ロイジェント東神田/事故

竣 工 2018年7月
最寄駅 秋葉原駅徒歩9分
総戸数 132戸

住 所 東京都千代田区東神田1-6-4
概 要 地上13階 RC造
駐車場 有
■内覧予約・空室確認など、是非お気軽にお問い
合わせくださいませ。迅速にご対応いたします。

■物件名フリガナ
ロイジェントヒガシカンダ

■近隣周辺施設情報

まいばすけっと岩本町3丁目店まで約140m
スギ薬局岩本町店まで約210m
千代田区立和泉小学校まで約710m
あい保育園東神田まで約230m
朝日生命成人病研究所附属医院まで約430m
ローソン岩本町三丁目店まで約160m
中央区立日本橋中学校まで約990m
三井記念病院まで約880m
岩本町二丁目児童遊園まで約190m
明和病院まで約800m
台東保育園まで約990m

開放感のある隅田川より徒歩数分。多数の駅に囲まれた大変利便性の高い住環境に誕生したロイジェント東神田。フラットなフォルムが印象的な外観はモノトーンカラーを基調とし、洗練された佇まいを形成しています。ラインが強調されたファサードがもたらす堂々とした存在感。その姿からは、高い美意識がうかがえることでしょう。各住戸では、幅広い間取りプランと良質な設備・仕様によって、多様なニーズに応えると共に、高い居住性を実現。さらに、決め細やかなサービスを提供するコンシェルジュや24時間のセキュリティシステムなど、サービス・防犯面も万全です。現地からは、秋葉原・浅草橋・神田・馬喰町エリアが徒歩圏内。各駅を中心に食料品店や金融機関、飲食店、書店などが集まっており、日々のお買物や食事にも迷うことがない立地です。特に秋葉原駅周辺は圧倒的な売り場面積を誇るヨドバシカメラをはじめ、大型の商業施設が多数点在。ウィークディにおいても多くの買物客や観光客で賑わいをみせる活気のあるエリアです。ビッグターミナルの秋葉原駅をはじめ、岩本町駅や神田駅など、現地からは多数の路線・駅が利用可能。東京駅や上野駅、品川駅といったその他のターミナル駅にもダイレクトに繋がるため、都内23区だけではなく千葉や神奈川方面にもスムーズに繋がります。居住者に心地良い都心生活をお届けするため、ロイジェント東神田では各種設備・仕様にも配慮しています。換気乾燥機付きバスルームや使いやすいシステムキッチン、清潔感漂う洗面台といった水廻りはもちろん、
無料で利用できるインターネット回線や便利な宅配ボックスなど、充実のラインナップを取り揃えました。その他にも、英語にも対応可能なコンシェルジュサービスやセコムによる24時間防犯システム、複製が困難なカードキーなど、ワンランク上のサービスとセキュリティも採用しており、住まいの安全性と快適性を大きく高めています。間取りは1Kから3LDKまで幅広く、そのバリエーションは約40種類。コンパクトながら必要な機能を凝縮した1K・1Rをはじめ、カウンターキッチンやウォークインクローゼットといった魅力的な設備を採用した1LDK、ゆとりある専有面積を確保した2LDK・3LDKなど、ライフスタイルに合わせて豊富なプランからお選びいただけます。
高水準の住まいが日々の安らぎを深めると共に、豊かな都心生活を育むことでしょう。

物件名 ロイジェント東神田
所在地 東京都千代田区東神田1-6-4
最寄駅 JR山手線「秋葉原駅」徒歩9分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上13階 RC造
総戸数 132戸 築年月 2018年7月

■駐車場   18台/月額35,200円~44,000円
■バイク置場 ―
■駐輪場   135台/月額110円~330円
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
―――――――
■間取り
□1K:26.40㎡~32.30㎡
□1LDK:45.57㎡~55.74㎡
□2LDK:57.13㎡~85.12㎡
□3LDK:82.40㎡~89.77㎡

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、引越代還元金より相殺となります。

管理費は、マンション経営に関わる賃貸業務を専門の業者に委託したときにかかる費用です。入居者のトラブルや家賃の回収、建物の清掃やメンテナンスなど、さまざまな業務を担ってくれます。

もちろん委託せずに、自分で行うという選択をすれば不要な経費ですが、サラリーマン投資家のように自分の仕事を持ちながらマンション経営をする人にとっては、かなりの負担になります。またプロの業者に任せることで、よりよいマンション経営ができるという利点もあります。適正な価格で委託し、経費として計上するのがよいでしょう。

マンションは数年~十数年に一度修繕を行います。経年で老朽化することは避けられませんから、将来的な修繕に備えて、毎月費用を積み立てるのが修繕積立費です。

火災保険や地震保険など、物件にかける保険料も経費の対象となります。費用として計上できるのは1年分になりますから、1年ごとの保険であればそのまま計上します。複数年で契約し、一括して保険料を支払う場合は、その費用を1年分ごとに経費計上します。

不動産やそれにまつわる設備など高額で、長期に渡って使用するものを購入した際には、耐用年数に従って、複数年に分けて経費計上します。すでに支払った費用について経費計上ができるので、減価償却費の計上によって節税効果を出すことも可能です。

固定資産税や都市計画税などの税金も経費としての計上が可能です。

マンションの設備に不具合が生じた場合には、修繕が必要になります。エアコンや給湯設備などは、一定の期間が経つと交換が必要になります。とくに中古マンションの場合は、購入後すぐに交換が必要になることもあるでしょう。

退去した後には、部屋のクリーニングが必要になります。業者に委託した場合の費用、あるいは自分で機器を購入して行った場合の購入費用も計上できます。

リフォームの場合、金額も大きくなりますが、経費として計上すればその分控除額も大きくなります。時代に合わせてリフォームを行えば、マンションの資産価値を上げることにもなります。

スマホや携帯などの通信費、所有するマンションまでの移動や不動産に関するセミナーに参加する場合の移動などの交通費、管理会社との打ち合わせにかかった交際費、パソコンやカメラといった消耗品、マンション経営に必要な知識を得るための書籍購入費なども、経費の対象です。

しかし、これらはプライベートな費用との線引きが明確になっている必要があります。場合によっては経費として認められないこともあります。迷ったり不安に思ったりするときは、税理士や不動産会社に確認をすることが重要です。

マンション経営において、避けて通ることのできない住民間のトラブル。その中でも代表的なのが「騒音トラブル」です。 日常生活を送る中で音を出さずに暮らすことは不可能ですが、マンションの入居者は育った環境も感性も異なる人たちですから、何を不快に感じるかは人それぞれです。

走り回る足音や、ドスドスと蹴るような音が聞こえてストレスになる、など。賃貸住宅に住んだことのある人であれば、多少の経験があるかもしれません。 他にも、ペットの鳴き声や音楽が深夜に響いてくる、週末になると大人数で騒いでいる、といったものが、入居者から騒音トラブルとして挙がってくることがあります。 最近では、近くの学校や幼稚園、保育園の子どもの声がうるさい、工事の音が気になる、などの環境音が騒音トラブルの原因となることもあります。

オーナーとして、入居者のトラブルや要望には丁寧に応える必要があります。 「入居者間のトラブルは、当人同士で解決すればよい」と考えてしまうかもしれません。 しかし、顔見知りでない入居者同士の場合、さらに話がこじれてしまう可能性が高いので、冷静な立場にいる第三者として解決策を提示することが重要です。

騒音とされる音の大きさについては、環境省が基準を開示しているので、具体的な数値として参考にしてもよいでしょう。 しかし、人の感覚は一律に判断できるものではありません。基準以下だからといって、「問題なし」とすると、被害感情をより高めてしまう場合もあるでしょう。 ストレスを感じて不快感にとらわれている場合には、騒音を感じている入居者の要望をしっかり聞いて、親身になって接したうえで説得すると、納得してくれることもあります。

投資物件を選ぶ際、「トラブル対応もしてくれる管理会社を選ぶ」「リフォーム・リノベーションをする場合には床材や窓、壁紙などは遮音性の高いものを選ぶ」といった、自分が直接トラブルに関わらずに済む方法をあらかじめ選んでおくことも大切です。

レオーネ東向島駅前/事故

竣 工 2020年8月
最寄駅 東向島駅徒歩2分
総戸数 27戸

住 所 東京都墨田区東向島5-1-1
概 要 地上10階 RC造
駐車場 ―
■内覧予約・空室確認など、是非お気軽にお問い
合わせくださいませ。迅速にご対応いたします。

■フリーレント1ヶ月キャンペーン

■物件名フリガナ
レオーネヒガシムコウジマエキ

■近隣周辺施設情報
イーストコア曳舟三番館まで約930m
アコレ東向島店まで約280m
カズン八広店まで約500m
セブンイレブン墨田堤通1丁目店まで約830m
どらっぐぱぱす東向島店まで約470m
アコレ八広5丁目店まで約380m
まいばすけっと八広6丁目店まで約700m
ビッグエー墨田八広まで約720m
ローソンストア100墨田八広五丁目店まで約550m
くすりの福太郎まで約420m

物件名 レオーネ東向島駅前
所在地 東京都墨田区東向島5-1-1
最寄駅 東武伊勢崎線「東向島駅」徒歩2分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上10階 RC造
総戸数 27戸 築年月 2020年8月

■駐車場   ―
■バイク置場 1台/月額1,650円
■駐輪場   33台/月額220円~330円
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(25.44㎡~40.44㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、引越代還元金より相殺となります。

まず、減価償却とは何かを知りましょう。不動産を運用する場合、物件の購入代金は経費として計上できます。しかし、不動産物件というのは長い期間利用するのが前提となっているため、1年目でそのすべてを経費計上はできません。そのため、利用可能な年月に分け、毎年費用として計上することになります。これが減価償却です。そして、その費用のことを減価償却費と言います。

ただし、減価償却できるのはあくまでも“朽ちていく建物”のみ。土地に関してはそもそも朽ちるものではないので、減価償却ができません。なお、実際には建物部分は本体である建物躯体と電気設備や給排水設備といった建物設備に分けられます。

土地は減価償却費の対象になりません。不動産会社が発行した売買契約書や譲渡対価証明書を確認し、建物のみの費用を把握しましょう。なお、設備についてもこれらの書類で確認できます。ただし、中古物件の場合は設備と本体の区分が難しいので、一緒に計算するケースが多いようです。

減価償却費を計算する場合に用いられるのは、定額法と定率法の2種類です。前者は減価償却の対象になる金額を耐用年数で割る方法。毎年一定額が配分される仕組みで、建物本体と設備の両方に用いることができます。

一方、定率法は利用開始初期の減価償却費を多くし、年々減少させていく方法。築年数が経過するほどに、減価償却費が少なくなっていくのが特徴です。こちらは、建物設備のみに用いることができます。なお、平成28年4月1日以降に取得した物件の場合、建物設備の償却は定額法を用いるようになりました。

2015年に厚生労働省が発表した調査によると、女性の平均寿命は86.99歳でした。これは男性の80.75歳に比べて6歳以上長生きという結果であり、いかに女性の寿命が長いかを物語っています。一方で、未だに男女の資金格差は存在し、女性の老後の資金確保問題は切実と言えるでしょう。不動産投資は、こうした女性たちにとって老後の不安を解消するひとつの手段になり得ます。

一般的に、家事や出産、育児などの経験に富む女性というのは、どのような部屋が住みやすいかを理解している傾向にあります。そのため、不動産投資における物件選定の場面でも、女性ならではの視点から部屋の良し悪しが判断できると言えるでしょう。結果として、借り手が見つかりやすい物件の確保につながる可能性が高いです。

不動産オーナーという響きから、日々忙しい毎日を想像される方も少なくないでしょう。しかし実際には、不動産物件管理の実務というのは外部の業者へと委託するのが一般的になっています。マンション経営に関する知識や経験というのは、そこまで必要ありません。手間のかかりそうな契約や家賃の催促、クレーム処理などについても、まとめて任せることができます。現在、家事や子育て、育児で多忙な方であっても、安心して運営できます。

賃貸経営というのは不動産賃貸事業に分類されます。個人でも可能な事業となるため、日本政策金融公庫の「女性起業支援資金融資」を受けることが可能です。ただし、目的が不動産投資であっても、ビジネスとして行うという前提のもと利用できるローンになり、事業計画書の提出が求められるかもしれません。ポイントは、長期にわたって金利が固定であることと、比較的低金利で借入ができること。年収が高くなくても比較的審査が通りやすい点も魅力です。

女性が不動産投資をはじめるにあたり、不安になるのはやはり融資の問題。先述の女性企業支援資金融資は別にして、銀行等の金融機関から融資を受けるのは、専業主婦やパート勤務の方には難しいでしょう。この場合、まずは旦那様がローンを組む、という方法も考えられます。このようにして奥様主導で不動産投資をはじめ、お二人の老後の資金確保にするのもおすすめです。

利益と損失がイコールとなり、営業利益が出るかどうかのボーダーライン——これが損益分岐点(BER)の基本的な定義です。不動産投資においては、「家賃収入が少なくなった際、いくらまでであれば損にならないか」を示すボーダーラインとして扱われます。今回ご紹介する損益分岐点は「均衡が破られる一点(Break Even Point)」とは異なり、「均衡が破られる比率(Break Even Ratio)」、つまり利益率の限界のことを言います。

運営費の中には、諸経費の他にローン返済額なども含まれます。また、総潜在賃料収入とは、マンションが満室の場合に得られる年間の賃料収入のことです。損益分岐点(BER)は低ければ低いほど運用リスクを下げられる重要な指標。まずはご自分の所有物件で計算してみましょう。

前項でご紹介した通り、不動産投資における損益分岐点(BER)は多くの場合、投資物件の運用における安全性の指標として用いられます。前提として、家賃収入による売上金額が損益分岐点(BER)に達しなければ、それは赤字です。そのため、投資をする前に、この状況に陥らないための計算をしておく必要があります。

不動産投資における損益分岐点(BER)を高める要素はいくつかありますが、代表的なものに固定費が挙げられます。物件全体の固定費としてかかる建築費やメンテナンス費、税金。さらにマンション経営の場合には、一戸あたりの固定費も勘定にいれなくてはなりません。これらを正しく把握した上で、損益分岐点(BER)の計算を行いましょう。

また、損益分岐点(BER)を下げるには、家賃の値上げや経費の削減、ローン返済額の引き下げなどが考えられます。ただし、家賃値上げのためにリフォームを行えば、その分の費用(ローン)が運営費(OPEX)に加算されるので複合的に捉えなくてはなりません。その他、最終的に物件を手放すのが前提なら、その売却額についても合わせて考える必要があります。

レーガベーネ八丁堀/事故

竣 工 2020年5月
最寄駅 八丁堀駅徒歩3分
総戸数 60戸

住 所 東京都中央区八丁堀3-13-1
概 要 地上14階 RC造
駐車場 ―
■内覧予約・空室確認など、是非お気軽にお問い
合わせくださいませ。迅速にご対応いたします。

■フリーレント2ヶ月キャンペーン

■物件名フリガナ
レーガベーネ八丁堀
LEGABENE 八丁堀

■近隣周辺施設情報
肉のハナマサ日本橋宝町店まで約40m
セブンイレブン中央区八丁堀4丁目店まで約50m
新富郵便局まで約200m
三菱東京UFJ銀行八重洲通支店まで約100m
どらっぐぱぱす八丁堀店まで約100m
マルエツ プチ八丁堀店まで約370m
miniピアゴ入船1丁目店まで約410m
ファミリーマート八丁堀三丁目店まで約400m
聖路加国際病院まで約930m

物件名 レーガベーネ八丁堀
所在地 東京都中央区八丁堀3-13-1
最寄駅 東京メトロ日比谷線「八丁堀駅」徒歩3分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上14階 RC造
総戸数 60戸 築年月 2020年5月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(25.40㎡~40.43㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、引越代還元金より相殺となります。

 

ラグゼナ青葉台/事故

竣 工 2020年5月
最寄駅 神泉駅徒歩5分
総戸数 48戸

住 所 東京都目黒区青葉台4-1-1
概 要 地上10階 RC造
駐車場 有
■内覧予約・空室確認など、是非お気軽にお問い
合わせくださいませ。迅速にご対応いたします。

■9月末迄フリーレントキャンペーン

■物件名フリガナ
ラグゼナアオバダイ
LUXENA 青葉台

■近隣周辺施設情報
ライフ目黒大橋店まで約750m
成城石井池尻大橋店まで約770m
ドンキホーテ中目黒本店まで約1030m
コナミスポーツクラブ目黒青葉台まで約990m
ナチュラルローソン渋谷神泉町店まで約250m
ファミリーマート目黒神泉町店まで約300m
マルエツプチ渋谷神泉店まで約260m
まいばすけっと神泉駅前店まで約450m
ローソン神泉駅前店まで約400m
鍋島松濤公園まで約550m

物件名 ラグゼナ青葉台
所在地 東京都目黒区青葉台4-1-1
最寄駅 京王井の頭線「神泉駅」徒歩5分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上10階 RC造
総戸数 48戸 築年月 2020年5月

■駐車場   6台/月額44,000円
■バイク置場 9台/月額5,500円
■駐輪場   33台/月額330円
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
―――――――
■間取り
□1K~2LDK(25.22㎡~56.53㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、引越代還元金より相殺となります。

マンション経営を始めようとするとき、多くの方が懸念されるリスク要因があります。 その代表的なものが「空室リスク」や「家賃下落リスク」「物件価格下落リスク」「老朽化リスク」でしょう。 これらを回避する最善の策はやはり正しい物件選びに尽きます。

では、どんな物件を選べばよいのかと言えば、都心部のワンルームマンションです。 しかも、新築ではなく築10年程度の比較的新しい中古のワンルームマンションがベスト。 大阪や東京などの都市部には、企業のオフィスが集中していて生活利便性も高いので住む人も多く、人口減少が顕著になってきたと言われる今日でも、人口や世帯数はむしろ増え続けています。 しかも、市場の流動性も高いので、空室が発生したとしてもごく一時的で、外観や内装、設備がまだ新しい物件なら人気があるためすぐに次の入居者が現れます。

都心にある築10年程度の物件なら、その後の資産価値低下が緩やかなので家賃維持がしやすいでしょう。 もちろん、売却してキャピタルゲインを得たいという方も、資産価値低下が少ない中古物件のほうが有利です。

また、老朽化リスクは言わずもがな。 築30年ともなれば、給排水設備などが傷んで修繕費用で大きな出費がかさむ可能性が高くなりますが、築10年程度ではこうした懸念も無用です。

このようにみると、マンション経営に伴う多くのリスクが物件選びや立地の吟味で十分回避できることがわかるでしょう。 では、「災害リスク」のように不可抗力なものや「家賃滞納リスク」のように物件の良し悪しに無関係なものについてはどう対処すべきなのでしょうか?

実は、これらに関するリスク対策はとてもシンプル。 なぜなら火災保険や家賃保証で、万が一の事態やそこから起こりうる不利益をすべてカバーできるからです。 火災保険は物件購入時にオーナー側で、また家賃保証は入居者側で半ば自動的に加入するので難しいこともありません。 このように、不動産投資は保険でリスク回避できる数少ない資産運用法です。 株やFX、先物取引ではこうはいきません。

信頼できる不動産管理会社をパートナーに選べば、物件選びはもちろん資金計画、マンション経営のノウハウまで広範囲にわたって適切な提案や助言をしてくれるので安心です。

たとえば、上記で挙げたリスクのほかにも、ローンの金利が上昇してしまうリスクもありますが、優秀な不動産管理会社ならこうした場合でもその影響が最小限になるよう、繰り上げ返済などの有効な対策をアドバイスしてくれるはずです。

マスコミ各社やメディアが、2020年問題を深刻な論調で取り上げているのを目にする機会は少なからずあります。 ですが、そこで紹介される理由を掘り下げると、オリンピックに乗じた一連の再開発などを、一過性の世界的イベント、お祭り騒ぎによるものとして捉え過ぎているのではないでしょうか。 そう考えると、オリンピック後は関連施設やホテル、マンションなどの建設ラッシュが一段落して、土地やマンションといった不動産の価格が大きく下落してしまうように錯覚するのも無理はないでしょう。

ところが、東京駅周辺や品川、渋谷をはじめ都心部の至るところで進行中の大規模再開発は、オリンピック開催を背景にしてはいるものの、目指すところは東京という都市の機能をブラッシュアップすることであって、2020年で期限を迎えるような性格のものではありません。

むしろ、「職」「住」「遊」が高度に充実した都市へと再構築が進めば、オリンピック閉会後にも東京都心部には外国人を含む多くの人が居住し、そこで働くことになるでしょう。 日本では不安要素としてとかく人口減少が指摘されていますが、真にグローバル化した東京には世界から多くの人が集まり、これまで以上に賑わいのある街へと変貌を遂げることになるはずです。 そうなれば、土地やマンションの価格は暴落どころか、さらに上昇を続ける可能性すらあります。 何しろ、世界的に見ても首都・東京の地価、不動産価格はまだ手頃なのですから。

多くの方にとって不安材料となっている日本の人口減少問題についても考えてみましょう。

確かに、日本は少子高齢化や人口減少のさなかにあります。 この傾向は何かよほど効果的な対策が打たれない限り、反転させるのは難しいことでしょう。 しかし、ここで押さえておかなければいけないのは、東京のような都心部と郊外、地方を分けて考える必要があるということ。

現在も地方では人口減少が続き、限界集落化する地域も少なくありません。 しかし、逆に都心部は、若い単身者や家族の流入でむしろ世帯数は増加傾向にあります。 もちろん、人口だけを見れば東京の都心部でさえ2025年あたりにピークを迎え、その後は減少に転じると言われています。 こと世帯数については2035年がピーク。 とはいえ、人口・世帯数ともにピークを迎えてから先の減少傾向は他の地方と比べればはるかに緩やかなものとなるため、マンション価格や賃料は当面、高値で推移すると考えて差し支えないでしょう。

さて、東京都心部で人口減少を気にする必要がないことはこれまで述べた通り。 しかし、関西圏の主要都市でも同様のことが言えます。

2025年に開催される大阪万博を前に、関西圏では関連施設やホテル、マンションなどの建設ラッシュが進んでおり、このエリアでも東京都心部と同じような投資環境が急速に整ってきています。 東京のポテンシャルは今後も期待できますが、大阪を中心とした関西圏はこれからが本番。 投資のビッグチャンスを逃さないよう、不動産市場の動向に注目し続けたいところです。 これらのことから、大阪や神戸、京都などで不動産投資を検討している方も、人口減少への懸念については安心してよいと言えるでしょう。

ジェノヴィア四谷三丁目グリーンヴェール/事故

竣 工 2020年6月
最寄駅 四谷三丁目駅徒歩7分
総戸数 73戸

住 所 東京都新宿区大京町18-17
概 要 地上10階 RC造
駐車場 ―
■内覧予約・空室確認など、是非お気軽にお問い
合わせくださいませ。迅速にご対応いたします。

■フリーレントキャンペーン

■物件名フリガナ
ジェノヴィアヨツヤサンチョウメグリーンヴェール
GENOVIA YOTSUYA 3-CHOME GREENVEIL

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート四谷四丁目店まで約300m
ミニストップ新宿大京町店まで約210m
セブンイレブン四谷4丁目店まで約400m
MARUSHO総本店まで約490m
コープみらいミニコープ富久店まで約920m
ミニストップ新宿左門町店まで約570m
セブンイレブン新宿御苑前本通り店まで約520m
丸正総本店まで約460m
ビオセボン四谷三丁目店まで約600m
まいばすけっと 新宿住吉町店まで約40m
クスリの龍生堂薬局四谷三丁目店まで約380m
慶應義塾大学病院まで約710m

物件名 ジェノヴィア四谷三丁目グリーンヴェール
所在地 東京都新宿区大京町18-17
最寄駅 東京メトロ丸ノ内線「四谷三丁目駅」徒歩7分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸、ペット可
構造規模 地上10階 RC造
総戸数 73戸 築年月 2020年6月

■駐車場   ―
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  加入必須
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(25.44㎡~40.77㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、引越代還元金より相殺となります。

今、新聞の経済欄を賑わすニュースと言えば、やはり仮想通貨。しかし、話題になるというのはそれだけ日々市場がめまぐるしく変化しているということでもあります。

たとえばビットコインでは2016年7月9日の終値が1ビットコイン66,794円でしたが、2017年3月10 日の終値 では145,790円と、 ドルベースで2013年以来の史上最高価格を付けるところまで値上がりしました。「値上がりしたんだからいいじゃないか」と思われるかもしれませんが、1年にも満たない間に約2.2倍にもなるということは、逆に価値の下落が起きるときも急激な動きを伴うということ。「ギャンブルの要素が刺激的でたまらない」という方はともかく、あまりに投機的要素が強くて素人がおいそれと手を出すのはキケンです。

冒頭で述べた改正資金決済法によって、これまで「お金のようなモノ」として扱われてきた仮想通貨はれっきとした「通貨」として認められました。つまり、仮想通貨を運用して利益が出たら、その時点で課税=所得税が発生するということ。しかも、原則として「雑所得」として扱われるので課税率も相応に高くなります。たとえば、195万円までは5%ですが、1,800万円儲けたとすると40%となり、半分近くが税金として持っていかれます。値上がりするときは一気に値上がりする仮想通貨ですが、利益確定と同時に儲けに応じた高額な課税が発生することを考えると、高いリスクの割にうまみはそれほどでもないとも言えます。

では、不動産投資はどうでしょうか。まず市場の安定性は仮想通貨とは比較にならないほど良好です。もちろん、景気動向に左右される面はありますが、不景気だからといって、都市部の人気エリアにあるマンションの家賃がガクンと大幅に下がるということは過去にありません。要は、資産価値を維持しやすい物件に投資すれば、この点は問題ないということです。

また、利益確定後すぐに課税額が決まってしまう仮想通貨と違って、不動産投資で得た利益は確定申告によって節税が可能なので、うまく対策すれば20%程度の税金で済みます。もちろん、前述のように仮想通貨ではそうはいきません。そもそも不動産の課税額は実勢価格よりも大幅に低い路線価や固定資産税評価額によって決まるので、時価=額面が丸々課税対象となる現金や有価証券よりも節税対策としてはるかに有利。せっかくの儲けを半分近くゴソっと持っていかれる仮想通貨よりも、不動産で資産運用するほうがより賢い選択だと言えるでしょう。

大阪府の人口は882万人。東京、神奈川に次ぐ大都市であり、誰もが認める関西No.1の商業都市です。不動産投資によって収益を上げるには、第一に居住者がいなくては話になりません。その点において、大阪は申し分ない人口を誇ると言えます。

さらに、労働人口や生産力人口、外国人居住数を見ても全国でトップクラス。年々人口は減少傾向にあるものの、将来的に見ても投資場所として非常に魅力的なエリアです。

総務省統計局が発表した社会生活統計指標—都道府県の指標—2013によると、大阪の持ち家率は53%でした。これは、東京、沖縄に次いでワースト3位になります。

この事実が表すのは、大阪における賃貸需要の高さです。東京をはじめとする都市には、周囲から多くの人々が移り住んできます。 サラリーマンやその家族はもちろん、学生などといった人が住むのは、やはり賃貸住宅です。 賃貸需要の高い地域にある物件を手に入れるのは不動産投資のセオリー。これを利用しない手はありません。

でも、それなら東京の物件を探せばいいのではとお考えの方もいるかもしれません。たしかに、東京であれば大阪よりもより高い賃貸需要が見込めます。 一方で、すでに収益物件が枯渇している、といった状況も鑑みなくてはなりません。こうした背景からも、不動産投資場所としての大阪の優位性が伺えます。

さすが大阪は商売人の集まる地域。大阪を含む関西圏には金融機関がひしめき合っています。それぞれの金融機関は他社を出し抜くために、われ先にと売上げを競っています。

不動産投資家としては、これほどまでに恵まれた状況はありません。収益物件購入の際、エビで鯛を釣るかのように、レバレッジ効果を狙って融資を受けるのはもはや当然のこと。 しかし、地方では融資の審査がなかなか通らないケースも少なくありません。一方、大阪であれば、時期や条件にはよるものの、融資がおりる可能性も高くなりやすいと言えます。 なかなか銀行から借り入れができずにいる投資家にとっては、まさに狙い目のエリアと言えるでしょう。