ラグゼナ青葉台/事故

竣 工 2020年5月
最寄駅 神泉駅徒歩5分
総戸数 48戸

住 所 東京都目黒区青葉台4-1-1
概 要 地上10階 RC造
駐車場 有
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■9月末迄フリーレントキャンペーン

■物件名フリガナ
ラグゼナアオバダイ
LUXENA 青葉台

■近隣周辺施設情報
ライフ目黒大橋店まで約750m
成城石井池尻大橋店まで約770m
ドンキホーテ中目黒本店まで約1030m
コナミスポーツクラブ目黒青葉台まで約990m
ナチュラルローソン渋谷神泉町店まで約250m
ファミリーマート目黒神泉町店まで約300m
マルエツプチ渋谷神泉店まで約260m
まいばすけっと神泉駅前店まで約450m
ローソン神泉駅前店まで約400m
鍋島松濤公園まで約550m

物件名 ラグゼナ青葉台
所在地 東京都目黒区青葉台4-1-1
最寄駅 京王井の頭線「神泉駅」徒歩5分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上10階 RC造
総戸数 48戸 築年月 2020年5月

■駐車場   6台/月額44,000円
■バイク置場 9台/月額5,500円
■駐輪場   33台/月額330円
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
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■間取り
□1K~2LDK(25.22㎡~56.53㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、引越代還元金より相殺となります。

マンション経営を始めようとするとき、多くの方が懸念されるリスク要因があります。 その代表的なものが「空室リスク」や「家賃下落リスク」「物件価格下落リスク」「老朽化リスク」でしょう。 これらを回避する最善の策はやはり正しい物件選びに尽きます。

では、どんな物件を選べばよいのかと言えば、都心部のワンルームマンションです。 しかも、新築ではなく築10年程度の比較的新しい中古のワンルームマンションがベスト。 大阪や東京などの都市部には、企業のオフィスが集中していて生活利便性も高いので住む人も多く、人口減少が顕著になってきたと言われる今日でも、人口や世帯数はむしろ増え続けています。 しかも、市場の流動性も高いので、空室が発生したとしてもごく一時的で、外観や内装、設備がまだ新しい物件なら人気があるためすぐに次の入居者が現れます。

都心にある築10年程度の物件なら、その後の資産価値低下が緩やかなので家賃維持がしやすいでしょう。 もちろん、売却してキャピタルゲインを得たいという方も、資産価値低下が少ない中古物件のほうが有利です。

また、老朽化リスクは言わずもがな。 築30年ともなれば、給排水設備などが傷んで修繕費用で大きな出費がかさむ可能性が高くなりますが、築10年程度ではこうした懸念も無用です。

このようにみると、マンション経営に伴う多くのリスクが物件選びや立地の吟味で十分回避できることがわかるでしょう。 では、「災害リスク」のように不可抗力なものや「家賃滞納リスク」のように物件の良し悪しに無関係なものについてはどう対処すべきなのでしょうか?

実は、これらに関するリスク対策はとてもシンプル。 なぜなら火災保険や家賃保証で、万が一の事態やそこから起こりうる不利益をすべてカバーできるからです。 火災保険は物件購入時にオーナー側で、また家賃保証は入居者側で半ば自動的に加入するので難しいこともありません。 このように、不動産投資は保険でリスク回避できる数少ない資産運用法です。 株やFX、先物取引ではこうはいきません。

信頼できる不動産管理会社をパートナーに選べば、物件選びはもちろん資金計画、マンション経営のノウハウまで広範囲にわたって適切な提案や助言をしてくれるので安心です。

たとえば、上記で挙げたリスクのほかにも、ローンの金利が上昇してしまうリスクもありますが、優秀な不動産管理会社ならこうした場合でもその影響が最小限になるよう、繰り上げ返済などの有効な対策をアドバイスしてくれるはずです。

マスコミ各社やメディアが、2020年問題を深刻な論調で取り上げているのを目にする機会は少なからずあります。 ですが、そこで紹介される理由を掘り下げると、オリンピックに乗じた一連の再開発などを、一過性の世界的イベント、お祭り騒ぎによるものとして捉え過ぎているのではないでしょうか。 そう考えると、オリンピック後は関連施設やホテル、マンションなどの建設ラッシュが一段落して、土地やマンションといった不動産の価格が大きく下落してしまうように錯覚するのも無理はないでしょう。

ところが、東京駅周辺や品川、渋谷をはじめ都心部の至るところで進行中の大規模再開発は、オリンピック開催を背景にしてはいるものの、目指すところは東京という都市の機能をブラッシュアップすることであって、2020年で期限を迎えるような性格のものではありません。

むしろ、「職」「住」「遊」が高度に充実した都市へと再構築が進めば、オリンピック閉会後にも東京都心部には外国人を含む多くの人が居住し、そこで働くことになるでしょう。 日本では不安要素としてとかく人口減少が指摘されていますが、真にグローバル化した東京には世界から多くの人が集まり、これまで以上に賑わいのある街へと変貌を遂げることになるはずです。 そうなれば、土地やマンションの価格は暴落どころか、さらに上昇を続ける可能性すらあります。 何しろ、世界的に見ても首都・東京の地価、不動産価格はまだ手頃なのですから。

多くの方にとって不安材料となっている日本の人口減少問題についても考えてみましょう。

確かに、日本は少子高齢化や人口減少のさなかにあります。 この傾向は何かよほど効果的な対策が打たれない限り、反転させるのは難しいことでしょう。 しかし、ここで押さえておかなければいけないのは、東京のような都心部と郊外、地方を分けて考える必要があるということ。

現在も地方では人口減少が続き、限界集落化する地域も少なくありません。 しかし、逆に都心部は、若い単身者や家族の流入でむしろ世帯数は増加傾向にあります。 もちろん、人口だけを見れば東京の都心部でさえ2025年あたりにピークを迎え、その後は減少に転じると言われています。 こと世帯数については2035年がピーク。 とはいえ、人口・世帯数ともにピークを迎えてから先の減少傾向は他の地方と比べればはるかに緩やかなものとなるため、マンション価格や賃料は当面、高値で推移すると考えて差し支えないでしょう。

さて、東京都心部で人口減少を気にする必要がないことはこれまで述べた通り。 しかし、関西圏の主要都市でも同様のことが言えます。

2025年に開催される大阪万博を前に、関西圏では関連施設やホテル、マンションなどの建設ラッシュが進んでおり、このエリアでも東京都心部と同じような投資環境が急速に整ってきています。 東京のポテンシャルは今後も期待できますが、大阪を中心とした関西圏はこれからが本番。 投資のビッグチャンスを逃さないよう、不動産市場の動向に注目し続けたいところです。 これらのことから、大阪や神戸、京都などで不動産投資を検討している方も、人口減少への懸念については安心してよいと言えるでしょう。