強調されていないかという点です。たしかに、不動産投資には以下のように様々なメリットがあります。

しかし、不動産投資も「投資」である以上は、メリットばかりというわけにはいきません。セミナーでメリットばかりを強調している会社は、顧客の利益よりも不動産の販売や自社の売上を優先している可能性が高いため、注意をしなければならないポイントです。

セミナーの中でデメリットやリスクを取り上げていれば大丈夫かというと、そう簡単な話ではありません。

その会社が不動産投資の様々なリスクとどのように向き合い、どこまで対策を講じているかという点をしっかりと見極める必要があります。

たとえば、不動産投資で代表的なリスクの一つは「空室リスク」ですが、このリスクを「空室で家賃が入って来ないことが問題だ」と考えてしまうと、その対策は「空室保証(サブリース)があれば良い」という場当たり的な説明・取り組みになってしまいます。

エスレジデンス王子ウエスト/事故

竣 工 2021年5月
最寄駅 王子駅徒歩5分
総戸数 36戸

住 所 東京都北区王子2-23-3
概 要 地上11階 RC造
駐車場 ―
■さらに賃料1ヶ月分を弊社がキャッシュバック

■物件名フリガナ
エスレジデンスオウジウエスト
S-RESIDENCE王子west

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと 王子店まで約310m
ローソン 王子二丁目店まで約120m
サンスクエアまで約700m
なんでも酒やカクヤス王子店まで約550m
王子銀座商店街まで約230m
王子六丁目公園まで約370m
王子六丁目児童遊園まで約320m
王子警察署王子駅前交番まで約670m
王子病院まで約330m
王子三郵便局まで約240m
王子隣保館保育園まで約210m

物件名 エスレジデンス王子ウエス
所在地 東京都北区王子2-23-3
最寄駅 JR京浜東北線「王子駅」徒歩5分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上11階 RC造
総戸数 36戸 築年月 2021年5月

■駐車場   ―
■バイク置場 有/月額3,300円
■駐輪場   有/無料
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
―――――――
■間取り
□1K~1SLDK(25.03㎡~56.04㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、還元金より相殺となります。

不動産の売却価格はどんな理由で決まっているのでしょうか?需要が高いにもかかわらず供給が少ない状況では、「多少のお金を出してでも取得したい」という流れになるため、売却価格は上昇することとなります。また、再開発で周辺の利便性が向上して地価が上昇した場合も需要が高くなるため、売却価格が上昇します。

そのため、マンションの売却を検討している方は、このように需要が高くなっていて、売却価格が上昇しやすいタイミングを狙って売却すれば、少しでも物件を高く売却できるでしょう。なお、逆に人口減少などで需要が減少している場合は、それに応じて売却価格も安くなっていくことも留意しておきましょう。

マンションの需要と売却価格とが比例関係にあることが分かりましたが、ではどのような条件で需要が高くなるのでしょうか?2020年までの直近数年で不動産の需要が高まった、あるいは高まると予想されるタイミングは以下の4つであると言えます。

1つ目のタイミングは、住宅宿泊事業法が施行された2018年6月前後です。外国人観光客の増加といった好調なインバウンドを背景に、宿泊施設が不足していたため、個人が空き部屋などを貸し出す民泊の需要が高まっていました。

しかし、民泊は旅館業法の民宿に該当する一方で、その営業許可申請がなされていない「ヤミ民泊」などの問題があったため、一時は民泊を禁止しようとする流れにもなりました。ところが、2018年6月に住宅宿泊事業法が施行され、条件付きではあるものの民泊が正式に認められたため再度民泊を始める方が増えています。

民泊は、賃貸物件の空室に悩む大家にとって新たな運用方法の1つとしても注目されているため、民泊が正式に認められたことで物件の貸借・売買需要が高くなりました。執筆時点の2019年4月では既に住宅宿泊事業法が施行された後ではありますが、依然として日本観光や宿泊のニーズは高く、民泊の認可が出たことは物件価格上昇のきっかけの一つになったと言える状況です。

消費税が増税になるということは、マンションの建物部分の価格や購入時にかかる不動産会社の仲介手数料、司法書士の報酬などの諸費用が増税分だけ増えることを意味します。実際に消費税が5%から8%に増税された時は、車や不動産といった高価な買い物に対する駆け込み需要が生じました。

今回の増税幅は前回よりも小さいといっても、不動産価格自体は大きいものであるため、増税前の需要増加で物件価格上昇のきっかけになると言えるでしょう。

3つ目のタイミングは、東京オリンピックによるインフラ整備が続く2020年までです。2020年の夏季オリンピックの開催が東京に決まりましたが、決まってからインフラ整備が順調に行われているため、再開発が行われているのと同様に周辺の地価が徐々に上昇しています。

また、オリンピックの特需を期待して企業が次々と周辺の土地や物件を購入しているため、需要過多によって物件価格も上昇しています。日本国内に限らず、外国人投資家などもこのオリンピック特需に目を付けており、東京の土地に積極的な投資を行っています。そのため、2020年を迎えるまでは、ある程度物件価格の上昇が続くと言えるでしょう。

4つ目のタイミングは、2020年まで建設ラッシュによる建築費の上昇が続くと見込まれることです。建築費建設ラッシュが起こると、人手の確保や資材の確保などが困難になりコストが上がります。また、建築費人手や資材の不足により完成までの時間も長くなりやすいと言えます。そうなると、人件費や資材の費用が大きくなるため、建築コストに跳ね返ることになります。

建築費が上がればそのぶん新築物件の販売価格は上昇します。その結果、中古物件の購入に流れる人が増え、中古物件の需要も高くなるため、新築・中古問わず物件価格が高くなることが予想されます。

2020年までは消費税の増税や東京オリンピックによる特需などで、不動産需要が高くなることが期待できるため、マンションの売却には向いているタイミングだと言えます。では、2020年以降はどうでしょうか?2025年までに予定されているのは以下の4つです。

1つ目のタイミングは、オリンピック特需が終了する2020年以降です。2020年の夏には東京オリンピックが開催されるため、それまではオリンピック特需による需要の高まりが期待できますが、その後は外国人投資家などの売りが出てくる可能性があります。

また、選手村として建設された施設は、東京オリンピックが終了した後に一般向けのマンションとして広く売却されるため、一時的に東京23区の居住用物件は供給過多になる懸念があります。東京オリンピックのインバウンド需要を期待して投資していた投資用の物件も、ある程度売りに出されることが予想されます。

一方で、都心の再開発はオリンピック以降も続く予定ですので、不動産の売りが一巡した後は都心の不動産価値は再上昇していく可能性があるでしょう。

2つ目のタイミングは、生産緑地問題によって不動産の供給増加が懸念される2022年です。生産緑地とは、地盤の保持や保水などによる災害の防止や都市環境の保全の観点などで、農業を営むことを指定されている地域のことです。生産緑地は、固定資産税が免除される一方で、土地の売却に関しては厳しい制限があります。

「生産緑地と供給の増加がどう関係あるの?」と思った方も多いかもしれませんが、全国の約8割の生産緑地が2022年に指定期限切れになります。2016年3月末時点の国土交通省調査によると、生産緑地に指定されている土地は全国で約3,990万坪、東京都全体でも約975万坪にのぼります。

生産緑地の指定期限切れになるということは、その土地の固定資産税が免除されなくなることとなるため、土地の所有者のほとんどは手放すことが予想されます。市場に出回る土地が増えることで、供給が需要を上回るため、地価の下落が予想されます。

3つ目のタイミングは、全国の空き家率が20%を上回ると予想される2023年です。人口が増加傾向にある状況では、住宅を建設できるエリアに限界があることで、中古住宅の流通もある程度期待できます。しかし、人口が減少傾向にある昨今では、両親が建てた住宅を子が相続しても、既に住居を所有していることが多いので空き家になってしまいます。

株式会社野村総合研究所が2017年に発表した総住宅数・空き家数・空き家率の推移と予測によると、2023年には日本全国で21.1%が空き家になると予想されています。また、5年後の2028年には25.7%、10年後の2033年には30.4%と全国的に空き家率が高くなると予想されています。

空き家率が高くなるということは、それだけ供給過多になって物件価格が下落する要因になるため、空き家問題が特に深刻視されている地方を中心に、注意をしなければならない点となっています。

4つ目のタイミングは、日本人の3割が高齢者になることが予想されている2025年です。内閣府が発表した平成29年版高齢化社会白書によると、2025年には30.0%、2040年には35.3%が高齢者になると予想されています。

高齢者が多いということは、現役世代が高齢者を支える仕組みである現在の社会保障制度では、現役世代の負担が大きくなるということを意味します。そうなれば、結果的に現役世代の支出を抑制することにつながります。

また、高齢化に加えて少子化も進行しており、2050年以降には日本の人口が1億人を割り込むことが予想されています。支出の抑制・人口減少による需要の低下などの影響によって、物件価格の下落につながる可能性があります。こちらも空き家率と同様、地方では特に少子高齢化の影響が深刻化しているため、注意しておくべきでしょう。

なお、2025年には大阪万博も予定されているため、一時的に大阪周辺の不動産需要が高まる可能性はあります。